08中国商业地产大预测：大腕云集“散户”离场？

　　奥运归来，商铺前景是喜是忧？集中投放，商场空置是利是弊？ 　“长期持有”能否一统天下？“产权散售”末路真的来临？ 　“外资”与“内资”孰高孰低？“大腕”与“散户”如何“夺食”？ 　“实体运营”和“资本运作”，哪个更有利可图？ 　二、三线城市商战“攻防”，到底鹿死谁手？　 　... 　历经近6年的高速发展后，我们拥有了一片浩瀚无边的商业地产海洋；而“成长的烦恼”也如期而临：“持有”和“散售”之惑，“基金”与“上市”之难，“饱和”与“空置”之辩⋯⋯而这一切，都汇成一个疑问：商业地产，明天会怎样？ 　毫无疑问，2008年，随着奥运盛典的举行，北京商业地产将进入全盛时代，在其带领下，全国商业新开业面积、销售总额、新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。然而，与一时的辉煌相比，我们更期待商业地产持续、稳定、健康的发展，期待商业地产回归到沉着、理性的价值增长。 　因此，《地产》遍访行业专家，为2008年新春献上15大预测。希望它能为您拨去一层迷雾，更希望它能弘扬一种理性、客观、全面的观察视角！ 　奥运归来不看铺？ 　预测要点一：奥运盛典让北京商业进入全盛时期。 　预测要点二：奥运后集中开业现象几率将会减小。 　2008年，全中国乃至全世界的焦点都对准了北京的奥运盛典。如今，梦想化作现实，激动之余，我们不由得踌躇：顶峰之后，是否难以为继？伟业商业公司副总经理姜黎明直言：“奥运盛典是让北京商业进入了全盛时期，而商业地产借势奥运则是几年前的事了。” 　北京中原房地产经纪有限公司进一步认为，考虑北京市居民收入的持续增加所带来的消费力不断提升，奥运会后商业地产的开工量、竣工量不会大幅度减少，但出现明显的集中开业现象几率将会减小。但随着后奥运经济的发展，商业经营将逐步调整，投资将趋于理性化。所以，长期来看，商业地产仍有充分的发展空间。 无所不在的空置？ 　预测要点一：2008年空置率偏高的局势将持续。 　预测要点二：一定的空置率有利于商业地产的良性发展。 　回顾2007年，该年度是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，2008年奥运前也将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。 　北京中原房地产经纪有限公司预计：2008年空 　置率偏高的局势将持续。造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。 　而华高莱斯策划总监刘葳表示：人们没有必要 　为空置担心，商业的空置是很正常的事情。“商业地产市场一定要有空置，才能在良性循环中循环得开。有一定量的空置，给了商户一个很好的有弹性的调节空间，这也给商业未来往更好的方向发展提供了条件。” 　刘葳进一步解释，空置分两种：选择性空置和被动性空置。在运营商或开发商控制之下的空置，有利于商业升级。2008年，供应量突然增加，市场被动性空置一定会增加；但是慢慢随着市场培育，选择性空置就会逐渐多起来。对于一个项目，合理的空置比例在5％以下最为合理。面积上的空置数字并不能单纯说明市场的发展是否出现泡沫。 　“理性时代”是否来临？ 　预测要点一：政府应该统一引导商业地产开发走向理性。 　预测要点二：政府的理性与市场的理性结合，意味商业地产理性时代的到来。 　被业内关注良久的《城市商业网点规划条例》“ 据说“年内出台”。据了解，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。假使2007年《条例》果然顺利出台，是否意味着商业地产无序化开发宣告终结？商业地产“理性时代”是否将来临？“应该是政府行为去统一引导商业地产开发走向理性。”汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华直言。因为商业地产健康有序地发展需要一个良好的空间环境，而这个空间环境是靠开发商本身或者商家本身无法达到的，只有靠政府行为去引导和创造。 　不过，是否因为政府的介入，商业地产市场就会有理性的到来呢？“不一定！”刘葳告诉新地产。这里的前提是：政府的介入和引导是不是基于市场行为的判断。也就是说，政府引导的政策也好，措施也好，不是单从一个模型化、模式化的角度出发，而是从市场实际角度，本身发展去考虑。政府与市场，一个是管理理性，一个是市场理性。政府理性体现在一个更长远时期的发展，为的是更远期的利益；而市场理性看重的是当前的利益，所以体现的是市场近期的变化。“只有这二者结合的时候，才是理性时代到来的时候。”