商铺快讯

投资商铺如何破解市场风险



随着商铺投资热席卷全国的众多城市,在高回报率的背后,“风险”这个比较抽象的词在一系列的纠纷中逐渐具体化起来,让人不由得注意到,在火热的商铺投资市场背后也存在着巨大的风险。日前,来自天津市三大房地产咨询机构的资深人士——中原地产商务部总监容淑贤、21世纪不动产总经理崔晶雪和戴德梁行房地产顾问公司总经理赵勇,就目前商铺投资中存在的八大风险,一一提出了化解的方法。 逐渐显现的产权商铺风险人们认为“投入门槛低,且每月还可坐收稳定的租金,以租养铺,这样的投资会带来长达数十年的高收益”,甚至表示“就算发生最坏的情况,也还有房产证在手上,最多是损失了租金收入,商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。 事情真能这么乐观地发展下去吗?人们投资商铺无非是希望商铺能够增值,但是,商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性,商铺是商业租户用于经营的空间,它的价值不仅体现在土地价值上,还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件,这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如,一个商场,建成后的头几年,往往处于市场培育期,平均租金水平相对较低,但是,经过长时间的市场培育,通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段,商场的知名度、客流量等都获得提升,租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的,而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升,即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的,还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析,并作好前期的预防工作来避免风险。 八大风险与破解对策 1、开发商的信用和管理风险 目前产权商铺取得投资者信任的,比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说,越是自有资金和流动资金缺乏的开发商,越喜欢搞这种售后返租的销售行为,一旦其资金链出现问题,购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后,就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕:开发商销售完毕,拿了钱就走人,没有协助经营,前期宣传与后期管理严重脱节。此外,商场整体营销没有加上,商场不统一进行季节性或节日性活动,难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后,没有后续者经营,闲置商铺的数量如果不断增加,对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起,更别提回租期满后,后期管理的到位了。此外,一些开发商故意夸大投资回报率,使购房者投资回报根本无法实现。另外,商业与地产危险的“两张皮”现象,还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接,这样都为未来的经营埋下后患,生出扯不清的三角债。 对策:经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺,有“商”才有“铺”,一个无商家经营的铺位,其价值为零。地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家,一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题,而现时一些商业物业的发展商,却不擅长商场的招商和后期的经营管理,总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此,人们投资商铺,一定要选择信誉良好,且具有统一、强大的经营管理能力的开发商,要多了解开发商的信誉,了解其过去开发项目的业绩和管理能力。 2、商铺招商定位模糊和过度炒作的风险 产权人或开发商的策划和招商能力有限,没有经过详尽的市场调查盲目兴建,定位模糊,宣传没有达到预期的效果,招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插,造成商场业种业态混乱。例如,女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻,浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。 此外,一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺,高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间,职业炒家整租几十个铺位,然后分租给其他商家,分租的租价大多高于整租的价格,如果项目很吸引商家,便能很快分租出去,且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好,商家不愿贸然进驻,“炒铺团”可以低价租给熟识的商户,或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来,营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后,虚高的租价令商家很难平衡流水和收支,商户更换频率过高,导致市场流动性过强,商铺品质无法得到保证,人气很难聚集,商铺经营出现恶性循环。更有甚者,一旦商铺经营困难,“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租,其他商家的利益将受到严重侵害。 对策:因此,商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解,准确判断市场和商铺未来的价值性,避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。 3、商铺的硬件及交通条件带来的风险 一些投资人因为没有丰富的经验,在买商铺时只考虑价格,认为只要价格合适就行了,但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁,不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施,而有些商铺设计上有不足,等有人想租赁并提出这些问题的时候,投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利,将使人流路线不理想,严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 对策:人们要考虑到商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有水、电、煤、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候,一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚,力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多,即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的,它位于两条街道的交叉处,可以产生“拐角效应”,三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。 4、商圈不佳与消费资源不足造成的风险 商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况,客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说,一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说,这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足,因此要注意控制规模,并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景,一般它们的成熟也需要若干年,在这里开铺,必须要有能坚持长期经营的实力。 对策:投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本,还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺,就如同买股票一样,成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺,其成长空间非常小,因为开发商的开发成本很高,所以销售价格也非常高,而且销售价格是根据目前租金确定的,因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈,也许前两至三年投资回报不理想,但是,随着商圈的快速发展,商铺的成长性将非常好,因此,这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。 5、投资者自营“养铺”风险 投资者如果是首次经商,处于创业摸索期,容易失败。例如,商品组合不符合潮流,容易产生存货;难以掌握消费者心理,品位不合消费者需要;常忘了自身投资的金额,造成成本低估;对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧,生铺可能就不能作成熟铺,就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间,投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此,投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中,也不要以为很快就能借势,因为这里商家竞争实力更强,生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。 对策:投资商铺,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利雹恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金,因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。 6、商铺投资者转租的风险 在转租中,可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后,可能对方缺少扭亏为盈的能力,可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户,可以承受更高的租金,可以签订更长更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者,在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何,这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去,也是没有投资价值的。 对策:因此投资者要注意考察转租对象的信誉和实力,尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选,这种商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租,成功套现,在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现租赁矛盾等纠纷,将增加套现风险。 7、产权商铺的资金成本的风险 商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算,投入中除了投资者的购买投入外,还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等,同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差,以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息,人们的贷款投资成本也在加大,必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷,风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限,充分估计未来的收入水平及支付能力,否则,一旦出现不能支付的情况,损失是比较大的。商铺初始售价的高低,将影响商铺投资的收益。商铺初<