楼市在涨跌僵局中煎熬 市场还在等待什么?

　　楼盘打折促销不断，市场交易持续冷淡，自去年10月以来的楼市降温愈演愈烈，多空博弈日见微妙。在这场未见终局的僵局中，市场各方备受房价是涨是跌，政策调控偏紧还是偏松等不确定因素的煎熬。 　　买房良机来了？ 　　目前，跌入“有价无市”泥潭的楼市“猛牛”已变成了价格涨幅平稳、打折促销涌现的“慢牛”。一些市场人士由此认为，对一些自住型需求的购房人而言，买房的良机来临了。 　　北京市链家房地产经纪公司副总经理金育松说，自去年四季度以来，北京房价相对平稳，而交易量也一直处于恢复阶段，购房人可选择的房源相对较多，从这个角度来说，现阶段可以说是购房的一个好时机了。北京中原房地产经纪公司同样认为，北京房价目前处于一个调整阶段，调整充分之后将继续上行，自住型需求的购房人应抓住这个买房时机。 　　开发商似乎也在营造这种氛围，或直接降价，或打折促销，各种营销手段粉墨登场。作为房地产业的老大，万科已将打折策略从珠三角地区扩展到了上海、北京等城市。2月21日，上海万科启动“元宵节95折特卖”；而在北京，万科紫台和万科四季花城也在进行尾房打折促销，每平米价格优惠了500元至1000元左右。香港上市公司合生创展旗下的“合生国际花园”日前推出的特价房，打折幅度达7.5折，为京城楼市“罕见”。此外，富力地产、金地集团等境内外上市公司均采取了各种促销手段，其他一些中小开发商旗下楼盘的促销活动也是接二连三；而这些促销场面在成都、武汉等二三线城市也并不鲜见。 　　“尽管打折的楼盘越来越多，但这些拿出来搞活动的房源都不怎么好，朝向、楼层、户型等都不怎么理想，而且这些优惠价也不低，还是大大超过了我的承受能力。”在北京某企业工作的小林说，现在媒体上的房地产广告比去年多了不少，他不时去一些搞促销的楼盘转转，但还是觉得北京新房的价格高得离谱，便宜一点的又远得离谱。他还想等等看，“奥运会后房价降的可能性比较大。” 　　有调查显示，目前与小林报有同样想法的购房人不在少数，在各地相继公布“年度住房建设计划”后，65%的受调查者认为房价将下跌。 　　市场在等待什么？ 　　在降价预期的支配下，“满城尽是打折盘”并未让购房人放弃观望，而不少开发商也没有降价的打算，供求双方就在这种无声的博弈中等待着市场格局的明朗。 　　“对于北京楼市而言，奥运会无疑是一个重要的时点，奥运会后房价是涨还是跌成了不少人当前买不买房的重要参考因素。”金育松说，如果奥运会后房价没有如预期般下降，那么房价将强劲上涨。目前，像小林一样抱定奥运会后房价会降的购房人普遍存在，但认同此观点的开发商比较少。 　　看空者认为，市场成交的冷淡隐藏着房价下跌的迹象。即使考虑到传统销售淡季的因素，北京1月期房销售量的萎缩也颇为惊人。北京市房地产交易管理网的数据显示，北京期房住宅交易量连续三个月萎缩：1月期房住宅签约5771套，日均199套，同比下降35％，环比下降23%；而2月成交量的继续下滑也将不可避免，2月13日至24日，期房网上签约为1359套，日均113套。 　　但不少开发商认为，北京房地产没有要出现“拐点”的趋势。SOHO中国董事长潘石屹说，近一两个月房地产交易清淡与季节因素、大的环境不明朗、观望气氛有关。此外，限制给房地产开发商贷款和限制住房按揭贷款的金融政策给行业造成了较大影响。但他强调，“市场真实的需求并没有改变，以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年一年北京新增城市人口就高达52万人。” 　　而在买涨不买跌的心理作用下，沪深楼市继续调整。数据显示，1月深圳一手房住宅成交2167套，成交均价为14637元/平方米，比上月分别下跌了9.3%和9.6%。上海市“网上房地产”的数据显示，1月上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，成交面积较去年同期相比下降了10.1%。 　　一线城市高位盘整的同时，二三线城市则在低位徘徊。数据显示，武汉楼市春节期间仅成交82套商品房，成交均价为5841元/平方米；节后一周（2月13日至19日）成交396套商品房，比年前的日均100多套下跌了五成以上，该周成交均价为5189元/平方米。天津楼市节后逐步回暖，2月18日-24日，商品住宅成交682套，比上周回升了两倍多，成交价达7712元/平方米，比上周涨了5%。中国人民银行数据显示，去年12月份部分城市房价出现了环比负增长，这表明调控政策在逐步见效。 　　“一方面，地价下降预示着房价将步入下降通道，再加上保障性住房的入市缓解了住房结构性矛盾，更重要的是房价并没有明显下降，所以，购房人普遍选择了观望。”上海五合智库总经理邹毅说。 　　招商证券的研究报告认为，不用对去年以来的一系列严厉的调控政策反应过度，“两会”后房地产调控政策或将趋于宽松。这或许是开发商力挺房价的另一个理由。 　　调控政策促分化 　　大多数业内专家表示，套在房地产行业头上的一系列严厉的调控政策“紧箍圈”不太可能摘下或松动。 　　央行副行长易纲日前表示，防止通胀仍是今年宏观调控的首要目标，从紧货币政策不会动摇。这意味着加息仍将对房地产行业产生实际影响和心理震慑作用。 　　邹毅说，“银行信贷闸门把紧，售房回款乏力，再加上今年土地执法力度的加强，囤地行为将受到严惩，这些综合因素将致使开发商面临极大的资金压力。如果如此冷淡的市场交易再持续三五个月，相信不少开发商将选择降价。” 　　继开发商必须付清全部出让金后才能领取国有建设用地使用权证书之后，今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，并规定土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 　　金育松说，重要的是，保障性住房从“梦想走进现实”将是今年房地产调控的最大亮点。限价房、经济适用房的大批入市将在一定程度上缓解市场供求结构性矛盾，将一部分需求从商品房市场分流。同时，保障性住房的政策支持力度在加大，比如央行和银监会日前联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》。渤海证券研究报告称，在信贷紧缩的情况下，该办法将挤占其他类型物业的开发贷款，增加资金的紧缩程度。 　　从紧的调控政策之下，行业分化已无悬疑。潘石屹说，2008年房地产市场是“冰火两重天”，对那些占有大量土地、缺少现金的房地产公司来说是“冰”，因为他们资金短缺，又赶上银行紧缩的货币政策及政府“两年不开发的土地要无偿收回”的政策；但对那些有资金实力的房地产公司来说正是发展的好机会。