仲量联行预测：京城商铺市场租金将下跌7％

2008年下半年将是商铺业主面临较大挑战的一个时期。据仲量联行北京第二季度报告显示：2008年下半年，北京市场预计将有132万平方米的新增商铺空间。尽管部分新增空间可能推迟至2009年上半年完工，但整个商铺市场的供应量在2008年下半年仍将大幅扩张。 来自零售商的需求预计将会微幅放缓，这是因为目前部分零售商已经实现了其在北京短期扩张的目标，在进一步扩张之前其主要精力将转向实现现有零售店面盈利能力的最大化。预计在2008年底前，商铺市场的租金水平将下跌6％－7％。商铺业主必需采取主动策略，才能有效地度过这一难关。准确的市场定位将日益重要，部分开发商可能采取大幅降低租金报价的策略，以便在开业阶段赢得较高的租用率。 北京将现“外滩三号” 创新零售模式为北京消费者提供全新购物体验。随着北京朝阳公园蓝色港湾国际商区以及前门地区的前门23号的建成，北京购物者将有机会接触到与传统购物中心迥异的购物模式。蓝色港湾是一个围绕众多步行街修建的大型低密度零售中心。这里建有数个大型公共广场，步行街纵横交织，很多餐饮店面都有面积开阔的户外空间，可以尽情观赏朝阳公园的景致。 由上海"外滩三号"同一开发商所开发的前门23号，则是一个位于旧式美国公使馆区内的豪华精品零售开发项目。该项目由改造后的历史建筑与新建的现代玻璃钢建筑融为一体，各种面向超富裕阶层的国际餐饮、当代剧院和画廊以及私家俱乐部将汇集此地。蓝色港湾和前门23号因其独具特色的经营理念和创新设计，在初期阶段会获得大量消费者的光顾，但是要取得长期成功则要依靠他们利用高质量的品牌和专业化管理为零售商和餐饮经营者获取利润的能力。 奥运助力运动品牌零售 随着奥运会的临近，运动品牌零售商加快了在北京市场扩张的步伐。2008年第二季度，耐克、阿迪达斯和NBA等展开了全新的宣传攻势，旨在充分利用即将到来的奥运会，向本地消费者推介其产品和企业文化。其中，NBA和阿迪达斯分别在世贸天阶和三里屯Village新开设了规模很大的零售店面。两家店面均集传统的商品零售与展览和表演空间于一体，比如阿迪达斯就在新开的店面屋顶上建有一个篮球场。耐克公司则在奥运会正式开幕88天前，在北京当代艺术的中心-798艺术区的展览空间内举办了一场别开生面的宣传活动。参观者每人获得一个预装有100首歌曲的iPod，每首歌曲相对应的是显示耐克公司100项最伟大创新之一的视频影像。这三家运动品牌零售商都意识到了中国消费者市场对其业务发展的长期重要性，目前正大张旗鼓地树立其品牌形象，以便能在2008北京奥运会来临前，使其品牌形象更加脱颖而出。 投资领域新篇章 开发商整合的力度进一步加大。SOHO中国决定收购北京凯恒房地产公司，以获得临近朝阳门立交桥附近的一处优质地块的所有权，这将是未来一段时期国内房地产市场一个更为普遍的发展趋势。具体而言，中国国内一些规模大、资金充裕的开发商正在积极并购一些规模小、资金紧缺的开发商，以便占领新的市场和拥有更多的土地用于开发。这种发展趋势，在很大程度上是政府推行旨在限制住宅市场投机的政策所导致的。目前开发商更难以获得银行贷款，新的管制措施使得某些此前的融资策略，如利用预售支付土地款以及提前预售为后续工程融资等策略失效。预计这种发展趋势仍将持续下去，表明中国的房地产市场正日益成熟，竞争也日益加剧。 开发商在融资方面所面临的挑战，为国际投资商带来了新的商机。国内开发商日益愿意降低土地和资产的价格，并且愿意降低自身的估价，以此来吸引国际投资集团的投资。与此同时，国际投资商也渴望更多地介入中国房地产市场，但在对潜在的合作伙伴开展尽职调查时仍然持极其谨慎的态度。某些国际投资集团已经为中国房地产市场进行了大量的融资，目前这些资金已经到位，其它一些国际投资集团则正在将资金从北美和欧洲等表现相对不活跃的市场中抽离，转向中国市场。