上海商业面积增到5000万平方米 购买力是否已透支
理性与专业的缺位，让不少商业地产陷入泥潭，难以自拔。
以大流通商贸体系促上海贸易中心建设。
--朱连庆
朱连庆，上海社会科学院商业研究中心主任。毕业于复旦大学研究生院，上海著名的商业研究、商业规划、商业地产营销策划专家。
上世纪90年代以来，主持制订了上海中心商业区"四街四城"的功能定位和形态布局，以及黄浦区、静安区、卢湾区等区域的商贸发展规划和南京路、淮海路、徐家汇、浦东新上海商城等中心商圈的调整改造规划;尤其是南京西路"金三角"的整体筹划，更是城市商业功能规划的典范。
近年来，致力于不同业态商业项目研究和策划。先后担纲主持了数十个大型项目，其中国家级软件开发中心、上海科技京城等项目在社会上产生了重大影响。其著作《大型商业地产：定位与策划》一度成为商业地产专业人士操盘宝典。
近年来，商业地产开发热潮席卷全国各地，上海作为中国经济的中心，这股热潮更是犹如喷发的火山岩浆席卷而下，甚至出现了无序和过度开发的境地。上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆，是在多个场合呼吁开发商要理性开发、呼吁政府要警惕商业地产过热的专家学者之一。不久前的一个下午，记者有幸在上海社科院的办公室对朱连庆主任就商业地产的现状和发展进行了采访。
供求失衡，如何健康发展?
"上海有些区块的商业密集度实在是太高了，再不加以控制有可能演变为全局性问题"面对记者的提问，朱连庆表达对上海商业地产环境的忧虑。
根据资料显示，上海的人均商业面积从当初的不足1平方米发展到现在的2平方米以上，零售网点面积从原来的2000多万平方米猛增到5000万平方米，同时在建和已报建的商业项目也有数百万平方米。"商业地产在上海的发展已远远超过了人口的增长和购买力，已严重透支未来的发展空间。"朱连庆这样评价未来的商业地产。
近年的商业地产之所以火爆，其中除了有中国经济大发展的背景外，国家对住宅地产的严控，导致大量的开发商转向投资商业地产也是一个很重要的因素。现在的房地产开发商几乎都在操作着商业地产项目，可谓是利字当头，蜂拥而至。
除了总量透支外，结构失衡也是一个突出问题。不少开发商致力于零售商业、大型商业、城区商业、传统商业等，而对创新型的商贸业态、现代服务业、社区商业以及郊区商业都还关注不够或感到难度较大以至于不敢下手。
在谈到未来如何让商业地产走向良性发展时，朱连庆表示，商业地产的发展不仅仅是开发商的事情，更需要政府的合理规划，引导开发商保持适度的平衡开发，并举行听证会制度，聆听多方意见和建议，以确保商业地产的可操作性。同时开发商也要放宽眼光，在功能定位和业态上选择错位经营，提前做好科学规划以保证项目的可持续经营。
"只要做到政府引导、企业理性，相信商业地产会逐步摆脱目前的困境，走向健康持续的正常轨迹。"朱连庆主任对中国商业地产未来满怀信心的说。
盲目开发困局重重
就目前市场而言，商业地产真正很成功的案例并不多，究其原因有多方面的因素。商业地产不同于一般意义上的住宅地产，它的成败包含了众多因素：行业背景、区位环境、竞争对手等等综合因素，缺一不可。但是就目前的市场，朱连庆有自己的看法。
"选址不佳、规模不当、业态不准、管理不善等等任何一个因素都会影响到项目的发展，但是开发商见商业地产有利可图，盲目开发才是造成目前这种无序局面的重要原因。"朱连庆这样说。
商业地产因自身的特殊性，原先限制了不少开发商对此类项目的开发。但是随着近年国家对住宅项目的严控，导致不少住宅开发商因利益的趋势，盲目开发商业地产，抱着"卖完就走"的经营思路，项目建成后能租则租，能卖则卖，根本不考虑是否适合经营等问题。虽然有一些开发商考虑到了后续经营的问题，但是将项目出售给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，这些都阻碍和影响了商业项目的正常发展。
朱连庆指出，商业地产要想成功，首先应确定经营模式，甚至在确定地块之前开发商就要与大型知名品牌商家一起协商订单模式，这样既弥补了自身专业力量的不足，而且还减少了项目建成后招商的难度。其次，要重视商业地产的后续管理，只有前期招商与后续管理并举，项目才能持续健康的发展，成为一个成功的商业地产项目。
未来商业的主战场城郊和轨道沿线
从消费者的角度来说，社区附近多开几家超市不仅自身购物方便，而且在价格上还可以货比三家。但从发展的角度看，过于密集的商业不利于各自的发展，卖场和大型商业的设置还需要一个全面、科学的调研、论证过程。
"目前，上海的商业地产都集中在市区的热闹商圈，如徐家汇、五角场、闸北不夜城等地，造成了各个商家为争夺客源，不断的组织促销活动以吸引更多的顾客。而与之形成鲜明对比的是，相对较远一些的城乡结合部或新型的居住区附近，因商业生活配套不足，致使住在附近的居民去一趟超市要走好几站的距离。"
朱连庆认为，随着中心城区商业设施的饱和以及新城镇的开发建设，城郊居住区商业网点配置远远不够，新颖业态很少、档次还都很低，急需开发新的商业中心，那里存在着巨大发展潜力和升值空间，开发商可将这些区域作为未来开发的重点。
"交通一响，黄金万两"，随着轨道交通的发展，轨道商业也是备受关注。2010年世博会前，上海将建成11条轨道交通，形成多个大型枢纽站。
"轨道交通所连接的都是居民集聚的地区或是城镇中心区，聚集了庞大的人流，潜藏着巨大的商机，特别是轨道站点的出入口更是发展商业地产的最佳位置。"朱连庆这样说。
采访手记
如果说诗人写出佳句良言来自于瞬间的灵感，那么对于研究某一个领域的学者来说，得出一个结论却是需要经过长期的调研、分析漫长的过程。但是在朱连庆看来，无论是诗人写诗，还是领域研究，追求的都是一种境界，不受社会潮流的影响和制约，执着地追求真理，站在行业的高度，指导着商业地产江山。
