房地产业需求主导基本面向好 资金状况不乐观

2月中旬以来，低迷数月的全国房地产市场出现回暖，对此业内专家认为，旺盛的需求仍将是房地产行业基本面向好的主导因素;不过销售不畅和融资门槛提高，使得开发商资金压力逐步增大，而市场观望气氛依然浓厚，因此，近期行业形势仍不明朗。 行业景气有望维持 国都证券邹文军认为，房价仍将维持高位运行。尽管部分城市2007年下半年(主要是第四季度)房价出现明显回调，但从全年看全国各地房价涨幅巨大。在供不应求的大环境下，房地产价格下跌空间有限。同时，房地产兼具消费品与投资品双重属性，高通胀背景下房地产的投资属性可能再次放大。 华远地产董事长任志强表示，房产有效供给的总量在近期内不可能有大的提高;同时，对于开发商的信贷紧缩可能会导致房地产企业面临资金困境，延缓开工面积，后续新增商品房供应将会受到影响，间接加剧供需矛盾。他认为，从人口流动和城市化的角度分析，房地产业远未走出景气周期。 华泰证券张驰飞也指出，虽然从去年四季度开始，房地产市场销售下滑、部分城市房价有所回落，但我国对房地产的真实需求依然很强劲，在个别房价上涨过高的城市，挤出泡沫后成交会逐步放大。他预期市场会在二季度出现回暖。 兴业证券王嘉认为，二季度销售形势会回暖，但这种回暖并不是2007年的整体性疯狂，今年总体销售形势将出现分化。 从开发增速来看，北京、上海住宅在建和施工面积均出现负增长，后续供应并不充足，因此如果两地房价不出现大幅上涨，交易量将得到较好支撑。相对而言，广州和深圳2007年住宅新开工面积出现了较为明显的增长，这会在2008年造成阶段性的供应压力，房价有下行压力。 短期资金状况不容乐观 广发证券花长劲指出，房地产行业经营活动现金流不容乐观。万科、保利地产、金地集团和招商地产等全国布局的公司，经营活动均出现了较大数额的净流出。现金流出主要为支付地价，这表明在去年这4家公司利用行业整合机会加大了行业扩张，但净流出也表明目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张，而这种规模扩张的基础是建立在畅通的融资渠道上的，随着信贷的紧缩，公司经营风险加大。 数据显示，2007年房地产行业资金来自金融机构的比例达到38.65%，金融机构的贷款依然是房地产行业主要的资金来源，因此信贷政策的变化对房地产行业影响甚大。 花长劲认为，随着货币政策的进一步从紧，预计房地产行业通过国内信贷筹集的资金增幅将进一步减小。再加上目前房地产市场成交量较过去有所下跌，预收房款和定金也无法满足公司发展的资金要求。因此，从紧的货币政策将从各个方面影响房地产行业的融资渠道，加大了房地产业的资金压力。 不过，国泰君安孙建平认为，包括贷款和再融资等在内的房地产资金紧缩、新增土地供应日趋紧张背景下加大闲置土地清理力度，将使得资金和土地资源越来越向大中型龙头企业集中，地产行业资源兼并整合机会增加，龙头企业将通过资源占有量和市场份额提高分享到越来越多的未来行业景气，成长空间越来越大。