刚性需求支撑市场 成都楼市信心正在逐渐恢复

当前，楼市早已踏入了金九银十的传统销售旺季，但冷清的 销售现实不得不让大家倒吸一口凉气。虽然压抑已久的楼市在本届秋交会期间找到了一个集体爆发的突破口，以不错的交易数据完美落幕，但与去年同期相比，呈下滑趋势的态势还是令开发商们感到了行业严冬的气息。成都未来楼市的走势如何？在目前看来，依旧显得那么扑朔迷离。楼市只有不断地调整，寻求新的平衡点，等待冬日暖风的到来。 　　供需平衡点 刚性需求支撑市场 　　放眼全国楼市，从9月份的销售数据分析来看，北京在9月份只卖了30万平米，上海也只卖了30多万平米，而成都卖了40多万平米。北京和上海的每年消化量有2000万平米，但成都只有几百万平米消化量的情况下，单月的销售额还超过了它们，因此，从总体上讲，成都的楼市形势还是比北京、上海和深圳都要好。 　　成都之所以会有那么高的成交数据，其实是与需求强劲分不开的。据调查，以本次秋交会的购房人群为例,代表刚性需求的首次置业者的比例占到了63.80%，同比上涨了7.57%。由于这部分人群受新政及地震影响较小，因而成为了目前市场上的主力消费群体。但同时此类型消费者的经济实力也相对较弱，受市场影响较强，因而在购买行为方面则相对谨慎，观望性也最强。大约45.16%的首次置业者选择了保持观望，企图楼市还有下行空间存在，以此抄底。 　　面对这样的市场现状，成都正合地产顾问有限公司总经理毛勇表示，成都楼市在这个价格已经合理的情况下再大规模下降的可能性不大。首先，目前开发商的房价已经进入成本区了。从开发商的角度考虑，他们肯定不愿意做亏本生意，如果价格一降再降，拿什么来保证建筑本身的品质；其次，目前政府已经在着手调整经济策略，最新出来的两个金融政策，正明显预示着一个持续的降息周期开始。资金的充沛性和利率的下调会刺激整个中国经济逐步回暖，虽然，还不清楚具体什么时候可以回暖，但肯定这是一个趋势。我们城市的城镇化才40%多，离达到目标70%还要走很多年。在这种宏观背景下，市场始终还是有需求的。 　　价值平衡点 屋有所值撬动市场 　　既然宏观经济形势变化是大势所趋，作为开发企业也是无法左右（查看地图）的。如果说上半年房子降价幅度大就好卖，那么从现在开始购房者不仅看房子是否便宜，还要看房子品质是否可靠，房子的性价比高不高，保利·公园198（查看地图）项目开盘当天卖了4.5亿元就是最好的证明。过去的2007年开发商对项目定价是尊崇“市场定价法”，而现在则是采用以“成本价为基数”的“价值定价法”。不少开发商均对此表示，市场越是严峻，就越要把楼盘品质做上去,这样才能面对严冬的到来。 　　从今年元旦前后开始至今，成都楼市已历经了两轮调整。以万科魅力之城（查看地图）、蓝光富丽东方（查看地图）为代表，率先降价促销，打破滞销僵局，之后大量楼盘跟进效仿，从而引发成都楼价大面积塌方，楼价平均降幅达7%—8%左右。与此同时，“拐点”论之争不绝于耳,敏感的开发商已明显感到行情进入了下行通道。惯性思维下，降价促销成为绝大多数楼盘争取现金流的重要手段。一场更大范围的普遍性“祼降”，又把楼价平均降幅放大了一倍，楼价降幅达15%，单价环比下降近千元。开发商为了立足于市场，纷纷让出利润空间，不惜以成本价在市场中血拼。 　　经过这样残酷的市场洗礼之后，楼市产品也开始洗尽铅华，回归本质。整个房地产市场也因此而显得更加真实。与往年开发商们卖“概念”、卖“噱头”和卖“未来”相比，现在的楼市产品被注入了更多的产品附加值。比如瑞升精品小户“橡果的窝”，就率先引入最新的宽带无线网络覆盖技术，成为成都首个引进无线网络专属空间的社区，让业主能够充分体会WEB2.0时代最时尚的网络生活方式；除此之外，还有恒大、富力、保利、滕王阁、珠江投资等开发商一次次将精装房概念植入人心，用优良的房屋设计以及完美的装修和低廉的价格，让自己的房屋成为高性价比产品。 　　成都仁智房地产顾问有限公司总经理山传海对这一观点表示出极大认可，在他看来，在目前大形势不太好的市场背景下，开发商们之前那种噱头性营销已经不能抓住人们的心理。现在消费者们的消费理念日趋成熟，市场上可选择的空间余地也比较大，开发商们唯有踏踏实实地做产品、提升产品的附加值才是最根本的。 　　综观楼市我们不难发现，很多开发商们在精心打造产品的同时，也在进行不同营销策略的尝试。事实证明，其效果是显而易见的。其中，恒大所推行的“开盘必特价，特价必升值”的营销策略，不仅让利于客户，还让早期买入恒大产品的客户可以享受物业升值的空间。与此同时，万科适时地提出了“契约精神”，宣扬以诚信的方式卖房。由此看来，这些项目的热卖也并非偶然， 　　置业平衡点购房态度日趋理性 　　经过阶段性调整后的楼市，已经让购房者看到了诸多实利。但现阶段，购房者们面对开发商们更多真实表达与最直接的诱惑时，却显得格外理性了，特别是在下单的速度和下单的质量上。在他们的心里，对于“楼市抄底的时机真的到了吗？什么时候才是出手的时候？”自己也正在思考。但同时他们都清醒意识到，在宏购调控和经济大环境考验开发商的时候，他们自己必须提高防范购房风险意识。表面看，他们关注的是产品价格，但实际上，他们对于户型、性价比等问题也很在意。 　　因此，有专家建议消费者在购买低价楼盘时，需时时关注楼盘的施工进度以及开发商的信用记录，如楼盘因降价而偷工减料造成品质不佳，购房者会得不偿失，甚至有可能买到因资金链紧绷一味追求销售回款、低价倾销造成的“烂尾”项目。现阶段尽量买现房或准现房，以减少投资风险。 　　记者观察 　　楼市需要契约精神 　　近期，一波波的退房热潮已经演变成为一个社会事件，我们应该如何看待事件当中的企业行为和消费者行为？如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为呢？为此，我们专门走访了川大市场研究专家李蔚教授。 　　在他看来，什么是契约精神？简单地说，就是一种相互诚信的态度。以“退房”事件为例，购房者与房产商一旦签署了购房合同，那么理论上一切权利义务便应皆以合同所书内容为准。房产商有为购房者提供各种符合合同内容的房产以及配套设施的义务，但是并没有保证房产升值的义务。 　　事实上，房产的升值与贬值是由市场决定的，绝非某个人或者某个公司所能决定。楼市其实与股市、车市相通，购买股票后难道股价跌了股民便可以要求原价退还或者赔偿差额吗？买车开了段时间跌价了也可以找车商退货吗？明显是不行的。 　　但作为购房者来说，当市场中的地位发生改变、自身利益蒙受损失时，他们也就具备了谈判的优势，有了提议协商的权利。因此，契约精神是要建立在双方认可并诚信遵守的基础上。市场需要这种契约精神，但同时也不排除协商的权利。