春交会后现端倪 四大预测洞悉成都楼市“玄机”

　　成都市第31届房交会上周落下帷幕。然而人们对成都楼市热点的关注，并未随着展会的结束而立即散去。结合此次展会的实际情况，各方人士都希望通过房交会这个楼市风向标，洞悉更多今年楼市走向的“玄机”。 　　预测1 　　全年供应量与去年相当 　　中小户型贴身肉搏 　　本届成都房地产交易会参展楼盘共有285个，达到近年房地产交易会之最；其中销售项目202个，形象展示项目83个。市区参展项目140个，郊县参展项目145个，分别较07年秋交会增长29.6％和29.5％。 　　据正合地产统计，本次房交会住宅参展面积为1016.19万平米。参展物业中，住宅、营业房以及办公房参展面积各自所占比例分别为96.58％、 1.88％以及1.53％，营业房和办公房参展面积较07年秋交会分别小幅增长0.21％和0.63％。值得一提的是，本次房交会的参展楼盘数量超过以往任何一届，但是统计数据显示，参展预售面积却较07年秋交会下降了24.8％，为1052.12万平米。 　　通过房交会数据，业内人士分析，由于对市场没有十足的把握，部分开发商在项目启动上仍保持了足够的谨慎态度，放缓了项目推进的节奏，一些项目甚至根本没有选择在房交会上抛头露面,希望能等到市场情况趋于明了后有的放矢。根据本次房交会表现出的一些特点，专业人士在后市预测中认为，今年全年成都住宅的推售量将与去年基本持平，中小户型的市场竞争将更加激烈。 　　房管局数据表明，今年1—3月成都市区商品住宅已供应350.05万平米，与去年同期相比增幅达到了 63.96％；至今年年底，市区各楼盘还将推售约1021.16万平米。08年全年，成都市区住宅供应量将达到1371.21万平米，与07年供应量 1353.93万平米基本持平。另一方面，在“90/70”政策的引导下，中小户型房源逐渐增多已经成为趋势。2005、2006年，成都市场90平米以下户型供应比重仅在25%左右，而07年政策出台后，这一比例迅速上升至44.69%。根据去年市区“招拍挂”成交住宅类土地估算，90㎡以下住宅的可供应面积将达到675.22万平米，约占总可开发面积1172.73万平米的6成左右。对于有置业打算的市民来说，今年接下来的时间将有充裕的项目作为选择。 　　预测2 　　品牌+优惠 　　两大利器主导全年营销 　　每届房交会都少不了政府的推动，但没有哪一届推动得如此主动、有力。“首房”、“优居房”、“闲居房”三大主题日的策划，政府为开发商搭好了营销的舞台，为置业者备好了引导的路标；配合交易会，房产政务中心在周六、周日继续上班，为置业者打通方便购房的道路；从金融保障入手，力推保障性住房……一系列措施都释放出政府希望通过房交会推动成都房地产稳健发展的信号。 　　面对这样理想的平台，开发商在房交会上各自演绎着精彩的营销大戏。虽然表现不尽相同，借助房交会平台，以各种营销手段协助实现走量，就是参加房交会的开发商们共同的潜台词。 　　与以往相比，对实效性的重视，成为本届房交会营销举措的一大特点。各在售项目纷纷通过加大优惠力度来实现快速走量。“买就省十万”、“首付5万”等打动人心的优惠措施层出不穷。一些知名开发商在加大优惠的同时兼顾企业品牌宣传，对多个项目同时进行推介，如万科的“居住改善计划”、龙湖的“高端影响年”……在他们的展位上，优惠措施不是主角，品牌形象展示才是题中之义。从实际效果来看，这些以品牌为主的项目大多取得了较为理想的业绩。 　　有关人士预计，“品牌影响”和“促销优惠”两大措施在房交会上双双告捷后，对于开发企业而言，今年余下的时间里，绝大多数参展项目都将把产品本身作为营销重点，突出性价比将优惠落实于置业者。不过他们认为，下半年各项目的优惠力度基本已经没有进一步松动的空间。此外，在信贷收紧背景下，开发商的资金链条将面临更加严峻的考验。去年大规模的高价拿地占据了大量现金流；第二套房贷新政后，整个楼市一直处于深度调整阶段，各项目销售不乐观导致开发商回款速度滞缓等，都需要开发商拿出相应的措施予以应对。 　　预测3 　　理性购房 　　低价不是唯一牌 　　经过连续数月的持币观望，本次房交会吸引了为数众多的刚性需求和意向性购房者。据统计，本次春交会共有68.72万人次到场，成交商品房（含意向）3410 套，31.135万平方米，成交金额18.084亿元，较07年秋交会分别增长2.87％、0.6％以及29.63％。尽管成交量巨大，但在本届房交会上，“理性”已经成为置业者最恰当的形容词。 　　专业人士表示，本次房交会上消费者表现出“三大理性”特点。 　　一，理性看待宏观背景。有关调查数据显示，六成以上置业者认为二套房房贷新政与银行加息对其置业计划造成一定影响，然而只要产品适合，仍会选择购买。从此数据可以看出，成都住宅消费市场仍存在较大需求。 　　二，理性看待优惠活动。面对房交会上开发商力推的各种优惠活动，置业者表现出出人意料的冷静分辨态度。购房者普遍认为，房交会成为房价回调的一个时间节点，在近年内，成都市场的房价将处于相对稳定的发展区间； 　　三，理性斟酌购房行为。从房交会的实际情况来看，在目前的价格水平下，置业者将关注点更多地集中于产品本身，性价比成为其购房的首要因素。盲目从众购买的情况已经越来越少，几乎所有购房者在下单前都会对类型相近的产品进行反复比较，仔细斟酌计算后再做出选择。 　　然而低价促销战略并不是楼市百试不爽的法宝。房交会上，一些促销力度远胜同行的项目仍然问者寥寥。专业人士表示，随着楼市产品进入综合竞争的时代，价格已经不是左右购房者的唯一因素。这一现状也为开发商在项目打造和营销推广上提出了更高的要求。 　　预测4 　　调整期持续 　　市场发展仍趋好 　　房交会能否成为带动成都楼市全面“回暖”的推进器是购房者和开发商共同关心的问题。对此，专业人士指出，在经历去年年底至今年3月的市场“降温期”后，成都楼市开始进入横盘波动期。 　　专业人士在进一步分析中称，1至3月，举起各种优惠大旗的开发商纷纷快速走量，而坚守以往价格水平的项目却出现了滞销状况。正因为此，春交会成为了众开发商在后市发展不明晰的情况下快速“平价走量”的最佳契机。与此同时，越来越多的开发商也更加意识到产品创新、品牌形象构建等，才是突破市场迷雾的有效途径。尽管近期楼市表现出了一定的波动状态，但是长期趋好的态势仍然没有变化。（数据支持感谢正合地产、星彦地产）