“限外令”拟再收紧 外资开发商拿地门槛提高

现行政策效果不佳，政府拟再收紧“限外令” 近日，中原（中国）地产研究中心发布的最新研究报告《“限外”对海外投资者的影响》中指出，人民币的不断增值和近期国内部分一线城市楼价、地价的双双下挫，正引发新一轮外资进入中国房地产市场的冲动。而鉴于现行“限外”政策效果不佳，政府有可能出台进一步的“限外”政策，将主要针对机构投资者，外资开发商在国内拿地开发将受更多限制。 外商直接投资资金 增65.9％ 国家统计局有关数据显示，2007年国内房地产开发资金中利用外资的资金为649.99亿元，同比增长62.4％，占总的资金来源的比例为1.5％；其中外商直接投资的资金为502.77亿元，同比增长65.9％，占总的资金来源的比例为1.1％。尽管外资在国内房地产开发中所占的比重较小，但近几年外资进入国内房地产开发领域呈现愈演愈烈的态势。 由于看好国内房地产市场的发展以及人民币升值等原因，2004年以来，海外资金不断大举收购国内非住宅物业。通过不同资金之间的转手，海外资金大多收益颇丰。为规范外资流入中国房地产市场，防止豪赌人民币升值的“热钱”过量流入，从2006年7月开始，政府出台了一系列“限外”政策。 但“限外”政策出台后的2007年，进入国内房地产市场的外资不减反增。据商务部统计，2007年，房地产业已成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业；2007年参与房地产开发的外资大幅增加，其中利用外资的资金同比增长62.4％，外商直接投资的资金同比增长65.9％。2007年海外资金在上海房地产市场完成整体收购29宗，数量及金额基本与2006年相当。 由此可见，目前的“限外”政策收效不大。 未来政策 将主要针对机构投资 中原地产有关负责人指出，目前的“限外”政策并没有采取“一刀切”的做法，而是鼓励外资在国内成立实体公司，在国内政策的管理和监控下，促进国内房地产市场的发展。从“限外”对各种外资流入方式的政策规定来看，政府“限制外资投机、规范产业投资”的政策意图十分明显，因此，纯粹资本操作进行投机的行为受到严格限制，而进入国内真正从事房地产投资开发的行为得到规范。 该负责人分析，在“限外”政策陆续出台后，外资进入中国房地产市场热情依然不减主要有以下几个原因：人民币升值步伐不减、美国次级债危机引发美国经济出现倒退迹象；2007年底以来，部分城市房价出现回调；2007年快速扩张的国内开发商资金链出现紧张，融资需求较大。 一方面是外资有继续进入的冲动，另一方面是效果一般的现行政策，在这种情况下，政府可能将酝酿进一步的“限外”政策。鉴于目前“限外”政策对个人买家影响较大，未来的政策将主要针对机构投资者。在需求方面，可能征收的物业税将增加外资持有国内物业的成本；在供应方面，外资开发商在拿地开发方面将会受到更多限制，例如只能用人民币支付土地保证金等。 现行“限外”政策难限投资机构 研究显示，自2006年以来出台的一系列“限外”政策，对在内地买楼的外籍人士影响显著，但对于以直接购买物业、直接投资开发、入股或与国内房地产企业合作、购买国内企业海外上市公司股份、国内商业地产reits融资等方式进入内地房地产市场的机构投资者来说，其整体影响却不是非常明显。 2006年以来的“限外”政策规定，外资个人在国内学习和工作超过1年才可以购买一套自住商品房，购房采用实名制登记。不满1年或者购买非住宅用房都被明令禁止。另外，政策还从权属登记和购房资金结汇两大关键操作环节进行管理，保证了政策对外资购房监管的全面性和可靠性，规定相关购房资金在结汇时，还需通过指定银行审批是否符合政策规定。 中原地产研究报告显示，虽然“限外”政策没有给外籍人士在国内买房造成实质性的阻碍，但由于增加了审批和结汇等方面的手续，也令很大一部分个人买家因为提供不了相关证明不能购房或怕麻烦而不愿购房。根据中原地产的监测，由于“限外”令的出台，北京、上海和深圳2006年下半年外资购房比例都出现了50％的降幅度，限外政策对个人影响显著。 对于外资机构资金来说，目前实施的“限外”令，因其进入国内房地产市场的方式不同而影响不一，但整体影响仍然不算太大。 据悉，目前的“限外”政策对已在内地注册的外资房地产公司来说影响有限；对尚未在中国成立公司的外资而言，备案制度将大幅延长其注册审批时间，同时由于无法进行外资借贷可能不得不提高公司注册资本。另一方面，“限外”政策基本杜绝了外资在国内直接购房，又令其投资利润率有所下降，时间成本增大，很难通过快进快出获得大笔收益，因此目前外资在上海、北京等大城市直接购买物业步伐日趋放缓，而直接进行房地产开发的速度却有所加快。 研究显示，“限外”政策对外资与国内企业入股合作影响有限，在目前国内发展商普遍银根紧张的情况下，内外资合作异常频繁。但“限外”政策对国内房企进行海外上市融资增加了审批程序，延长了其上市的时间；同时首次ipo筹集的资金汇回内地也需要较长的审批时间，在香港资本市场上以发债或发行可转换债券等方式获得的资金，也不能以股东借贷的形式汇回内地。目前计划在香港上市的大批国内房地产企业迟迟未能上市成功。另一方面，由于政策规定外商投资国内房地产必须在境内成立实体公司，境外机构只能购置自住用房，然而目前境内企业发行reits，必须通过一家境外公司收购内地的物业，通过境外公司的运作，将境内物业资产打包上市。“限外”政策的出台意味着类似的收购无法进行，除非项目在开发之初即以外资的名义进行开发。 2006－2007　年主要“限外”政策 政策名称　发布时间 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》　2006年7月 《关于规范房地产市场外汇管理的通知》　2006年9月4日 《关于　2007　年全国吸收外商投资工作指导性意见》　2007年3月 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》　2007　年5月23日 《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》　2007年9月4日 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》　2007　年11月7日 2007年以来内地开发商与外资（投行）的合作案 时间　国内开发商　境外投资者　合作事项 2007年1月　中凯集团　美国华平投资　美国华平投资3000万美元，持有中凯开发25％股权 2007年2月　上海置业　美林国际等海外基金　认购金总额12.396亿元债券，间接介入上海置业沈阳及无锡的新城项目 2007年2月　沿海绿色家园　美国高登基金　美国高登基金出资5142万美元获得大连一综合性项目50％股权 2007年2月　金地集团　荷兰金融机构ing　ｉ　ｎ　ｇ旗下中国房地产开发基金（ing基金）收购金地集团下属一公司49％股权。 2007年12月　复地集团　北欧金融机构seb　共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。 2008年2月　金地集团　瑞银集团　双方共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金 2008年1月　恒 大 集团　美林、德意志银行、淡马锡　在外资机构共注资4亿美元持有 恒 大 地产约8％股权 2008年4月　中国奥园　澳大利亚麦格理集团　旗下麦格理国际房地产基金的mgpaco奥园出售旗下公司50％股权给mgpaco，合资开发广州番禺商业项目 2008年5月　恒 大 集团　新世界郑家纯、美林证券、四大投资者共注入 恒 大 35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资德银证券和科威特投资局 相关链接 四招限制外资进入 2006年7月以来，政府出台了六个针对外资的政策，主要从以下四个方面限制外资： 提高准入条件。境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买自用、自住商品房。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。 加强审批监管。外商投资房地产企业的股权和项目转让以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门进行审批。 规范外汇流入。加强对境外机构和个人买卖境内商品房办理结汇的审核。 限制海外融资。严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。