地产投资者重新打量成都？ “安全”成头号指标

“5·12”之后，成都的地产商和投资者们不得不面对一个以前从未意识到的严酷现实：这个人口上千万的西部大城，距地震震中不到100公里。 “大地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。”从事顾问业务的成都思进房地产公司总经理文化勇称。 地产投资者重新打量成都？ 根据成都市房地产管理局统计，目前该市外地购房者已占购房总人数的50%以上，其中20%系在成都工作的外地户口人群，30%为考虑子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地产投资人士。 这些外地购房者当中，有来自邻近四川的西藏及青海等西部省区的，也有来自省内甘孜、阿坝、凉山三州的，他们大多数视成都为养老目的地，其刚性需求很大程度上支撑着近几年来成都房价的持续上涨。而来自东部沿海较发达地区甚至境外的购房投资者，更让成都一时成为物业投资的热土和乐园。 文化勇担心，前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。 “外来投资者集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。”他判断说。 此次大地震中灾情最先为外界高度关注的都江堰及青城山一带，因其风景优美且邻近成都市区，开发了相当多的高档项目，大灾之后，楼市肯定会迅速衰退，其中青城山高档别墅受到的打击将特别大，不仅新项目今后销售受阻，已购买的业主也会考虑尽快脱手。 成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢复，可能需要至少几年的时间，特别是一些品牌知名度不高的开发商，将直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。 一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，撤出成都。 “整个楼市在短期内呈现一个萧条的状态，市场可能回到两年前。”深圳星彦地产顾问公司成都公司研究员孔祥虎称。他认为，开发商面对如此环境，应调整年度目标，同时要敢于出手，以调价促销等方式来缓解日益严峻的市场压力。“当价格下降到一定程度，外地购房者可能会抄底，呈现回流的情况。”他说。 “安全”成头号指标 更多的担心与建筑质量和城市规划有关。 按照国家标准，建筑物设防烈度分成1°~12°，6°以上地区为地震区，成都为7°设防地区（换算成地震强度大概是6级），建筑物都应进行抗震设计，对于建筑企业的品质要求会很高。而从目前得到的初步信息看，成都有多个新楼盘出现了不同程度的裂缝等，有些业主担心安全不敢回家。这对政府主管部门和相关开发商，无疑会造成很大的压力。 但也有分析人士指出，在如此强烈的地震波及下，成都市面没有受到太大的创伤，实际上证明了城市中绝大部分建筑基本是可靠的，或许会给人们带来信心。 另一个引起争议的话题是，去年春节后成都市规划局曾提出一个未来的“高密”城市远景：“成都将鼓励城区建筑向两三百米高度发展，原则上不再批7层楼以下的多层建筑。”去年9月20日，香港九龙仓（0004.HK）拍出每亩8800万元天价的市中心红星路步行街“地王”，规划限高就达到159米；香港华人置业（0127.HK）去年初以每亩1904万元拍下的成都市中心文化宫地块，建筑主体高度不低于100米，限高175米，是成都少有的超高层建筑。 但此次大地震，让包括记者在内的许多成都人切身感受到了身处高楼上的莫名恐惧，安全配套设施的不足，让这种恐惧更加强烈。“地震突然袭击那一刻，电梯不能用，我们从15楼往下跑，楼梯间里漆黑一片，连灯都没有，我从来没有想到，楼梯怎么会那么长！”一位地产业内人士心有余悸地说。 目前，成都市区多个高层写字楼均已停止办公，包括红星路“地王”旁边的甲级写字楼时代广场。业界认为，类似九龙仓这样高价拿地后计划通过用尽限高来摊薄建筑成本的企业，将面临巨大租售压力。 “由于地震对购房者心理的影响，在选择房屋时，建筑质量将成为购房者首先考虑的因素，这对施工企业的要求将大大提高。”孔祥虎分析说，“同时中低楼层将成为首选对象，与地震之前形成一个相反的局面。”