正合对08成都房交会特征及后市发展趋势预测
一、08年春季房交会特征分析
政府搭台，企业唱戏
应该说每届房交会都少不了政府的推动，但没有哪一届推动得如此主动和大力。“首房”、“升级房”、“休闲房”三大主题日的策划，政府为开发商搭好营销的舞台，为置业者备好引导的路标；配合交易会，房产政务中心在周六、周日继续上班，为置业者打通方便购房的道路；从金融保障入手，力推保障性住房……一系列措施都释放出政府希望通过房交会推动成都房地产稳健发展的信号，也正是在这方舞台上，开发商各自演绎着房交会的营销大戏。
不同表情，同一目标
在房交会的营销大戏中，各方开发商表现出不同的促销表情：如直奔主题的“直白优惠秀”，将降价优惠作为宣传的发力点，如：“买就省十万”、“买房送车”、“首付5万”等宣传语雄踞展位的最显眼处，更有促销人员站在过道“沿街叫卖”，吸引客户进入展位；在直奔主题的同时，还有一些开发商将企业品牌作为表现重点，如万科的“居住改善计划”、龙湖的“高端影响年”等，企业品牌在全国的布局发展成为宣传重点。在他们的展位上，优惠不是主角，品牌形象展示才是题中之义。
虽然表情不同，但在资金链普遍趋紧的情况下，借助房交会平台，以各种营销手段协助实现走量，就是参加房交会的开发商们共同的潜台词。
营销举措，更重实效
佳兆业在本届房交会上的“金鱼墙”显得格外显眼，以金鱼作为奖品也吸引来不少来访者登记成为“佳族会”的成员。然而此类营销举措也仅仅出现于少数亮相楼盘，更多的在售项目将营销落回实处，加大优惠力度，实现走量目标成为其营销重点。
摒除华丽外包装，将产品本身作为营销重点，突出其性价比，将优惠落实于置业者。对实效性的重视，成为本届房交会营销举措的一大特点。
购房消费，理性回归
在本届房交会上，消费者表现出“三大理性”：其一，理性看待宏观背景。据我司消费者调查数据显示，六成以上置业者认为二套房房贷新政与银行加息对其置业计划造成一定影响，然而只要产品适合，仍会选择购买。从此数据可以看出成都住宅消费市场仍存在较大需求；其二，理性看待优惠活动。面对近期的各种优惠活动，置业者表现出冷静分辨的态度，他们认为房交会成为房价回调的一个时间节点，在近年内房价将处于相对稳定的发展区间；其三，理性斟酌购房行为。在目前的价格水平下，置业者将关注点更多地集中于产品本身，性价比成为其购房的首要因素。不再盲目购买，而是反复比较，仔细斟酌计算。
理性，成为房交会上置业者的最佳形容词。
二、后市发展趋势预测
趋势一：楼市宏观环境继续紧缩，开发商资金链面临严峻考验
尽管07年12月国家提出了“双防”的宏观调控目标，但是从08年初的各项经济指标看不容乐观。CPI与存款基准利率的“倒挂”未改变。一季度我国CPI上涨8%，比去年同期上升5.3个百分点，而一年期存款基准利率保持在4.14%水平不变；同期存款准备金率也三次上调，达到了16%高位。
而在这种信贷收紧背景下，开发商资金链正在经受着严峻的考验。主要基于三方面原因：一是， 07年大规模的高价拿地占据了大量现金流；二是，第二套房贷新政后，整个楼市一直处于深度调整阶段，各项目销售不乐观导致开发商回款速度滞缓。三是，资本市场融资渠道不畅，房企IPO上市一再推迟，投资者信心不足问题凸显。
趋势二：预估08年全年住宅推售量将达到1370万平米左右，与07年基本持平
据房管局数据，08年1-3月市区商品住宅已供应350.05万平米，同比07年1-3月大幅增长63.96％。据我司预估截止08年年底市区各楼盘还将推售1021.16万平米，即08年全年市区住宅供应量将达到1371.21万平米，与07年供应量1353.93万平米基本持平。
趋势三：08年90平米住宅供应比例增至6成左右，中小户型竞争更加激烈
在90/70政策导向与执行下，小户型房源供应将逐渐增多。05年90平米以下户型供应比重达到26.57%，06年其比重降为20.28%，而07年则迅速上升至44.69%。我司根据07年市区“招拍挂”成交住宅类土地估算，其90㎡以下住宅可供应面积将达到675.22万平米，约占总可开发面积1172.73万平米的6成左右比例。
趋势四：短期内楼市呈横盘波动特征，但长期趋好的态势不变
在经历07年年底至08年3月的市场“降温期”后，我们预估成都楼市开始进入横盘波动期。这是主要是由于，1-3月举起各种优惠大旗的开发商纷纷快速走量，而坚守以往价格水平的项目却出现了滞销状况。而春交会则成为众开发商在后市发展不明晰的情况下快速“平价走量”的良好“契机”。与此同时，越来越多的开发商也更加意识到——“回归本真”即产品创新、品牌形象构建等，才是突破市场迷雾的有效途径。
尽管近期表现出横盘波动的状态，但是我们不能因此而丧失对房地产市场发展的信心。中国每年8%以上的GDP持续高速增长带来人均收入的上升、城市化进程不断加速带来的刚性需求、国民经济增长结构协调性的逐步改善、资金流动性过剩问题持续、人口红利效应逐渐释放、人民币升值等因素，都将长期支持房地产的向好发展。
因此我们可以推测，成都楼市短期内将处于波动盘整阶段，而长期持续向好仍是其主要趋势。
