高回报或是陷阱 投资商业地产须警惕广告噱头

目前房市低迷，开发商动足脑筋套现。以房产为依托的商业投资项目宣传中，开发商纷纷以各种承诺作噱头吸引投资客。 噱头一：高回报率 “十·一”假日楼市上，位于安亭的某国际酒店做出“5年148%财富之源尽入囊中”的宣传，承诺每年12%的投资回报。高回报率是开发商在宣传中最常见的噱头，低则8%，高则将近20%。事实上，这种承诺是违反法律规定的。我国1997年2月1日施行的 《房地产广告发布暂行规定》第16条明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 ”开发商的经营行为是市场行为，存在风险和不确定性。除非将投资回报率写进合同条款中，否则很难保证高额回报兑现。 噱头二：保障模式 为了消除投资者的顾虑，该国际酒店项目还特别提供 “保障模式”：银行开设专用账户监管增值资金；信托资产不受当事人因经营不善或其他原因而破产清算的影响，实现风险隔离；增值收益由农行托管，本金由交通银行托管；增值合约期满，购买人可按购买价100%赎回投资资金；将客户投资酒店资金在银行托管并报银行信托，个人所得税由开发商代缴。 对此,上海联业律师事务所主任王展律师认为：这种保障模式没有实质意义。银行并没有资金监管的功能，只是资金存贷业务的平台，信托资产也不是银行保证资产收益，最终的增值收益还是靠房产商的经营。若贪便宜贸然投资，一旦房产商经营不善回报无力，很有可能增值无望甚至损失本金。 噱头三：售后包租 江苏泰兴的一个商业街规划项目近日通过中介在沪推销，以售后包租的方式承诺，前3年年投资回报率8%，第4年、第5年12%，第6年始则为16%。 售后包租，简单地说就是开发商先销售后承租或代为出租，在一定期限内给予租金回报。这种方式看似获利稳定，但其风险不容小觑。项目销售完成，开发商即可以套现出局，而承租商没有义务兑现开发商的任何承诺。一旦承租商经营出现问题，投资者期待的回报率就将成为泡影，法律风险巨大。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 ” 业内人士提醒投资者，投资商业项目要有长远的眼光：理性分辨广告噱头，对开发商的实力有所了解，对经营者的整体素质有清醒的判断，投资之前应当对投资前景进行综合分析，切忌盲目追求高额回报而忘记安全保障。