开发商资金链紧绷 商业地产投资价值重现？

开发商资金链紧绷之下，商业地产投资价值开始为业界广泛关注。10月13日，保利地产（600048.SH）发布了9月份销售情况简报：保利地产实现销售面积10.78万平方米，实现销售认购金额11.41亿元。简报同时披露，1-9月公司实现销售面积176.03万平方米，同比增长18%；实现销售认购金额141.53亿元，同比增长17.95%。但保利地产9月的销售认购金额11.41亿元则同比下降了约29%。对此，保利地产相关负责人坦承，年内销售目标或面临调整。 　　今年以来，保利地产一直在努力销售回款，并借会展经济回笼商业地产资金，增加现金流量，日前推出位于广州琶洲会展中心一路之隔的保利世界贸易中心（简称保利世贸）。 　　琶洲经济圈：售价翻番，租金不变 　　保利世贸是一个“会展+商业+超甲级展贸办公”三位一体的复合平台，建筑面积由120平方米到全层约2800平方米，目前公布的售价2.5万元/平方米。项目发展商是广州市保利国贸投资有限公司（简称保利国贸投资），该公司由保利地产、中洲房地产、锦汉展览共同投资组建而成的，其中保利地产占51%的股份。 　　保利世贸占地面积118613平方米，总建筑面积约56万平方米，总投资超过40亿元。据保利世贸有关负责人介绍，该项目定位为国际级进出口会展类企业、金融业及其他中外著名企业打造全球贸易总部基地，自用及投资都有较大的升值前景。其中建筑面积有9.78万平方米的博览馆于10月22日广交会期间正式启用。 　　由于保利收购了锦汉展览有限公司，更名为广州市保利锦汉展览有限公司，旗下展会——JINHAN FAIR——顺理成章移师琶洲保利世贸博览馆举办。博览馆可容纳4020个国际标准展位。而按照保利国贸投资的预算，博览馆的每期广交会租金为3000元/平方米，每年该馆均有4期做展，匡算下来，该馆一年可提供至少3亿元的现金回报。 　　目前保利世贸中心在售的为一栋22层超甲级展贸式写字楼。据现场销售人员介绍，按照4000元/平方米/天的展场租金，一年两届广交会，租满30天，回报率大概有4%。“这是最安全的投资渠道。”保利国贸投资有关人士说。而位于琶洲会展经济区内的同类项目还有广州国际采购中心，由于该项目在前期销售中出现问题，销售进度受限，但价位仍然高企，大约2.3万元/平方米。 　　记者还向各售楼部了解有关国际采购中心（简称国采）和中洲中心的发售情况。 　　据广州国际采购中心售楼部的洪先生介绍，国采写字楼最小面积为200平方米，最大面积为324平方米，展厅式的写字楼能够满足客商多方面的要求。同时，国采均价也并没有像外界所传的2.8万元/平方米如此高，目前已降至2.2万元/平方米，同时还有更便宜的价格，有些甚至可以达到30%的调整。至于出租这一方面仅限于16～18层，且整层出租，面积为4500平方米，价格尚未公布。 　　与保利和国采不同的是，中洲中心在广交会期间并没有任何优惠。位于南塔的写字楼现楼发售，户型有80平方米、100平方米和400平方米，均价为2.3万元/平方米。据了解，中洲中心写字楼2004年开始销售，当时售价1.4万元/平方米。 　　据DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文分析，此次广交会首次全部集中到琶洲国际会展中心以及附近展馆，地点的集中势必促进周边物业成交量的上升。但是，全球愈演愈烈的金融风暴对地产业也有间接影响，短期内置业量不会上升，适合作长线投资。商业项目的短期租金会有所上扬，但商业地产的销售反而比较困难。 　　珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)：国内投资机构增加 　　与琶洲会展经济圈一江之隔的珠江新城，写字楼售价在2万-2.5万元/平方米，租金最高价格在250元/平方米，而商铺售价则处于4万-8万元/平方米的水平。 　　高力国际发布的一份珠江新城商业项目分析显示，截止到2008年第三季度，珠江新城甲级写字楼库存量为397850平方米。“目前珠江新城有不少开发商计划将写字楼整栋出售，有少数还未建的，则倾向于寻求购买方，可以为客户量身定做写字楼。”高力国际项目销售部高级经理黄润满说，今年的大环境促使开发商加速回笼资金，这些项目规模各异，有的6万平方米，而有的超过10万平方米。但由于卖方心理价位维持在2万元/平方米以上，整栋出售的总价也偏高。他透露，前来咨询的买家结构已经产生改变，原来的外资已经被国内投资机构和部分国内基金替代。 　　据了解，某知名房地产公司已经将其珠江新城两栋五星级酒店的股权转让给酒店合作方，另外还在筹备两栋总建筑面积大约10万平方米的写字楼的整体出售。 　　“现在入市是最好的时机，肯定有一个非常好的回报。”一位中介代理资深人士表示，现阶段珠江新城还处于建设期，物业价格定位与城市定位不匹配，楼价不仅比不上深圳、上海、北京等一线城市，甚至比一些二三线城市如成都、杭州等还低。 　　中原地产项目部副总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)建议，虽然目前投资珠江新城没有什么大风险，但也要保持理性，自住型住宅的投资在20000元/平方米左右的可以买，但也要看相关配套设施；商业方面的投资会更好更稳定，更有升值空间。