投资商铺要有超前眼光 练就选铺火眼金睛
如果您想投资商铺,必须具备两个条件:一是要有充裕资金。因为一间商铺价值可能高于一套房子,且套牢资金时间长,资金不充裕的人最好考虑投资其他项目。二是要有“守业”耐性。商铺投资讲究长期回报,往往不是1、2年就可以获得好收益,可能需要很长时间。对个人投资者来说,商铺风险不大,并且回报时间较长。
修炼“超前眼光”您可能会看到某步行街铺位租金贵得惊人,但在此前几年乃至10年前,该步行街只是一个肮脏的小市集。10年前无人问津的商铺,10年后却可能成为“天价铺王”。
寻找商铺投资机会的关键,在于是否具有超前眼光。投资旺地商铺当然会有好回报,但价格之高、风险之大也不是人人可以承受的。
相反,地段一般甚至冷清的物业,却因价值低廉、风险小,升值潜力较大。例如,城乡结合部的物业,受城市化进程影响,无论房价或铺价都会全面上升。同时,商铺升值也受多种客观因素的影响,如所在地人口的增加、大社区的出现、大型批发市场建成、道路开通、公共设施兴建等,均可使投资升值潜力倍增。
面积不宜过大商铺面积无所谓大小,但从租户经营层面及自身风险层面思考,面积适中为佳。例如,小饮食业、便利店以及各种个体经营较能接受的商铺面积一般在50-100平方米,相对大面积商铺,具有市场层面广、出租容易、租金较高、投资较小等优势,而且面向的是广大中小经营租户,对个人投资者是较佳选择。
用途和结构很重要投资商铺之前,一定要了解清楚,物业是否有厨厕、可否做餐饮等行业,如果不能做餐饮,商铺长远收益一定会受到影响。商铺的内在结构也相当讲究,例如,层高是多少,能否加装夹层(或者送夹层)。现在,很多首层商铺,层高都在5米以上,业主可自己加装一个夹层,于是一层变二层,二楼既可居住,也可用作办公室,对租户来说是最理想不过的了。
很多开发商也会打出“卖一层送一层”,以增加物业附加值。
出租比炒卖合算投资商铺极少有“短平快”
项目,从国外和国内大型商业开发展商经验借鉴得知,长期租金收益远远大于出售,其潜力就好比一只成长型的“基金”。例如,一个50年产权铺位,原价100万元,现值200万元,转手即可赚取约90万元(除去各种交易费用),但是,如果每月出租5000元,50年收益约300万元以上,比转手多赚100%,如果将租金年增长率因素考虑进去,收益会更高。
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投资商铺需要注意的事项:
1、首先考虑政策因素。与一般商铺相比,政策因素对专业市场的影响是比较大的。专业市场开在哪个地方,肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响,这时政府就不得不干预。
2、要了解市场的知名度。专业市场不同于其他商铺,它所服务的客户对象较为专一。在这种情况下,它的知名度就是一个品牌,这对吸引客源具有很重要的作用,也对日后专业市场开业后经营的兴旺起很大的作用。
3、正确评估投资回报。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率,投资者自己要去实地考察,多方探查开发商的开发实力、诚信度、知名度等,摸准该地段真实的租金价位。
4、重点考虑开业后的经营问题。专业市场由于消费群体有一定的特殊性,因此,经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期和是否能稳定经营,公司管理的能力将直接影响到单个项目的可持续发展。
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