楼市或将步入全面盘整：成交量缩小 供应量井喷

　　这是一届很寻常的人居展。举办地点和举办期都和往年差不多，也依旧是卖方展示楼盘，买方前来挑选自己中意的房源。 　　这又是一届绝对不寻常的人居展。同时经历18日奥运火炬传到杭州的喜庆和四川汶川大地震留下的举国哀悼。 　　如果说房交会历来被称作是楼市的风向标，那么这次人居展显然有些让人失望。“对于后市还是很迷茫”，一位业内人士坦言。确实，虽然人居展成交数据已经出炉，但受到众多因素影响产生的这一数据，能否作为衡量后市的标准，已经被重重地打上了问号。 　　预定成交不足800套 　　比去年同期房交会 　　少1300多套 　　先来看这一组数据。 　　“杭州第八届人居展三天展会期间，参观群众32.9万人次，成交商品房352套，面积40048.25平方米，金额35803.2万元，其中商品住宅312套，面积34137.25平方米，金额29169.21万元。另外，预定商品房446套，其中住宅416套。此外，人居展期间，共成交二手房34套，成交面积3587.7平方米，登记看房客户1096人。” 　　也就是说，人居展期间日均成交量仅88套。这是一个并不怎么理想的数据。几乎跟5月以来杭州透明售房网所显示的主城区日成交量差不多。也就是说，此次人居展并没有显示出成交集中释放的特点，对于许多购房者来说，人居展开不开都一样，并不能很明显地促成下单。 　　对于这次人居展的成交表现，组委会的评价是：“从人居展1-4月杭州市房地产市场运行情况看，杭州市房地产市场已经明显回升，住房需求依然旺盛，消费者逐步走出观望状态，成交量稳步上升并恢复到正常水平”。即便如此，跟之前许多次相比，此次人居展的成交量都显得乏善可陈。 　　数据为证。同样是5月份举行的杭州第7届人居展，共预定和签订购房合同2177套，面积24.9万平方米，成交金额16.4亿元；而去年10月举办的浙江省第14届房博会，虽然楼市降温已经比较明显，但是成交套数还是达到了848套，比此次多出一倍多。 　　供应量井喷 　　明显步入买方市场 　　人居展成交缩量的背后，则是可售房源的放量。值得一提的是，前两届房交会的可售房源显然都没有这一届多：撇开透明售房网主城区17000多套和余杭区10000多套的可售房源，杭州第八届人居展参展楼盘达到210个，并且几乎所有的楼盘都有可售房源，或者将在接下来的下半年推出房源。 　　保利·东湾、金隅·观澜时代、雅戈尔·隐寓、欣盛·东方郡、圣奥·领寓……大量新盘都在人居展集中展示。它们都将在今年下半年或明年开盘。根据杭州市房产管理局初步统计，2008年全年主城区将上市的住宅量大概在500-550万平方米。以单套平均面积100平方米计算，大约为5—5.5万套之间。加上去年杭州市房地产投资、土地供应都有明显增加，所以未来几年市场供应依旧充足。 　　人居展让众多购房者看到了可挑选余地之大，所以开始慢条斯理地挑选，而不是急于成交。人居展上很明显的一点是，消费者购房心态都很平稳，通常是详细了解楼盘的价格、户型、配套、交通等情况后货比三家，排队购房、盲目争购抢购的情况明显绝迹。市场显然已经进入明显的买方市场。 　　可售房源增加，但是成交量却减少，即使算上火炬传递停展一天的因素，有一点已经毫无疑问：楼市的成交率或者说消化率正在慢慢变小。 　　对于资金日益紧张的开发商来说，这显然并不是好事。这意味着在粥多僧少的状况下，有一些粥得馊掉了。 　　年轻人成购房主力 　　不过，现实似乎又不是想象中那么严峻，并不是所有的楼盘都乏人问津。 　　“虽然我们的展位比较偏，也不是很大，但是效果真的比预期要好不少。风景蝶院要到九十月份才开盘，但是人居展期间客户登记有2000多个，深入沟通有200多名。”杭州华荣风景置业有限公司副总经理廖书杰告诉记者。 　　此外，城东北大盘天都城5月2日推新房源，目前已经销售255套，其中人居展参展客户下单数就达到40多套。在人居展现场，在一片万元房的包围中，天都城6800元/平方米的均价，以及并不漂亮但是却很实在的公交、菜场、学校、公园等各种配套的实景图，一下子吸引了众多参展者的目光。 　　“其实这次人居展总体人气比预想的要好，购房者表现还是比较积极的，毕竟周边市场都很低迷。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，市场刚性需求依旧存在，大量新杭州人给楼市带来大量居住需求。她说，他们也在人居展上做了600多份问卷，发现想买房的人的比例还是比较高的。 　　值得一提的是，在井喷的可供应房源中，很大一部分为90平方米以下的中小户型。根据透明售房网统计，1-4月批准预售90平方米以下商品住宅7415套，同比增长624.1%；占全部批准预售住宅49.6%；比去年同期上升34.1个百分点。本届人居展上，小户型房源成为很多楼盘的主打户型，丽江公寓、上河、朗诗国际街区等大多数楼盘都推出了90平方米以下房源。 　　与此同时，此次人居展很明显的一点是，年轻人成为绝对的购房主力。据我爱我家、中原地产等中介公司的统计，意向客户近七成年龄在40岁以下。另外，参观人居展的年轻人、小夫妻数量明显增加，80后年轻人正逐步开始成为买房的重要群体。 　　事实上，小户型房源也受到了消费者特别是年轻人的欢迎，取得了良好的销售业绩。据统计，1-4月上市的90平方米房源销售率达到了71.3%，高于平均水平。从本次人居展看，90平方米以下住宅成交套数占到了57.6%。 　　看来，一个全新的购房主体正在形成。而开发商在此次人居展上的表现，似乎也正在向这方面扭转。 　　购买力与高价格的矛盾 　　楼市分化严重 　　在承认刚性需求依旧存在的同时，虞晓芬认为，目前市场存在的问题关键是购房者的购买力和供给的高价格之间的矛盾：大部分需求的房源总价在100万元以内，但是供给的价格往往达到200万元甚至300万元以上。 　　“有需求，就看供给是不是符合他们的要求。所以说，很难预测楼市接下来会怎么样。”虞晓芬表示，下半年，楼盘的分化将会越来越明显。性价比高、适合市场需求的楼盘还将受市场追捧，而那些之前定价比较高的楼盘，将面临骑虎难下的境地。她认为，对于开发商来说，下半年不是卖多卖少的问题，而是时刻关注资金链不要断掉的问题。 　　而天都置业副总经理王旭飞也认为，此次人居展上市场泡沫被快速挤掉，总体人气不旺，但是消费者相当理性，来的目的就是买房子，有效客户比较多。市场客观需求依旧存在，高性价比的产品始终有市场需求。 　　“但是现在很多开发商定价很让人看不懂，不知道凭什么有自信卖这么贵的价格。”他说，根本就不是从老百姓实实在在的需求出发来做产品。 　　“要关注市场的本源，而不是纯粹做噱头。”王旭飞解释说，他认为市场的本源是：众多购房者需要七八千元、能够承受得起的房子。但是众多开发商显然对此置之不理。“这样很有可能要在下半年的楼市竞争中吃苦头，交学费。”他说。 　　滨江房产集团副总经理张洪力表示，楼市目前表现得平稳调整，其实有点相当于股市里的“以时间换空间”。他表示，深圳、广州房价调整比较明显，那是因为涨幅实在过大，但杭州相对比较健康，“2007年的涨幅其实是在2005年、2006年充分的时间调整之后，换来的空间。而现在又到了靠时间换空间的时候了。”对于楼市后市，他表示“长期看涨”。 　　“目前的楼市楼盘分化现象日益严重，我认为这样的市场才是正常的。好的产品卖得好，一般的产品不温不火，不好的产品不受市场欢迎，这有利于促进整体市场的进步。”他说。 　　攻略地产执行董事祝军华则认为，人居展期间，还没有出现楼盘大面积的打折降价现象，总体比较平稳平淡。但他认为，宏观调控的效应将在下半年真正显现出来。开发商和消费者的博弈会在接下来的时间里开始分化，如果市场形势继续转淡，部分开发商的资金链将无法承受，估计免不了更多的打折。从这种角度来讲，这种相持的阶段会在下半年有一个比较明朗的转变。