中国的房价不能太低 低房价不是政府的最优选择

易秋霖博士/中国工商银行金融研究所） 本文要解释的是：中国的房价不能低，更不能太低，但也不能太高，而应该是比较高或适度高，适度高的房价是政府住房政策的最优选择。 这是一个不合时宜的话题，现在媒体上尽是讨伐高房价的声音，说适度高房价为“最优选择”岂非自己找骂？ 先要说明两点：一是本人与多数人一样，也认为现在的房价太高；二是适度高房价仅仅对政府而言是最优，对买房的老百姓而言并非最优，对老百姓来说当然是房价尽量低点最好。 对政府而言，住房政策的目标应该是让老百姓住得起房且要尽可能住得舒适。而实现这一目标面临两个约束，一是政府和老百姓（尤其是低收入老百姓）手中的钱都有限，二是可供建房的土地有限。在此两个约束条件下，为了更好地实现上述住房政策目标，政府的最优选择（达到政策目标的最优路径）就是“适度高房价”，而非“低房价”。 之所以这样说，原因一是适度高房价可以提高土地转让价格，保证政府出让土地时获得较多的收入，二是可以节约土地，这是更重要的原因，因为中国人口太多，可供建房的土地太少，高房价使人们不得不选择小面积住房，开发商也不得不提高土地容积率以节约土地。而政府从转让土地中获得的收入可以用于补偿低收入者以解决住房困难，比如建更多的低价商品房。 所以，适度高房价政策是一种转移补偿或“劫富济贫”政策，既可以节约土地，又可以照顾到低收入者，同时还可以增加政府的财政收入。 如果中国长期实行低房价政策，当然会有很多好处，最大好处显然是人们普遍住得起大房子。在北京，假如现在每平米房价不超过3000元，则普通收入家庭住200、300平米，高收入家庭住500、800平米甚至更大的别墅，将一定是非常普遍的现象。不过，另一个显然的结果是土地被大量用于建房，而前面已经说过，土地有限是中国面临的一个无法改变的约束，由此决定了土地被大量用于建房及长期低房价的设想在中国不可能出现。 由此可知，在中国，房价是一种最好的节约土地的手段，由于土地国家所有且政府拥有处置权，因而房价同时还是增加政府财政收入、实行转移补偿、“劫富济贫”的手段。 那么，何谓“适度高”？标准很难界定，也许是一套住房价格等于平均家庭年收入的5倍，也许是8倍。但是，可以肯定的是，中国目前的房价已经不是“适度高”，而是“过度高”了。现在在北京，一个普通收入家庭可能要全家人不吃不喝，将所有收入攒上15年才买得起一套100平米的四环内住房，这种现实对绝大多数人来说都太残酷。 造成目前房价过高且难以下跌的原因是，土地供应以及由此决定的住房供应增长赶不上住房需求增长，而之所以如此，根本原因是土地的出让由地方政府支配，地方政府受益于土地转让获得的收入，所以有动力去推高土地转让价格。同时地方政府还受制于国家严格的土地开发政策，也不可能让过多的土地用于建房。 要让房价“适度高”而非“过高”，最主要的手段是政府把握好土地供应数量，供应太少则房价必然过高，供应太多则房价必然过低且浪费土地。而既要想房价很低，又要人人住上一二百平米的大房子，在中国这只能是幻想。 高房价的最大得益者是开发商和地方政府，最大受害者是老百姓，而低房价又为现实约束条件所不允许，所以最优选择是“适度高房价”。在房价“适度高”时，既要让低收入者住得起房，又要让开发商、地方政府不至于得益太多，则必须要求我们的政府是一个真心为老百姓着想的政府，同时必须有一个充分竞争的房地产市场，在土地买卖、住房开发领域，让开发商被迫处于充分的竞争之中。