董建华家族摘得上海内环唯一黄金商办地块

今年上海3号土地出让公告中唯一一幅内环以内黄金商业地块———长宁区88街坊32/8丘地块，昨日终于找到买家。董建华家族旗下的东方海外房产集团联合上海新长宁集团公司以14.8亿元的价格竞得，按照24万平方米建筑面积计算，其楼面地价约为6167元/平方米。 该地块位于长宁路以南，凯旋路以西，位于中山公园板块，土地面积60853平方米，土地用途为商办，规划建筑容积率为3.99万平方米/公顷，被业内认为是近期土地出让中的黄金地块。 “挂牌期后，我们和另外一家竞争者通过几轮集合竞价。”东方海外房产集团市场营销部总经理张永顺透露。据悉，该地块挂牌底价为12.8亿元。上海市房地局资料显示，截至10月17日，共有颐特诺资本投资有限公司、爱斯特国际投资有限公司、上海摩盛投资咨询有限公司三家公司挂牌，报价已达13亿元。 “这是我们公司判定的发展理想区域。”张永顺认为，该地块隶属中山公园板块，是内环以内的稀缺地块，并且有地铁2号线延伸段经过。 不过，如此地理位置优越的地块却曾“命运多舛”。 该地块曾在上海2004年第2号国有土地出让公告中出让，当时起始价也是12.8亿元，增幅1500万元，最终因无人挂牌而流标。一业内人士猜测，原因可能是该地块面积过大，资金数额高，抬高了门槛。 此后在今年6月17日的上海市3号土地出让公告中，该地块再次挂牌出让。当时有消息称，有意拿地的上海新长宁以及上海城投置地可能都将退出。不过长宁区7月初到香港对该地块进行推介后，东方海外等公司成了意向买家。 该地块原定于8月18日挂牌结束。但令人意外的是，8月16日上海市房地局发布3号公告补充公告，决定将摘牌时间延长两个月，即延至10月18日摘牌。 一位6月领取标书的房产开发商分析说，当时有绿地、华人置业等众多公司领取标书，但在仔细研究后发现，该地块存在一定瑕疵，比如对于商业地产来说至关重要的临街面积很少，地铁经过但没有停靠站等，不少公司可能因此“退缩”。 不过，据媒体报道，长宁区房地局土地科一位人士对外解释称，延期摘牌主要是因为地块情况比较复杂，地上有保护建筑，地下有地铁经过，复杂的地块状况让开发商来不及做规划设计方案。 而上述领取标书的房产商指出，最终由东方海外和新长宁开发，并不意外，因为双方之前已表现出兴趣。 不过他认为，“楼面价6000元/平方米并不便宜，该地区周边目前还未形成成熟的商业办公氛围，约0.5美元-0.6美元/平方米/天的写字楼租金并不高，对发展商还是有挑战。”不过，张永顺表示，未来将根据规划要求进行商业地产开发。这也是东方海外和新长宁第三次合作(此前合作开发了东方剑桥等项目)，但目前双方出资比例未知。 眼下多数企业选择慎入商业地产 “实际上，大多数企业还是对住宅感兴趣，对商业地产不敢贸然进入。”一位业内人士指出。 易居中国研究显示，今年7月29日挂牌的上海3号公告土地(均为商业用地)，近九成地块仅一家企业挂牌，约有七成的地块楼板价集中在300元-2000元/平方米，预计其未来售价约为4000元-10000元/平方米，利润空间较大。但由于商业用地的开发风险较大，从竞标情况来看，大多数企业采取了非常理性谨慎的态度，因此成交价格相对不高。 东方海外上海地产投资转型高端商业物业 在内地，“东方海外”的名声早已为人所熟知。2001年11月，董建华家族的东方海外集团为进一步发展投资内地项目，在上海成立了东方海外投资(上海)有限公司，作为在内地从事房地产发展的旗舰。公司迄今在内地投资及开发的总建筑面积逾116万平方米。 集团在上海、杭州投资兴建的高级物业项目包括：上海的丹枫苑、东方巴黎、东方剑桥、东方曼哈顿，杭州的西湖花苑、东方豪园等。位于王府井大街的北京东方广场，亦是东方海外发展参与投资的现代化办公室、商场、酒店及住宅项目。 近两年东方海外在上海的投资开始从高端住宅开发向高端商业物业开发转型。今年4月，旗下子公司东方海外房产集团以2.9亿元人民币的价格，成功获得上海衡山路85号地块，该地块面积约9000平方米，是上海最大的历史文化风貌区———衡山路-复兴路历史文化风貌区首个公开推出的项目。 此外，东方海外在上海酝酿了两年的卢湾区长乐路项目，及一座位于黄浦区西藏中路、会稽路的商办项目已先后进入启动或筹备期。