龙德·紫金低价入市 商业地产资金压力显现

低价入市热销说明了什么？ “我们均价比较低，开盘当天推出的房源都卖完了。”6月14日，中国经济时报记者在位于北京市立水桥区域的龙德·紫金售楼处里，售楼人员告诉以购房者身份前往的记者，龙德·紫金6月9日开盘，均价为9300元每平方米，送精装修，全款还可以打九七折。由于开盘价合适，房子卖得很快。记者看到，来这里看房的人并不多。 “您要想买的话，留下联系方式，看下次什么时候开盘，我通知您。”售楼人员说，最近他有不少客户没买上房子。 此前的5月初，在龙德·紫金售楼部还没有建立的时候，一位销售部门的人士曾对记者预计开盘价不会低于11000元每平方米。 记者从位于龙德·紫金附近的“东亚·奥北中心”租售中心了解到，目前这里的毛坯二手房价格多在每平方米11000元－13000元之间。记者看到，到这里买房的人并不多。 该中心的一名经纪人告诉佯称是购房者的记者：虽然龙德·紫金价格比较便宜，但是其使用产权只有40年，而且其水电都是商用，电费每度高达4块多，价格昂贵，并不适合工薪阶层。而奥北中心虽然也是商业立项，但水电都是民用价，而且使用产权是50年。 在龙德·紫金售楼处，售楼人员告诉记者，他们这里已经申请水电费为民用价格，并不是奥北中心租售人员所说的商用价。 “这里和奥北首席商业中心龙德广场仅一路之隔，业主居住在这里购物消费很方便，离地铁站也不过300米距离，还有不少路公交车。”售楼人员称，加上本项目送的精装修，民用水电价格，全款打折的优惠，吸引了不少首次置业的年轻人。 记者在售楼处碰上了一位打算投资的购房者王先生，他告诉记者，自己已经在立水桥附近的“明天第一城”投资了两套房产，近期还打算在这里投资一套房子。 龙德·紫金的开发商北京龙德置地有限公司董事总经理王杰6月15日在接受中国经济时报记者采访时表示，之所以该项目开盘价定价较低，是因为当时拿地时价格比较低，即便开盘均价只有9300元每平方米，公司的利润仍然不低。 “除此之外，在当前市场比较低迷、观望情绪比较严重的时候，我们也不想冷场，快速回笼资金可能比每平方米多卖几百块钱的意义更大。”王杰告诉中国经济时报记者，该项目的购买者中，投资客比较多，而自住的相对较少，这样一来，公司考虑要照顾投资市场，尽量把利润让给市场，所以才给出了比较低的开盘价。 商业地产开发商资金压力加大 6月7日，央行年内第5次调高准备金率。6月10日，地产股大幅跳水，这对于本已身处资金困境的房地产企业来说无疑是雪上加霜。 有业内人士指出，对于目前的住宅企业而言，尚有降价促进资金回笼的方法可用；但在持有经营思维深入人心的一线和二线城市，商业地产企业的资金压力已经明显显露，并且有加大的趋势，在北京奥运前的开业潮过后，需要投入养铺的新商业体如何顶住资金压力，已经成为需要提前考虑的问题。 龙德·紫金作为龙德广场的二期，该楼盘是商业立项，与龙德广场原来是一体的，之所以变为“住宅”来销售，其中有一个很重要的原因是，开发商现在需要回笼资金，该公司旗下的商业地产龙德广场由于采取只租不售的商业模式，资金周转较慢，给公司带来了压力。 对此，龙德置地董事总经理王杰对中国经济时报记者表示：“我们的资金链并不紧张，公司目前有两个股东投资，加上银行贷款的7个亿，足够用了。就算现在不卖龙德·紫金，我们的资金依然很充足。” 王杰对记者介绍说，对于龙德广场，公司采取的是只租不售的模式；对于龙德·紫金的两层底商，公司这次采取整售模式，只卖给一家或两家公司，而不是采取分割销售的模式。“产权分割会带来很多麻烦。” “一期龙德广场有很多投资者想来买我们的商铺，但我们只租不售，这样可以使得我们更容易把握这个租赁市场，使得我们和商家的关系更简单，可以保证有一个完整的物业。” 王杰表示，以前有好多商铺都是做散售，虽然这样价钱卖高了，但是由于市场培育期太长，导致散售的麻烦太多。对于二期龙德·紫金，为了规避风险，公司采取了整售的销售方式，哪怕价格卖低一点，也要避开散售。“目前已经有几家公司在和我们商谈购买事宜。” 王杰认为，作为二期商业，公司不能都做成只租不售的模式，要不然还不如做成一个大商场。“公司考虑的主要是市场容量，我们当时就认为不能把市场都做饱和了，要让市场有饥渴感。所以一期龙德广场只做了20万平方米只租不售的商业，剩下的二期需要去做差异化的产品。” 王杰说：“由于立水桥区域没有商务空间，二期项目做成写字楼是不合适的；而且，龙德·紫金所处的地方属于居住区，周边有高档别墅区、天通苑特大社区，加上附近的世茂奥临、大湖公馆等高档楼盘，龙德·紫金周边有着很强的消费能力。这是公司考虑把二期项目做成酒店式公寓的原因。”