商铺投资≠稳赚 潜力区域易租易转手的才吃香

随着住宅市场的监管越来越严格，包括“国六条”及配套政策重挫住宅投资后，众多投资者的目光投向了热度再起的商铺市场。中原地产表示，在商铺投资领域，客户永远比房源多。除了住宅投资政策上的监管外，转向商铺投资的原因到底是什么？ 易租易转手的铺位吃香 来自渝中区的刘先生告诉记者，六年前在临江门花了100多万买下的一铺面，现在每月收租金1000元/平方米，他还说，之前有人想花500万买下他这个门面，但解放碑的门面寸土寸金，投资回报率高，所以一直没舍得出手转卖。 有专业人士建议，如果准备投资解放碑、临江门沿线街铺，除了尽量选择易租易转手的小面积铺位，自身还要有较强的抗风险能力。尤其是解放碑十字路口所辐射的区域，其租金已达每月1200元/平方米。 除了较高的投资回报率是大多数投资者纷纷投资商铺的主要原因外，还有投资者认为，如果投资住宅，还得花大量时间、精力、资金去装修，有些区域的住宅租金价格一月还抵不上商铺一个平方米的租金，收益慢，投资回报率小。 盯紧极具发展潜力的区域 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司区域经理何倩告诉记者，目前渝中和江北等一些中心商业仍然是投资者的首选，细分下来看，主城的五条步行街，包括解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪，显得更为抢手。但随着城市化的发展，一些潜力区也渐渐开始发力，尤其是一些国内大品牌开发商来到重庆，大规模的进行旧城改造，化龙桥片区、弹子石片区都是比较值得关注的区域。 事实上，在今年以来，一些非传统商业中心的成熟居住社区，其商铺经营热度也是节节攀高。记者从华美·御景天成了解到，由于黄泥塝片区的入住率高，居住条件成熟，片区已有大规模的商业配套，且经营状况也很好，华美就将推出总体量约6000多方的美食街，面积从50平米到700平米不等。据开发商介绍，目前该商业项目还未正式推出，已有不少投资者前往咨询。 另据了解，扬子江商务中心、金港国际也有部分商业体量推出。业内人士还分析，随着南坪交通道路的盘整规划，以及浪高·夜重庆、万达商业广场等一些品牌房企对步行街的建设打造，南坪商圈的发展潜力也是比较大的。 购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？带着疑问，记者采访了业内资深人士及专家。 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司区域经理何倩认为，商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。比如新南湖片区，小区的入住率比较高，整个新南湖片区的居住比较成熟，除了附近已有的社区居民外，周边还有学校、企事业单位等一些具有支撑力、延续性的消费人群，像中天·阳光美地、骏逸·蓝山、回龙湾、骏逸·江南等楼盘周边的商铺租金大约在50元/平方米左右，但租金回报率就高达8%~10%。 从事商业地产策划多年的倪瑞隆指出，在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。重庆熙街在大学城有12万方的商业面积，但大学城规划居住人口43万人，规划入住15所高校，平均每人拥有近0.3平方米的商业面积。 确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。何倩指出，要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，北城天街是开发商龙湖地产统一定位于中高端产品、休闲消费等商业的项目。如果其选择批发类商品，那么显然就与观音桥商圈的消费需求不贴近。 事实上，据中原的数据，目前整个观音桥商圈的商铺租赁价格已达到每月800元/平方米。 商铺投资≠稳赚 在很多开发商对于商业物业的投资回报分析中，15%的回报率是一个经常出现的数字，比方说你花多少万元买了个铺，然后以多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，最后得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，之后的租金乃你净挣的了。但商铺投资，果真如此简单？ 有专家指出，投资者首先要明确自己想投资的业态方向。一般来说，社区商业的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型的商场或者商业街就跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者在确定了自己的投资方向后，就应潜心考察分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。 另外，业态也有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则投资者的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。 其次，经营商铺的关键是要意识到是长线投资。投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解相关政策，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。 商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。 第三是环境，即是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在地是不是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地方。比如说解放碑、观音桥成熟商圈，这样的地方商铺价格很贵。另外一种是成长型的商圈，其商铺租价不是很高，但是做了三五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高，但风险也相对比较高。