08房产大势:象最近的天气一样 冷 偶尔还飘雪

2007年是中国房地产最为疯狂的一年，这种疯狂让很多开发商“赚钱赚得都不好意思了”。只是疯狂没能延续，年底时出现了危机。这是一场并不难预见的危机，只是危机出现的时间，比我想象得要晚些。 现在的问题不在于讨论危机何时出现，而在于危机持续多久，或者说2008年的房地产大势会是怎样的。对此，我们需要从几个角度来看这个问题。 首先是大的经济形势。我国2008年有两大经济目标，一是防止经济由过快转为过热，也就是要适当放慢经济的增长速度。而拉动经济增长的三驾马车：内需、出口、投资，前两者属于经济良性增长所必须的，不会有大的调整。于是放慢经济增长速度主要依靠减少投资来实现。由于房地产是中国当前社会最主要投资，因此2008年的房地产投资量会有所下降； 第二个总体经济目标是防止结构性物价上涨转为总体通货彭胀。解决这一问题的重要手段是要吸收社会过多的流动资金，这些资金的相当一部分是房地产投资（开发资金），另一部分是房地产需求（购房资金）。 因此2008的宏观经济目标实现或者部分实现，房地产投入的开发资金和购房资金都会有所减少，其中开发量的减少较为刚性。总体来说，中国政府2008年宏观调控的政策，会对房地产行业造成总体收缩的影响。 其次是政府对房地产的调控。很多观点认为这次调控会象前两次一样，坚持几个月就过去了。但是政府这次调控的出发点和决心完全不一样了。前两次调控的目标更多地是出于民生的角度来考虑，而中国的民生有太多需要解决的问题，住房问题只是诸多问题中的一个，因此调控的决心和力度都相对有限。 但是这次调控，其出发点我以为是两个：金融安全和经济稳定。这次调控的导火索是美国的次贷危机，这一危机使得美国的金融体系面临巨大的考验，美国经济增长速度大大放缓，对世界经济也造成了比较大的影响。中国的金融体系和经济结构抗风险能力远低于美国，中国房地产对金融体系的依赖也远胜美国，如果中国的房地产出现这样的问题，也许不是重感冒，而是致命的。当中央政府意识到这一点后，房地产就必须接受较为严格的控制了。 从中央政府和地方政府的动作来看，目前甚至在大力扶持国有开发企业，以保证在加强对房地产的宏观调控的同时，具有对行业直接掌控的力量。 再次是房地产发展阶段问题。从2005年到2007年，我国的房地产以火箭速度在蹿升，无论是地价、房价、开发量、成交量，都在以几何级数上升。举个例子，2005年底在成都府青路购置的房子，2007年10月二手房售出价格可以翻一倍。同年成都南三环200万拍卖的土地，去年十月可以实现大约1600万的价值。地价三年八倍、房价三年两倍，同时伴随着火爆销售的局面，构成了这三年的房地产发展画面。 但是可以预见的，房地产以陡坡曲线上升的时候，可能会以更陡的坡度下滑。当大量的购房人群是因为前面的财富效应而进行购买，当社会大量的存款因为实际负利率而向房地产转移，当社会闲散资金因为无处可投而购房，当一个城市的2/3的城镇人口买不起房，甚至当超大型城市的房地产发展与当地人已经没有太大的关系，他的需求就是有问题的需求，这种需求很容易戛然而止，甚至会突然转化成供应；而当大量的三外资金（外资、外地、外行）进入一个地区的房地产、当过多的资金追逐较少的地块、当地价几个月翻一倍、当每次土地拍卖的楼面成本都远高于周边同类项目的售价时，房地产的投资就有问题了。 当一个房地产市场投资与需求都依赖于未来的房价上涨，则未来房价就会上涨，但房价不可能永远上涨，一旦真实的需求大量远离购房主体，房价就不再具有上涨的空间了，这场赌博游戏也就该终结了。从这个角度来说，2008年的房地产，有因过快冲高而企稳的要求，这是房地产行业发展的周期性决定的。 综上所述，房地产行业所处的总体经济形势对房地产并不有利，房地产行业的调控成为我国中央政府的重中之重，房地产行业经过疯狂以后需要盘整。因此，2008年的房地产，可能会象最近的天气一样，冷，偶尔还会飘雪。