购房者青睐"直接打折" 成都楼市进入买方市场

2008年秋,继今年春交会出炉《成都楼市首份刚性需求报告》之后,居周刊再次深入房交会现场,以购房者问卷调查的形式,进一步摸清市场脉络。在“买方时代”特征鲜明的楼市环境里,购房者悄然成为市场的主角,以更加理性的态度笑看楼市风云。 　　买方市场 专家把脉楼市 　　早在4月中旬,居周刊就曾携手成都市场研究有限公司,联合推出了《成都楼市首份刚性需求报告》,以翔实的调查数据和深入透彻的分析结论,为开发商和购房者提供了一份详尽的销售策略和购房指导,收到了积极的市场反响。 　　如今,市场形势在发生变化,开发商和购房者心理也在做相应的调整。可以看到的是,在持续了一段时期的低迷之后,整个市场的价值诉求也逐渐开始回归理性。在这样一个未来趋势仍然不甚明朗的时间节点上,对于一直关注成都房地产发展、积极促进楼市健康成长的居周刊来说,有必要对市场再进行一次全面梳理和洞悉。 　　和4月份的“刚性需求报告”一样,我们在此次调查中关注市场的同时,将重点聚焦到购房者身上——特别是在近期(3—6个月内)有置业意向的购房者最真实的想法,因为这样的人群才是构成当前市场需求最稳固的基石,也是市场发展方向最直接的引导者。他们的年龄区间是多少?置业用途是否依然是刚需为主导?对区域、环线的选择是怎样的?准备购房的面积区间是多少?能够承受的心理价位有没有发生变化?…… 　　我们希望通过这份调查报告,为市场找到得到较为准确的答案。同时,我们也将透过这一系列的调查分析,把握购房人群的需求价值,发现购房者的最新诉求,判断这一诉求折射出的成都楼市的发展现状,进一步对接成都楼市未来发展的主导力量。 　　供应充足 理性看待“竞销” 　　为了更加科学地进行此次购房者问卷调查,居周刊总结以往历次调查的经验,根据市场的适时变化,拟定了一份内容详尽的问卷,共提出问答内容22项,涉及购房者置业需求和购房心理的方方面面。在本届秋交会上,居周刊新楼市的编辑、记者兵分几路,于展会现场采取受访者单选或者多选的形式,对购房者进行了书面的问卷调查。为了让调查数据与市场动向更为贴切,居周刊在路访的过程中专门有针对性地在500多名受访者中选择了在近期(3—6个月内)有置业意向的购房者进行了问卷调查,收回了100份有效问卷,得到了一手的数据。 　　我们在调查中发现,在目前的市场环境之下,购房者的心理呈现出前所未有的理性状态。在填写调查表的同时,编辑、记者通过与购房者的交流也得知,现在的购房者依然以自住的刚性需求为主,而这样一种刚性需求也延续了过去的谨慎选择的态度。购房者告诉记者,从去年火爆的销售情况到如今房价回落企稳的态势,他们一直在密切关注市场走势,也非常关心在此期间出台的方针政策。对于市场前景,他们表示,房价的涨跌与否,很难说清楚哪里是顶,哪里是底,他们所重视的,不再仅仅是表现在面上的房价高低,而是这样的房价对他们来说,究竟意味着什么样的性价比。因此,从问卷调查记者接触市场心态的直观感受来看,与其说购房者是在观望一个适合的价格,不如说他们寻求的是一个符合心理预期的性价比承载点。 　　刚需旺盛 自住倾向明显 　　9月28日～10月2日,为期5天的成都秋季房地产交易会共成交房屋3134套,在总和达到67.48万人次的各展位咨询人数中,刚性需求的购房者占到了绝对主力。调查结果显示,83.3%的被访者购房用途为自住,其中首次购房的比例达到45%。随着经济水平的提高,外来人口的进入以及旧城改造的逐步推进,占调查人数比例53.3%的已有1～2次置业经历的购房者依然将再次置业的目标锁定为自住,显示出改善住房条件也是刚性需求的一个有力支撑点。对于这些刚性需求者来说,面积在90平方米以下的中小户型得到了他们的特别青睐,成都市政府《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》中予以购房补贴、契税优惠等鼓励购房的利好政策,也加快了90平方米以下的刚性需求的释放。 　　调查还显示,受人口红利的影响,“80后”的购房者正在开始引领楼市的刚性需求。从数据上来看,有超过70%的被访者年龄在30岁至30岁以下。住房市场价值的直接体现就是供需关系,上个世纪70年代末和80年代初出生的人口,正在大量进入恋爱、结婚、生育、储蓄及消费时期,他们对于住房的迫切需求持续拉动着楼市。这些年轻的购房者在选择上也比较倾向于舒适和创新,品质感较强的多层和小高层是他们比较热衷的建筑类型,分别占到34.4%和44.2%,区域成熟度、小区规划是否合理、周边配套完善与否、物业管理到位程度等指标,也已成为关注焦点。 　　另外值得注意的就是,经历“5.12”地震之后,购房者对于房屋质量更为关注。抗震度、环保节能等建筑指标成为新宠,品牌开发商则凭借雄厚的资金实力以及过硬的产品质量、完善的配套设施、周全的物业服务,得到了购房者的普遍认可。 　　楼市走向 市民普遍看好 　　2008年对于成都楼市来说,可谓是不平静的一年。但是,通过居周刊对于购房者的问卷调查显示,71.7%的购房者对于成都未来楼市的发展趋势依然抱有乐观的态度。对于目前的商品房价格,购房者也没有一味的看空,56.6%的受访者的心理价位为4000-5000元/㎡,与目前的市场价位也是相吻合的。 　　西南财经大学博士生导师杨继瑞(杨继瑞博客,杨继瑞新闻,杨继瑞说吧)教授分析认为,随着城市化进程,住房需求正在递增,居民消费结构也在从消费型转变为享受型,不管是首次置业还是多次置业都对住房提出了更高的要求;另外,社会经济发展也从增长型向发展型转变,这些因素都将持续拓展人们对住房的刚性需求。有数据显示,2006~2010年,35岁~45岁的群体所占的比重上升,这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右（查看地图）。因此,2010年前,35岁~45岁的群体住房改善需求还将继续刺激房地产市场的发展。另一方面,从今年上半年的数据看,房地产投资仍然保持较快增长,其中房地产开发完成投资13196亿元,同比增长33.5%,市场供应结构更加合理。 虽然,市场观望情绪目前依然浓厚,但无可否认的是,当前楼市的调整从某种意义上讲起到了“挤压泡沫”的作用,客观上促进房价了进一步回归理性。 　　市场调整 开发商更“亲民” 　　可营销服务花样多 　　居周刊在房交会上进行的调查统计显示,有56.7%的受访者认为开发商现在的营销服务略有进步。接受调查的受访者王先生认为,这才是真正的买方市场的表现。“现在开发商的营销服务活动都显得非常的有针对性,并且站在购房者的角度来考虑和设计。其实,市场早就应该这样。毕竟钱在购房者口袋里,现在要想让购房者掏钱买房,没点切实有效的营销服务是很难打动人心的。” 　　诚信开发商受青睐 　　虽然有超过一半的购房者持与王先生类似的看法,但依然有28.3%的受访者认为开发商所采用的营销服务变化不大。在调查中,有63.3%的受访者对开发商诚信度的判断表示一般。虽然开发商将房子卖得像“吼货”,刺激得购房者心里直痒痒。但对于这些承诺,购房者依然是半信半疑。在房交会上只看品牌楼盘的张先生告诉记者,“品牌企业的背景雄厚,资金实力和开发经验都值得信赖,而且他们特别注重企业形象和品牌价值,因此他们所做出的承诺一般都会兑现。而小公司则不一定,赚了钱就跑的案例不是没有发生过。” 　　直接打折最喜欢 　　在众多的营销手段中,直接打折是购房者最喜欢的。调查统计显示,有50%的受访者最喜欢开发商直接打折。正合顾问地产总经理毛勇认为,降了价的卖得好,说明市场供需在发生转变。现在的购房者已经有充裕的时间来比较房子的性价比,信息越来越对称,以往的性价比都是凭感觉。现在购房者价格产品一比较,性价比如何,该不该下单就相当明显了。 　　除了对直接打折兴趣最浓厚外,赠送面积也成为了购房者喜欢的优惠方式。调查统计有26.7%的受访者青睐这样优惠。在本次房交会上蓝光项目的平均得房率在130%左右,远大·都市风景的得房率高达163%,还有更厉害的楠城丽景买一套送一套……除了这两种优惠深受购房者喜欢外,“零首付”“无理由退房”“赠送物管费”“赠送家具家电”等方式也各有拥护,但均未成为市场主流。