补缺定位占先机 南京东路淮海路豫园现新面孔

南京东路商圈、淮海路商圈、豫园商圈近来均“升级换代”，抓住市场空隙，实现错位和互补。对此，立超商业地产总裁朱谦认为，无论是正在升级的传统商圈，还是商铺供应量较集中的新兴商圈，只要产品能抓住补缺型定位的优势，迎合需求，就可以在激烈竞争的市场中占据先机。 　　南京东路商圈升级中增补集中式餐饮 　　沿六合路呈“非”字形一路排开的市百一店、东方商厦南京东路店和百联世贸这三座大厦，借天桥和地下通道连为一体，形成南京东路上最大的“销品茂”。升级版的南京东路步行街定位是“大众高端”，即以国际品牌中的二三线品牌和国内民族精品为主，同时，补缺该商圈集中式餐饮商铺不足的现状。 　　地处南京东路东西两端的353广场和思源商厦正在招商，定位均为综合性餐饮休闲广场。 353广场毗邻宏伊广场，体量1.4万平方米的思源商厦位于西藏中路、凤阳路间，与市百一店为邻，现已有10余户商家达成入驻意向，明年上半年正式开业。届时逛逛南京路，吃遍美食一条街将成为一种享受。 　　淮海路商圈国际品牌时尚旗舰店聚焦 　　继德国C&A在近思南路紧靠挪威著名品牌H&M开出3层旗舰店以及重新开业的华狮广场、Zara及YByCodesCombine的旗舰店之后，淮海路上各大国际级旗舰店将陆续亮相，其中将包括爱马仕全球第4家体验店、瑞士历峰集团旗下品牌旗舰店、美国施华洛世奇旗舰店，以及芭比娃娃旗舰店。此外，香港广场、力宝广场、无限度的6万平方米商业也在进行调整升级，将引入LVHM集团旗下的品牌专卖店，与大上海时代广场等国际高端品牌连动。 　　另外，在淮海路商业地产项目最为集中的陕西南路段，一个由新鸿基地产开发的新商业项目正在原襄阳市场旧址上动工建造，预计2011年完成。届时，体量高达13万平方米的这一项目，将与百盛、巴黎春天等共同形成合围式的集中商业，使淮海中路作为上海三大商业街的地位进一步确立。 　　豫园商圈奥特莱斯首次“移植”城区 　　近来豫园商圈补缺型定位发展势头迅猛。据有关数字显示，豫园目前的日均人流量高达20万人次，而年人流量更高达8000万人次。但与庞大的观光人流相比，这里却没有形成与之匹配的购物氛围，很多来自全国旅游观光的游客，最终还是去南京路购物。朱谦表示，“这部分流失的真实需求其实是相当大的，如何满足消费者更多的购物需求，不仅是豫园商圈急需的，同时也将改变人们这里只有小商品或旅游纪念品的观念。 ” 　　目前，豫园商圈的商业定位也已浮出水面，由庙前广场变身而来的豫龙坊已正式对外营业，英皇明星城、金豫商厦等目前正在加紧建设或招商中，以形成集聚发展优势。其中，预计明年5月份将试营业的金豫商厦将把“奥特莱斯”品牌折扣店理念引入该商圈，根据该商圈主力人群的购买力，把国内外时尚知名品牌引入。对此，沪上著名商铺专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)表示，近年来豫园商铺租金回报率一直维持在4%-6%的低水平，与当下豫园的定位模糊有直接关系，而随着英皇明星城、金豫商厦等建设和开业，以其所处的黄金区位而言，租金还有向上空间。进入招商阶段的金豫商厦受到众多知名零售商家的积极关注。