次债危机或令沪下半年地产投资放缓

虽然仲量联行一季度市场回顾报告依然显示出整个上海办公楼市场的强劲，但这并不足以说明接下来整个投资市场依然将乐观向上。该行投资部中国区董事韩瑞杰（Greg Hyland）在接受《第一财经日报》专访时谨慎表述，他认为即使在中国，受制于次债危机的后续效应，今年下半年的整个投资市场都将趋缓，这将在短期内给房地产市场带来挑战。 根据该行首季报告，上海房地产市场依然需求旺盛，尤其是在办公楼市场。尽管浦东已进入大规模新增供应期，但本季度浦西、浦东办公楼租金均出现上涨。仲量联行上海董事总经理顾东尼评价说：“浦西办公空间的紧缺已使租金水平达到了历史新高。” 同时，在一季度的商铺市场，新晋零售商所代表的需求来源，不仅仅是来自一个或两个大洲，而是来自三个大洲。这些零售商急于在管理优质的物业中找到零售场所，但却面临诸多挑战。因为豪华及高档住宅市场，因为本季度没有新增供应，一手市场交投清淡。“在之后的一年中，豪华及高档住宅市场均有项目进入市场预售，”仲量联行中国区研究部总监何恩凯表示，“今年的预售单元将超越2007年，但仍供不应求。” 虽然上海第一季度投资市场仅出现了12.66亿元人民币的投资，但是韩瑞杰认为这一市场表现还算乐观。因为一季度往往是房地产市场传统意义上的“淡季”，所以暂时还无法通过这一季度的表现数字来对今年的整个市场做出预测。 记者了解到：一季度上海投资市场中出现的12.66亿元中，写字楼与商铺的成交都为零，住宅成交额为2亿元人民币左右，物流成交额1.72亿元，此外就是多功能项目的成交（多功能项目是指没有一个细分物业部分超过总体量的70%）。新加坡凯德置地就在漕河泾收购了现代服务业集聚区的A栋物业。这其中，制造业企业对于物业的需求更为强烈，例如：科勒在上海城北买下了1.2万平方米土地，而上海嘉定则在现有宝马和大众汽车技术中心的基础上，又将引入菲亚特和大陆泰密克的入驻。 何恩凯预测称：在投资市场方面，针对房地产市场的宏观调控政策接连出台，市场规则也由此发生改变。而这其中，最明显的一条就是由于本土及外资银行借贷收紧、利率提高，过去倚赖于银行贷款和高杠杆率的开发商们发现融资渠道变窄，促使本地开发商与国内外公司合作的机会不断升温。这些合作可为他们提供推进项目开发急需的资金。 但是，“机构投资者开始越来越谨慎，从谈判中已经可以感受出来。从一季度的成交来看，由于上海的大宗投资项目的可选空间越来越少，所以成交的物业中较之前依然所费不菲。所以，更多的机构投资者开始进入二、三线城市探寻物业。现在来看，类似的收购可能获得比上海更高的回报率。在其他城市，机构投资者甚至可以通过1/10的价格来购买物业。”Greg说。在他看来，虽然现金流充裕的投资者不在少数，但是他们所显露出来的谨慎，与去年下半年出现的次债危机不无关联。 按照Greg的估计，到今年下半年，类似投资放缓的趋势会更加明显。而随着更多观望态度投资者数量的增加，Greg发现投资市场已经开始出现向买家倾斜的端倪。而在今年年初，Greg的估计本来相对乐观，他相信更多的投资者会入场，大举收购合适的物业。 “当然，长远看来，经过了短期内的放缓，整个中国房地产市场的态势依然将比较乐观。”Greg表示。他认为不能将房地产的“周期”完全归属于外力的影响，因为中国房地产市场本身也在经历着上下的波动，这不能排除中国市场本身的因素所在。