商铺投资类型多 专家建议分析机遇谨慎投资

2007年9月，住宅房贷新政出台，引起成都房产投资市场不小震动，住宅投资这项“必然”获利的项目也失去了先前的风光，投资者开始重新思考投资的渠道和方向。相对于住宅投资市场，商铺投资市场却在新政下显得波澜不惊，各商业银行对商铺的贷款政策依然是“首付不低于四成、最长还款期限10年”。 据成都房地产主管部门信息公开网站的信息，目前成都市区共有6977套、总面积达85.59万平方米的商业用途商品房待售。2008年初，在住宅地产投资前景尚不明朗的情况下，商铺投资是否获利更多？如何在众多的商铺中买到“黄金旺铺”？带着这些问题，记者对成都市区的主要商铺类型进行了一番调查，结果发现，成都市区商铺投资机会存在，但投资者尚需仔细分析，谨慎选择。 中心商业商铺：地段成熟 旺势不减 虽然目前全世界范围内，中心商业区，也就是传统的市中心商业区都呈现出萎缩趋势，然而，位于成都市中区总府路上的春熙商汇广场却依旧热得发烫。据商汇置业的销售人员合小姐介绍，这里2—4楼的商铺，面积从20多平方米到80多平方米不等，去年12月开盘不久后就售罄，均价为3.8万元每平方米，“这个商铺的地理位置太好了，想要买的业主非常多，所以只售给一次性付款的业主。” 万达广场的落户，在城东南商业中心的周围兴起了一个新的商圈。成都万达地产策划经理李牮佑介绍，2007年12月成都万达广场开业时，约200间室内商铺就已经满铺。据了解，万达广场平均每天客流量上万人次,　提袋率高出行业平均标准10%到20%。“万达广场的人气就是商家的财气。”李经理说，“万达广场的商铺虽然很‘热’，但只租不售，我们认为商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，卖商铺绝不是商业地产，只租不售才是商业地产可持续发展的前提。” 在万达广场的风姿时装店，一间20来平方米的小店就有六七名顾客，店主小梅乐呵呵地招呼着顾客。趁着空闲，记者和她聊起小店的经营情况，小梅满意地说：“一个月下来，除去租金等费用，少说也有三五千的收入。” 学校商铺：消费群体大 机会不小 作为临近四川大学望江校区的干道，科华北路商圈因为拥有大学生这个特殊的消费群体，显出特有的活力。 亚太广场处在棕北社区、棕南社区、四川大学和郭家桥社区之间，正在出售的位于好又多超市内的商铺销势很旺。明冠物业管理销售人员徐玉芳告诉记者：“商铺的面积在10平方米左右，有产权，有国土证，况且该区域已无其它商铺出售，这一唯一性使它的税前投资回报率至 少 不 低 于8%。”据明冠物业管理销售经理韩永红介绍，亚太广场是属于产权返租式商铺，业主购买商铺后与明冠物业签订物业委托代管合同，将商铺租给好又多超市使用，租期15年，由明冠物业每月将税后租金返回给业主。韩经理说：“有好又多超市打工，业主只管当跷脚老板收钱。这种即买即收租商铺十分合算。” 社区商铺：谨慎选择 投资未来 “通瑞浅水街1期商铺的价格在7000多元至12000多元之间，面积从10多平方米至200多平方米，销售普遍看好。”通瑞地产置业顾问陈晓红介绍，商铺没有公摊，且临近二环路，将有6000多住户入住。“届时，位于两个小区之间的浅水街，将独享大量人流带来的巨大商机。”她为记者算了一笔账：按照国际成熟地区商业配比系数，每辐射1人需要1.5平方米的商业面积。浅水半岛就需要30000平方米的商业配套，目前商铺的缺口很大。“以每平方米50—60元的租金计算，商铺的投资回报率不会低于7%。” 专家建议：分析机遇 谨慎投资 “产权返租式商铺具有很强的诱惑性，但商铺租赁行业不争的事实表明，商铺出售时承诺的高回报率往往不可信，最初几年的高回报是源于业主自己付的买房钱。出售产权返租式商铺的开发商，而给予投资回报承诺的则是物管公司。”四川大学营销工程研究所所长李蔚提醒投资者，在购买产权返租式商铺时需谨慎。“目前商铺投资存在机遇，但投资者应该谨慎选择。”根据商铺的不同类型，李蔚为投资者支招：“投资商圈商铺主要看人气和商气，顾客多人气就旺，商家多商气就浓。购买时应选择临街、小面积商铺，如果商铺在商厦内，还需考察商圈辐射范围内，人们的消费能力和商厦的经营能力。” 在李蔚看来，社区商铺将是未来商业形态的主流。“中心商业的萎缩，使社区商铺在为居民提供便利方面提供了更多的可能。”他分析道：“成都居民70%左右的消费金额将在生活区里发生，社区商铺投资最需要注意的是社区商业规模和社区人口的比例，比例越大，获利就越少。”