海内外实力型地产商转移投资阵地

近期，海内外实力型地产商发动一波又一波投资攻势，主要目标是商业地产项目。作为在国内房地产市场上出现一个的新动向，自然引起社会方方面面的关注。 2007年1月，德国一家基金机构高价收购属于澳洲麦格理银行旗下房地产基金的上海新茂大厦。自此，海内外实力型地产商拉开了全年搏击商业地产市场的帷幕。据不完全统计，整个2007年仅海外基金就在上海完成近30宗商业地产项目的整体收购，金额达到280亿元。进入2008年，更多海内外实力型地产商再次将重金投向商业地产项目，有的甚至还抛出发展商业地产的“宏伟蓝图”。 3月中旬，F地产集团在广州推出集团有史以来第一个大酒店项目。作为名列国内房地产界“百亿元行列”的企业集团，F集团长期擅长的是住宅物业开发。按照集团的未来发展设想，今后将把投资重点放在“酒店物业”上。据了解，该集团从现在起每年以24亿元的增速发展商业地产项目。2008年上半年计划开发50万平方米商业地产，2009年将进一步超过这个规模。 作为一家来自香港地区的大型地产开发集团，JL建设集团也已许下“宏愿”：大规模进军商业地产领域。近日携手另一家公司以2.83亿元拿下南昌一块4.7万平方米的地块，准备重点打造酒店和办公楼。该集团表示，内地二线城市的酒店业具有很好的发展前景。 SG置地集团从2007年开始就将投资重点转向商业地产，已相继在上海和黄山拿下两个地块。上海将发展“顶级酒店项目”，黄山则建一个“五星级皇冠假日酒店”。本身就是专业酒店公司的FH集团更是雄心勃勃，争取5年内把酒店项目拓展至20家。 上海百强地产企业公司FD集团也放出话来，将把酒店业发展列为重要发展目标。不久前同一家国际著名酒店连锁品牌企业合作，承担天津一个标志性办公楼建筑中的酒店管理项目部分，这是一个拥有116间高级套房的豪华型酒店。 实力型地产商最为关注的是哪些类型商业地产项目呢？主要是高档办公楼、高级酒店、酒店式公寓和产权式酒店、“半拉子”商办楼以及商场等。 有关人士介绍，实力型地产商特别青睐上述项目并非权宜之计，均是根据市场发展形势而制定的最新拓展策略。 近年，上海甲级办公楼租金每年以20％速度上涨，空置率始终保持较低水平。尤其是那些“5A”甲级办公楼都拥有良好的地理位置，租户均是海内外实力型大公司。这些公司租期大都一签3至5年，算下来投资回报率可达到8%。 实力型地产商瞄准那些“半拉子”工程也是有所考虑的，据说此类项目投资回报率相当高。虽然目前进入有一定的风险，但此时恰恰是价格最低的时候，“逢低吸纳”是房地产投资成功的要素之一。2006年摩根斯坦利以近20亿元的价格收购“半拉子”工程东海广场，目前运行情况良好，这就是一个成功的例证。如果一家公司拥有丰富的专业开发、资金运作和管理经验的话，一般都能实现较为理想的投资收益。 实力型地产商大都重视那些已经建成但因缺乏后续资金而不得不抛售的商场。只要有资金买下来，然后请进有经验的国际物业管理公司重新予以启动，包括开展招商和集聚人气，往往能“柳暗花明又一村”。 据戴德梁行介绍，成熟的地产商特别重视选择那些“优质区域”的“优质项目”进行投资，然后通过自身强有力的运作团队或者邀请著名运行商开展合作，这就是实力型地产商目前形势下关注的方向和目标。 首先是“资金链”问题。在银行实施货币从紧政策之后，目前国内众多开发商面临“资金链”中断的危险。他们长期以来融资渠道单一，企图一下子改善资金紧缺难题并非易事。于是一批实力型地产商“乘虚而入”，而那些拥有巨资的海外基金更甚。由于目前住宅市场进入“调整期”，商业地产市场呈异军突起之势，在此形势下，双方很容易一拍即合。 其次是市场前景问题。在当前国内外错综复杂的经济形势下，其他许多行业都面临“景气不足”的局面，惟有房地产行业始终在稳步向上。于是，众多实力型地产商大都看好国内房地产市场的长期前景。尤其是商业地产暂时还是一个相对“宽松”的领域，而且还有较为可观的收益率，资金转向房地产市场尤其是商业地产项目也就情有可原了。 第三是优化企业投资组合问题。以往大多数地产商都是全力投资开发和销售住宅楼盘，今天国家对住宅市场开展严厉的宏观调控，当然迫使实力型地产商“转移阵地”了。搏击商业地产一方面可以获得更高的投资回报率；一方面也可以借此机会进一步优化自身企业的房地产业务组合。