冷热不均“二元制”商业地产成热钱最好出口

郎咸平先生说中国存在着冷热不均的“二元制”问题，言中了中国经济结构性矛盾的要害，意思是说房地产投资过热，其他经济领域的投资过冷。不错，海尔、国美等制造业、服务业的老大都来凑房地产热闹，说明房地产真是热到了相当程度，制造业和服务业也冷到了相当程度。 我们热议房地产“拐点”和“观望”同时，永远不要忽略一个问题——国民经济的迅猛发展和社会财富的快速激增。快速的产业发展进程也并生庞大的十余万亿的中国民间资本市场。这还不包括已经潜入我们经济体的国际资本。 面对冷热不均的经济、面对每况日下的股市、面对扑朔迷离的楼市，国际资本开始撤退了，从我们稀疏的金融监管体制中遁形。国内资本呢？除了选择沉默，实在没有什么更好的选择。资本逐利的本性是不会更改的，名噪一时的“温州购房团”近半年偃旗息鼓了，但以他们为代表的这些自由的民间资本，是不会安于现状的。通涨的压力对越有钱的人压力越大，他们迟早还会出来找个地方搏一把。这次，他们还是选择了房地产，只不过他们不再钟情于住宅炒作，而是改变了口味，炒作和持有市场价值更高的产品——商业地产。 在很多二线城市，商业地产中的写字楼市场是与住宅倒挂的，对于商业回报价值很高的写字楼，出现这种现象，即是源于人们的“住宅时代”思维的传统市场认识，也源于区域市场的商业商务市场的活跃程度。 过去的十余年间，是房地产业发展的“住宅时代”，即以满足居住需求为主要模式的投资时代。过去的这个时代的轰轰烈烈、顺风顺水，给我们造成了一系列的错觉：首先是我们认为居住型物业一定比商用物业卖的快卖的贵；其次再次就是由此引发的我们更加执着的坚持用住宅市场的经验得失来解决我们遇到的每一个市场问题。 大家注意到一个现象没有：国内产生的房地产中介和经纪公司，清一色的全是专注于住宅市场的，专业实力也是面向住宅的，以至于一碰到商用物业就晕，甚至用住宅的评价方法来评价商用物业。而国外服务于房地产的中介经纪公司，几乎全把核心竞争力表现在对商业物业的专业化解决能力上，例如世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等等等等。由此可以看出我们的市场形态和国外成熟的市场形态是有差距的。我们是“住宅时代”的市场和思维，人家是“资产经营”时代的市场和思维。 大红最近操作一些商业楼宇，广泛跟业界朋友沟通合作事宜，大多数国内著名中介公司表现的专业水准真是欠佳；尝试进行的几次合作，结果也并不理想，有些表现的竟然还不如我们自己组建的销售和租赁队伍。 商业地产是一个综合性的产品序列，他绝非我们前些年火热的“购物中心”那么笨拙和狭隘。广义上的商业地产，满足的是社会生产经营活动的一切物业的总和，很宽泛；狭义上，从产品的使用功能来看，我们所认同的商业地产一般有三类：一是满足商务居住需求的公寓类、酒店类物业；二是满足商务办公需求的写字楼类物业；三是满足社区和区域消费需求的商业街、购物中心等物业；这是常见于城市中的商业地产类型。 商业地产区别于住宅类物业最大特点就是他作为公共商业服务的属性较强且价值和回报一般相对较高。别的特点住宅也有，区别不明显。 衰落的股市，副总理也奈何不了；观望的住宅市场，神仙也奈何不了；高风险高竞争利润微薄的制造业和服务业，不为投资者喜欢。到处寻找出口的资本，将目标锁定在了商业地产。凯雷几十亿狂购京沪优质商业楼宇，京津沪写字楼市场售租市场逆势上扬，等等等等，近期商业地产市场传来的好消息不绝于耳。这些消息一方面表征我们的国民经济颇具活力，带动了商业服务业对商务商业地产市场的需求；另一方面，投资者在宏观经济形势之下的转向和投资口味变化也是一个永远不能忽视的重要因素。