发展不平衡 京城社区商业现“南冷北热”

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足居民日常生活所需为主要目标的属地型商业。就像股市中的成长股一样，社区商业蕴藏着巨大商机又面临巨大挑战。在人们关注其巨大升值空间、高额回报率的同时，也应该意识到当中存在的很大风险。记者近日调查发现，京城的社区商业正呈现南冷北热的发展特点。 社区商业南北发展不平衡 三环新城地处南三环万柳桥，是目前北京市政府批准的四环路以内最大的经济适用房项目，占地面积约34万平方米，地上总建筑面积约90万平方米，全部为住宅。 记者近日走访了三环新城，进入小区就可以看到一条“食尚街”。记者随机采访了几位居民，一位李女士告诉记者，她家就住在三环新城，平时很喜欢在附近逛街。她说：“虽然食尚街有不少档次不错的饭店，但是价格都比较高，而当地居民收入水平又普遍不高，所以很多饭馆都生意惨淡。”晚上8点左右，正是一般饭店的营业高峰期，而记者在这里看到，情况确实如李女士所说，整条街上饭馆不少，但是大多数生意不佳，就连庆丰包子铺、黄记煌这类著名的连锁店生意都很冷清，与这些品牌店在其他地区的火爆场面形成了鲜明的对比。在大约两公里长的街上，已经有4家饭馆相继倒闭，只有一家老北京的火锅店里坐满了客人。 在位于南四环的韩庄子二社区，记者看到，这里的社区商业状况与三环新城类似。虽然这里已经是一个有着15年历史的老社区，但记者与几家店面老板攀谈后了解到，他们的生意也都是在维持而已。 随后记者来到位于北五环外的回龙观社区，看到这里的社区商业状况与南城大不相同。走进盛百味饺子馆，等位的顾客已经挤满了沙发。记者大概一数，一楼的50桌已经都坐满了客人。由于客人太多，连老板都亲自上阵服务。其他的饭店，如重庆金山城、闵氏酒楼、黄记煌等的情况也都是人满为患。 比回龙观社区建立还早的天通苑(论坛像册户型样板间新闻)社区同样位于北五环附近，这里是全亚洲最大的居住社区，记者看到，小区里各种店面齐全，洗衣店、饭馆、服装店、便民超市等应有尽有。到了吃饭的高峰期，有些饭馆同样需要等位。 南冷北热有多种原因 记者采访发现，社区商业南冷北热的原因是多方面的。 位于南四环的韩庄子二社区的一位负责人告诉记者，许多社区现在都没有形成统一对社区商业的管理机构。以他们社区为例，要想在社区内开店，需要居委会的审批。虽然社区商业发达对社区建设有好处，但是居委会也需要对社区的居民负责。 新村居委会吴书记告诉记者，前两天丰台区政府刚刚下达了暂缓审批社区商铺的决定，因为有些居民不顾邻里人身安全，私自将一楼改成门脸房开饭馆，在里面放置了大量的液化气罐，形成了安全隐患。“所以我们不能因为经济问题，而忽视老百姓的安全。” 吴书记还告诉记者，“由于社区内多是回迁的、农村过户的居民，以老年人居多，还有一部分是下岗的工人，人均月收入大多在1000元左右，因此购买力较低，社区商业不发达是很正常的。据悉，新村居委会主管的22个社区，大多数都是回迁的楼盘，没有商品房。相比之下，北京城北部的几个大社区的状况就不是这样了，像回龙观社区有很大一部分都是商品房，如流星花园小区、矩阵小区等，这些小区居民的生活水平很高，有较强的购买力”。 投资社区商业切入要稳要准 如今的住宅产品，将住宅和底商结合起来，已经成了开发商必然选择的开发模式。根据有关部门的估算，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30％。在发达国家，社区商业所占的比例一般在40％左右。与住宅投资和商业街商铺相比，社区商铺投资潜力无限。一方面，社区商铺因大多用于销售生活必需的日用品，营业收入、租金收入都比较稳定，因此投资回报也比较稳定。另一方面，社区商铺回报率高、方式灵活。很多楼盘的商铺都是以小面积商铺为主、大面积商铺为辅，这样不仅大大降低了一般商铺的总价，而且丰富了社区商业的经营模式。 令人担忧的是，一些开发商一味地把商业做大，使得后期经营面临极大的风险和压力。首都经济贸易大学商业研究中心的一位教授指出，住宅体量大，则更容易形成社区，汇聚人气，这样会对商业经营更为有利，而商铺的价值也更高。如果是100万元的商业项目，则居住人口估计要有20万，相当于一个中小型城市了。那么建议将商业集中起来，这样更容易聚集商业氛围。在社区内设置一个商业中心，可以是广场类的，也可以是步行街。业态上最好比较丰富一点，以餐饮为主，种类可以多一点，且最好以中档为主。由于社区商业的辐射范围主要是社区居民，因此社区居民的消费水平和居民量就成了决定社区商业成败的重要因素。如果小区人气不足，几乎就等于没有生意。 在许多人的传统印象中，社区商业不过是住宅产品的衍生物。在业态上，社区商业以小型的便利店为主，配以各种的服务业。但如今北京的社区商业，已经逐步向第三代社区商业转型。而第三代社区商业，是指在小区的内部以及周边开发出各种特色的商业街，使业主不出社区，各种生活服务就可解决，而不仅仅是过去的那种“门脸房商业”。