商铺投资案例:先自营再出租收益可升3%
在所有的商铺类型中,商场铺是投资风险最大的一种:受到限制最多,自由度最小。商铺能否成功出租和稳健经营都有一定的被动因素。
不过,商场铺的优势在于,一旦整个商场的商业气氛形成,所有商铺都很得益,天河城、中华广场就是典型的例子。
然而,不成功的例子也不少,有的新生商场不断“夭折”,有的只旺首层,有的则出现“阴阳现象”(一半旺场一半冷场)。
因此,选择什么商场,选择什么铺位,选择什么时机进入,考的是投资者的精明程度。
案例
张先生在2004年10月以109.5万元购买了中旅商业城一间36.5平方米的店铺,平均3万元/平方米。精明的张先生对市场行情胸有成竹——如果出租,租金至少能达到7500元/月,即一年的收入有9万元,租金年回报率有8.2%!
其实,张先生在积累了起步资金后就开始考虑投资,并选定了商场铺作为投资方向。但在投资什么样的商铺、什么地方的商铺方面,他有点犹豫不决,因此他决定向地产业人士咨询。
投资分析篇:注意商场定位和人流
专业人士告诉他,与普通街铺、社区商铺相比,商场铺一般售价较高,风险也较高,因此一定要考察清楚其是否能带来与高售价相匹配的高商业收益。
一般来说,投资时除关注周边的投资回报率外,不妨留多个心眼听听它的定位如何,这样将更有效地降低投资风险。在广州,一般的商场经营是不会散卖的,因为散卖后很难形成合力,铸造品牌。如天河城广场由于只租不卖,对租客的层次控制严格,形成了品牌效应,其商业气氛之旺全城瞩目;荔湾广场由于散卖而产生一些问题,商业价值也受到影响。现在一些新的商铺,一般也意识到散卖的问题,而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。
专业人士还建议,选择大型百货商场的商铺,投资者首先要考虑,这家商场拿多少的铺位出来卖。如果出售的比率超过商场的50%以上,那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。如中华广场,其铺位出售的面积均不会超过商场的30%~50%,若出售的面积超过这个比率,商场的统一管理和推广都会较难实行。
一些有投资经验的投资者则表示,买卖商场铺还要注意商场的人流导向规划(即人流的走向),主要是通过商场的电梯以及商场铺位的分布去观察,最好由买家亲自实地考察商场的人流走向。由于设计的不合理,有些商场会存在很多的“死角位”,或者部分内铺的分流设计杂乱,会让顾客有“迷路”感而产生排斥心理。
此外,大型商场铺位的售价都是随楼层增加而递减的,但不少投资者对非首层铺位并不抱太大的信心。的确,目前广州市区不少大型商场即使位居传统商业街上,二楼以上的商铺也容易出现“冷场”。究其原因,很大程度上是由于商场的定位以及规划没有做好。因此投资者想投资非首层商铺,不仅要了解商场的整体定位,同时更要了解商场每层的定位及规划。
经过这样一番详细咨询后,再通过多方考察和比较,张先生最终购买了中旅商业城的这间店铺。当时中旅商业城刚引入了百佳,人流旺盛,租金也很可观。
1.选择主题商场,先看商场的经营主题和人流导向。
2.经营以小铺为宜,最好选择20至40平方米左右的铺位。
3.留意该商场铺位的实用率,还有管理费及其他必要的支出,都必须计算在成本之内。
4.铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方。如果没有,则要注意指引,用鲜明的装饰将人流引入店中消费。
5.特色、差异化经营。在主题商铺中,自己的经营特色要更为明显,才能吸引消费者。
经营分析篇一:自己开特色小铺
在办完各项交易手续后,张先生开始考虑商铺的经营问题。虽然当时周围租金已达到7500元/月,然而,考虑到太太刚失业,他决定让太太来经营自家的商铺。
张太太在经营上也花了不少心思。考虑到百佳进驻带来了旺盛客流,但小商铺的人流却不及流行前线等地铁商铺,她认为只有将店铺经营出特色才可能吸引顾客。经过对这个地段主要消费人群的分析,她发现这里是年轻一族的天地,而年轻人会在特别的装饰品上有比较大的投入。于是,她决定开一间专卖中东特色饰物的店。此外,在店面装修上也要讲究特色和个性。最终,装修和入货等共投入了25万元。
由于货源全部为进口,在市面上比较少有同类产品,一开店就有许多年轻的学生和上班一族“发掘”了这间特色店,而且广为宣传。“一回生两回熟”,张太太的店逐渐累积了不少熟客,每月的经营纯利近9500元。
经营分析篇二:出租更有收益
2005年8月,有熟客向张太太提出顶手。张先生认为,该地段商铺部分已有起色,租金也达到10000元/平方米,闲坐收钱更有“着数”。于是,张先生把店租给了这位熟客,还收取了8万元的顶手费用。
◆假如从2004年10月开始,张先生以7500元将商铺出租,年投资回报率为8.2%,至2005年8月租金收入为7500元/月×10=7.5万元。
◆选择由张太太经营:年回报率为9500元/月×12月÷(109.5万元+25万元)=8.5%,至2005年8月经营收入为9500元/月×10月=9.5万元。
◆顶手:年投资回报率为1万元×12月÷(109.5万元-8万元)=11%,比自己经营的8.5%要高出近3%。
◆10个月中,张先生经营收入:9.5万元+8万元=17.5万元。
◆以目前的租金计算5年后的利润:1万元×12月×5年+17.5万元=77.5万元。
从这几种商铺经营方案中可明显了解到哪种更赚钱,可见,商铺投资者要灵活调整投资经营策略。房地产研究人员林莉表示,投资商场铺除选择买卖,也可以考虑自做,由于不少大型商场只租不售,因此若认为这个商场有潜力,不妨考虑先自己经营,而且一般商场招商时都有优惠,但上轨道后,租金会不断攀升,不妨考虑另找商家顶手。
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