租铺买铺孰优孰劣？ 合理布局突破死亡定律

引语 近年来商业物业租金持续走高，给很多经营商家带来了沉重的经营压力。特别是，黄金商圈的核心区位的商铺租金更是让商家不堪重负。很多商家都在抱怨自己已经沦落为“替房东打工”。为了扭转这种被动的局面，近期有些实力派商家选择了自己收购商铺的做法，以摆脱眼下被动的局面。这种做法引起了业界的广泛关注，也在悄无声息地影响着市场走势。 相信有不少商家都曾经遇到过这样一个痛苦的选择题：一个可遇而不可求的优质店铺摆在面前，一旦进驻，可以预见经营前景一片光明，是选择租赁小心探路还是选择购买一往无前？我们都知道买商铺能够摆脱长期受制于高租金的经营压力，而分割出售的商铺往往不具有统一的操控性，商业管理能力势必薄弱，影响整体经营。 对于正在积极拓展的品牌商家们来说，怎样的做法才是适合的呢？在下决定之前，不妨先听听业界的声音。 做商业地产，别轻言出售 “买商铺”这个词，我觉得相当有中国特色。在国外，商铺基本是没有“买”这一说法的。一般的商业地产项目都会以出租为主。由于我们公司背景的关系，再加上我本人也在澳大利亚经商20多年，自认为对国外的商业地产开发模式还是比较了解的。商业地产，注重的是商业，地产只是它的一个载体。对于一个成功的商业地产项目而言，其所蕴涵的商业价值是无限量的，随着时间的推移会慢慢的递增。因此，作为一个商业地产项目的开发商，自主拥有物业，只租不售无疑是个明智的选择。 最近，我们公司开发建设的位于苏州河畔的一个综合性商业项目也即将推出。我们的理念就是强调，商业部分一定要自己持有。对于先头几年的经营压力，我们认为，新商铺自然是需要养的，也作好了养铺的充分准备。其实，也有一些朋友问我，如果有一些大品牌的商家看中了我们的项目，要求买铺，我会怎么做。我的回答是：对于想要引进的商家，我们会选择签订长期租约的方式来合作。至于商铺出售，我们不希望为了一、二个商家而打破整个项目的规划。当然，为了能使整个项目维持有效长久的经营，我们会聘请专业的项目管理公司来负责项目今后经营上的持续性和稳定性。相信这样，将会为我们开发商和进驻我们项目的品牌商家们带来双赢的局面。 合理布局，突破死亡定律 “ 商业地产应该长期持有，不能拆零出售，否则必死无疑”。这显然已经成为了业界的共识，事实上也有太多的案例因为分割出售而走入死局。但这并不意味着商家购买商铺就会没有出路，因为商家购买商铺的动机是为了获得长期稳定的经营局面，因此并不会打破商业运营的整体格局，这样一来就规避了分割出售的最核心问题。而对于开发商而言，我们都知道国内商业地产融资渠道狭窄，而如果不进行分割出售开发商哪里会有充足的资金储备来维系长期运营的推展。当然对于商家而言购买商铺还是需综合考虑的。一方面商家要考虑自己的资金链风险，决不能舍本逐末适得其反。另一方面还要考虑商家的牵制力问题，也就是说商家的独立性与商业项目的整体操控性能否保证，如果做不到的话，很有可能会深陷其中。而对于商业项目而言，分割出售的同时更应该进行合理的规划与布局。定位、设计、商铺分割与经营管理都必须按照商业长期经营进行。这样一来，是否分割出售对商业项目的干扰变能降到最低，即使略有缺憾，也不至于无可救药，完全有可能突破业界的这一死亡定律，大拇指广场就是一个很好的例证。 先租后买，实力是关键 烘焙大师在上海的布点并不多，并不是我们不想大举进入这个市场，而是现在的好商铺越发难找了。那么，发现好商铺，是租还是该买呢？这个问题其实并不难，只要算笔帐就行。 就拿我们的品牌来说，之前在江苏一家分店的租金一年差不多在20元万以内。但是这个价格在上海是远远不够的。而这笔投入其实等于是在为别人养铺。一旦商铺所在的地区商业发展渐渐成熟了，商铺的租金更将“水涨船高”。相反，如果选择将商铺买下来，那么不仅每年的租金支出不需要承担，随着时间的推移，商铺本身还会不断地升值。因此，就我个人的观点来说，我认为在品牌拓展的过程中，一旦遇到了合适的商铺，尤其是在上海这样收入水平和消费水平都相当高的城市中，该出手时还是应当果断出手。毕竟，在上海，商铺的发展前景还是相当值得看好的。即使是在现在，很多时候已经不是商家想不想买的问题，而是买不买得到的问题了。 目前我们烘焙大师在上海的两家门店以及一家正在筹备的新店都是以租赁形式在做，但这并不代表我们认为租铺比买铺好。关键的问题在于，我们的品牌目前正处在发展的初期阶段，在这个时候，租商铺更符合我们的发展需要。 自建为上，买次之，租为下 和其他的商家相比，我们的情况有些特殊。因为在我们市场拓展的过程中所采用的开店模式既不是租，也不是买，而是自建。 和其他的商业品牌相比，书店有着一定的特殊性。我们所追求的是经营上的长期目标，是每一家店的长久经营。这也在一定程度上决定了我们的发展模式。现在，我们在江苏各大城市内的新华书店门店几乎全部是通过自己买地、自己开发建设、自己经营的方式进行的。当然，自建商铺的模式并不能适用于所有的区域。在有些大型城市的中心商业圈内，自建商铺无疑不具备可操作性，因此，购买商铺就成为了我们的第二选择。比如在太仓的南洋广场，在对该区域市场的发展前景抱有良好预期的情况下，我们通过买的方式进驻了南洋广场。 之前在市场拓展的过程中，我们也曾经遇到过有些区域既无法满足我们的自建商铺的需要，也没有合适的商铺进行出售，在这种情况下我们会选择租赁。但是需要强调的是，无论什么时候，租赁往往都是我们最后考虑的一种方式。在此之前，我们不仅要考察所处的商圈，在租金承受方面更会多加考量。 结语 租与买，其实是个仁者见仁、智者见智的问题。商家们大可根据自己的理念以及实力随“机”应变。在目前出售型商铺资源相对丰富的情况下，选择买铺作为一种经营以外的投资方式也未尝不可。而对于开发商而言，分割出售如果势在必行，也必须遵循商业经营的客观规律，规避这一模式带来的不利影响。