“房价太贵” 千亿险资青睐商业地产

正在修订中的保险法，终于传出消息将政策放闸，允许保险企业投入不动产领域。尽管法规并未对投资比例上限作出具体规定，但保险公司人士认为，保险企业或参照5%的投资比例进行风险控制，以此计算，将有1000多亿资金可进入不动产。 保险业人士普遍认为，初步放开投资不动产的保险资金，将主要流向商业地产。而一些保险企业也表示，目前的房地产价格“贵了”。 未规定投资不动产比例 昨日，十一届全国人大常委会第四次会议将讨论保险法修订草案，研究进一步拓宽保险资金投资范围，比如可“买卖有价证券”和不动产投资等。 对于不动产投资，参加保险法二期修订的北京工商大学保险系主任王绪瑾教授昨天告诉早报记者，增加不动产投资已经必须要考虑了，主要原因有两个：一是投资不动产是国家惯例；二是国内不少保险企业实际已经存在不动产投资，在此情况下，将其纳入法律范畴已是必须。 据参与保险法修订的专家介绍，保险法修订草案没有规定具体的投资形式和比例，只是对投资的总体范围进行明确，进一步拓宽了保险资金投资范围，比如可“买卖有价证券”和不动产投资等。 王绪瑾对此表达了不同意见。他表示，保险法应该鼓励保险资金投资多样化，增加保险公司投资渠道，以提高保险公司盈利，对于投资方式和投资主体都应该有明确规定，而对于各投资项目还应该作出明确的比例限制。 而一位保险公司人士则称，保险法作为一项原则性的法律法规，不应该对细节规定过细，否则将随着市场变化很快被现实淘汰，监管部门可以通过一些具体的法规法规对投资项目等作出具体规定。 对于保险资金可投资不动产，东方证券保险分析师王小罡昨天称：“这是一件好事情。”他分析认为，在a股市场大幅调整背景下，保险行业、保险公司都面临很大的压力，投资不动产有利于保险资金提高盈利。 千亿险资或流向不动产 对于保险资金究竟多少投资不动产较为合理，各界看法不一。知情人士透露，目前中国平安的未来三年投资计划中，约1000亿资金将投入到另类投资，而另其类投资类型主要分三种：不动产投资、基础设施投资以及pe（私募股权投资），三者的比例较为平均。 这一说法记者未得到中国平安的有关证实，但这一比例似与东方证券保险分析师王小罡的模拟计算较为相似。 王小罡昨天告诉早报记者，在其资产配置模拟表中，假设保险资金另类投资共占总投资的15％，另类投资包含商业地产、股权投资、基础设施投资三种，每种都占5％，其预期投资收益率分别为8％、15％、6％。 保险业相关人士告诉早报记者，如果按照中国平安未来三年规划投资总额7000亿元计算，按照15%的另类投资比例，其另类投资资金规模恰好为千亿左右。 另有一位保险资产管理业人士告诉早报记者，按照目前国外5%的不动产投资比例惯例来看，国内保险企业对不动产的投资上限估计应在5%。 根据中国保监会的统计，截至今年上半年末，全国保险资金运用余额为27063.3亿元，以5%比例计算，险资可投入不动产的资金将超过1300亿。 不过，王绪瑾昨天告诉早报记者，各国的比例限制差异很大，目前日本的有关规定是不动产比例上限为20%，单一项目的投资比例为3%。韩国等其他亚洲国家，则又有不同规定。 他分析认为，中国不应该参照所谓的国际惯例，这是中国保险企业第一次涉足不动产，应将比例设置低一些，以方便国内保险企业控制风险。 监管部门对可投资不动产也表示谨慎。本月下旬，数家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求“火速”上报公司所有房地产资产状况，“特别是投资性资产”。业内人士认为，保监会选择此时紧急摸底，意在“风险防范”。 主要流向商业地产 对于保险资金可能的投资去向，一位保险资产管理人士不假思索地回答：“应该是商业地产。” 王小罡给出的答案也同样是商业地产。他保险资金进入不动产主要是为了获得租金回报，而不是炒楼。 王小罡称：“它可以获得一个长期、稳定的回报。也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式。因为通常股票的投资收益率在10％以上，但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在6％以下。市场希望有一个收益率在6％-10％的投资渠道，而商业地产就是一个好的选择，它弥补了市场的空缺，也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择。” 事实上，保险公司在新法出台前，已经展开对商业地产的考察。我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖称，最近频繁有几个保险公司找其咨询，包括内资和外资寿险公司都在向其了解关于写字楼、住宅市场的情况。 胡景晖说：“我觉得挺奇怪，怎么突然之间保险公司对房地产这么感兴趣，我看了这个东西才知道怎么回事。” 胡景晖估计，保险资金将主要投向写字楼，其次是一些大的商厦、酒店式公寓。“但是我觉得一开始写字楼占的比例会比较大。” 投资不动产风险有争议 对于目前房价的下跌对保险资金可能遭遇的风险，王绪瑾不以为然，他昨天告诉早报记者：“房地产价格现在根本不存在下跌，只是增速有所减缓。” 而一位保险资产管理人士则告诉早报记者：“房地产已经贵了。”他认为，在目前地产价格不低的情况下，寿险公司由于资金规模庞大，对投资不动产的兴趣更大，但财产保险公司资金规模并不算大，在目前情况下，扩大投资的冲动并不强烈。 王小罡昨天也分析认为，对于不动产，寿险可多投一点，因为其资金是长期的，而财险则少投一点，因为其资金期限短。 对于风险控制，王小罡称，保险公司应该注意两个方面： 第一就是出价不能过高。不同的物业有不同的关注点，但普遍的观点是要控制投资成本。因为出价高的话，其投资收益率就会低。 第二，要具备好的、可持续的营利能力，因为它是长期投资；主要是这两个方面。