投资商铺要找到价值洼地
鸟巢冠名价热炒至10亿美元 国内外企业上演对决赛即便面对2007年可能达到600万平方米的供应放量，北京的商业地产尽管压力重重，但还没有降价的势头。而隐藏在600万平方米供应量背后的，还有270万平方米的开业面积，北京的商业地产市场，正在进入一个有史以来最为微妙时刻。
在商铺投资领域，备选过多的投资客从来都不是幸福的。与以往每年的新增供应量不同，北京城市中心区的新增供应成为了主流。在这样的局面下，在向来被看做商铺投资保险箱的传统城区，寻找一个低竞争、高增长的蓝海，终于成为了投资客必须面对的命题。【延伸阅读：投资攻略 怎样觅得性价比较高的投资商铺？】
城区增量
想到了商业地产放量，但却没有想到放量来得如此之快——这是一家新开业的商场总经理2007年心态的真实写照。他的商场位于北京最为黄金的cbd核心区，这里此前一贯被视作商业缺乏的地区。但是，他却告诉记者，在这3.99平方公里的黄金区域里，年内将有7家营业面积在5万平方米以上商场开业，正在施工建设的商业地产面积也已超过20万平方米。
第一太平戴维斯的统计数据显示，2007年北京商业地产新增面积高达600万平方米，相当于60个世纪金源购物中心，后者是目前为止亚洲最大的购物中心，营业面积近60万平方米。
与历年不同，2007年的商业地产新增供给多集中在如cbd、西单等传统的商业核心区。世邦魏理仕提供的市场研究报告显示，2007年包括金融街的四季商城、新光三越百货、圣拉娜盈港时尚消费岛、新三里屯、西单mall、华贸购物中心和美罗城等在内的更多高档商场都会陆续入市，总营业面积将超过80万平方米。
记者了解到，上述数据还只是即将投入运营的商业物业的统计口径，如果将所有传统区域内在建项目一起统计，这个数字可能将创纪律地达到130万平方米左右，占新增商业地产供应的总量已经接近1/3。
“进入21世纪开始，北京商业核心区的商业地产就从来没有这么大的增量。”常年从事商业地产经营工作的张天翔告诉记者，他曾最早主导了世纪金源购物中心的规划、招商、经营工作，尽管世纪金源开业的2004年北京的商业地产一样风起云涌，但还远远没有达到如今的热度，尤其是这样的情况，在传统的商业核心区也从未出现过。
红海逼近
“2005年的时候，有人问我买哪儿的商铺最保险，我直接回答城区或者传统商业核心区，稳赚不赔，但现在我可不敢这样信口开河了。”张天翔向记者感慨道，因为随着270万平方米开业面积的逼近，所有的商铺投资都将面临着前所未有的压力。【延伸阅读：投资攻略 怎样觅得性价比较高的投资商铺？】
显然，没有良好的经营就没有投资收益。向来被视作投资保险箱的核心区商业，也正在向充满竞争的红海靠近，而这恰是张天翔不再敢轻易下断语的原因所在。
招商的压力随之而来。记者了解到，位于cbd核心区的高档商业世贸天阶(论坛像册)，虽然开发、建设早已完成，但就是因为统一招商问题，先后推迟了3次开业时间，一度令不少投资者紧张。这并非个案，位于金融街的四季商城，更是先后推迟4次开业时间。
“我们正在做计划，如果招商不顺利，就直接把商业降低到20万平方米，卖一半，我们自己持有一半，现在的投资客都很精明，如果招商不顺利，没有几个愿意痛快地付款。”位于cbd核心区的某在售商业项目的负责人对记者无奈地说。
“由于地处京城的黄金地段，高档的物业费用、高地价迫使着购物中心必须将自己定位于高档。而能够真正招揽同样匹配的国际、国内名品是个问题。”中国商业不动产联盟秘书长王永平告诉记者，他还透露，很多负责招商的商业管理公司，之前的业务是卖楼盘或者是为写字楼招商，缺乏专业的招商经验和客户资源。
一个残酷的现实是，由于传统核心区区域相对较小，商业地产项目之间硬碰硬的竞争几乎不可避免。在这样的背景下，如何能够选择一个有客源保障的商业地产项目进行投资，或许“红海”逼近之时，是最难解决的问题。
价值洼地
红海到来之时，寻找蓝海就成为了必须的选择。中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，传统核心区商业地产的蓝海所在，其实就是寻找传统核心区的“价值洼地”所在，而所谓价值洼地的核心特质，一是即将成形的商业氛围；二是突然快速增长的客流来源。
“依照这两个标准，我觉得可能在北京传统城区形成价值洼地的有两个区域，一是西直门；二是新街口。”李文杰明确告诉记者。前者是客流高增长的典型，而后者则是处在商业氛围质变的临界点，恰好是进入的最佳时机。【延伸阅读：投资攻略 怎样觅得性价比较高的投资商铺？】
西直门是北京商业版图中许久被忽视的区域之一，而近年来，商务氛围的逐渐成熟，为尚在形成的西直门商圈，提供了丰厚的客流支持。目前，西直门西北方向已经初步具备了形成商业中心的雏形，其中包括枫蓝国际、西环广场、中坤大厦、华远企业号等新项目集中入市；再加上成铭大厦、皇冠大厦、首钢大厦等此前的写字楼群落，这些写字楼中的办公人流将为未来发展的商业，提供客源保障。同时，由于这个地区尚处在起步阶段，投资客进入的成本也相对较低。
“有客源保障之后形成的新增供应就不成问题。”李文杰表示。他认为与巨大的商业消费需求相比，该区域除了有几个服装批发市场之外，一直没有比较集中的中高端商业消费场所，甚至没有建筑面积超过5万平米的中高档综合类商业中心，而这恰恰是机会所在。
目前，在该区域内，已经有西环广场和枫蓝国际中心总共近15万平方米商业供应分期入市，按照李文杰的说法，在长年聚集高档住宅小区，而后又形成了办公集群之后，该地区的商业已经形成了足够的基础。
而另外一个价值洼地新街口，则正处在由区域商业中心向城市商业中心转化的临界点。“这里正在成为个性化消费的聚集区。”张天翔表示，而目前，该地区正处在城市危改的收尾期阶段。
