论拐点:08楼市向下“拐”或“结构性”涨跌互现

　　2008年的一大悬念就是2008年楼市是否进入拐点。2007年底自打王石的“拐点说”一出，顿时炸开锅，末了连王石自己也忍不住站出来澄清：(1)自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点；(2)王石并不认为日前被问及珠三角楼市时认同楼市出现拐点是自己 说错话了，只是“中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同，(房价)调整的幅度也不同，不能一概而论。”话说到这，不禁有点好奇，广阔的中国大地上，其它地方的楼市拐不拐呢？把目光从珠三角投向东北，以辽宁沈阳为例，看看那里的楼市是否有拐点吧。 一、两种争执 关于沈阳的楼市走向，存在有两种观点。悲观者认为：一线城市房价上涨带动了沈阳等二线城市，当一线城市出现拐点后，沈阳随后的房价肯定会有一定的变化；但乐观者则认为沈阳楼市是安全的，据沈阳市房地产研究所专家测算，当前沈阳市居民购房者中，自住的比例约占89%左右，投资性购房者约占10%左右，炒房者约占1%左右。也就是说，约占购房者90%的绝大多数是自住性购房者，这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康发展的前提；另一项支持乐观者信心的数据是：沈阳房价居全国倒数第四。与国内其它副省级城市比较，截至2007年9月底，沈阳市房地产开发投资及商品房销售面积紧跟成都之后、位居第2位。房价排在倒数第4位，仅高于哈尔滨、长春、西安。按综合指数评价，沈阳市与成都市并列第一。沈阳市房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市和深圳市。 二、沈阳地王的故事 提到沈阳楼市，就必定要提到沈阳的地王——银基发展。它的故事诚然动听，但也有分歧，故事可以追溯到2006年。2006年7月2日《中国经营报》在《庄家顶牛股价下跌银基发展重大利好变成利空》一文便已经提到：“某官方证券媒体引用券商对银基发展资产重估的报道称：银基发展储备的土地资产价值应该在40亿元人民币左右。比照银基发展土地账面值，公司土地资产将增值4.68倍；比照公司目前的11.7亿元的净资产，银基发展净资产重置后将增加31.5亿元，每股净资产将达15.99元。上述券商证券分析师根据财务报告分析指出，银基发展拥有的65万平方米土地，除了已开发和转让部分，还剩余40万平方米土地储备，这些土地的账面平均成本为每平方米2165元。参照沈阳市浑北周边地区近年来的土地拍卖情况，银基发展储备的土地当前应该在每平方米10000元左右。但记者在采访中发现，就该地块的价格，从每平方米5000元到10000元的说法都有。银基发展资产到底能增加多少，目前难以有一个准确数字。” 三、市场的等待 动听的故事难辨真假，但它的确激起了市场对此的更大关注。2006年4月，沈阳市政府召开了“关于解决浑北项目历史遗留问题”的市长办公会议后，银基发展以此为契机积极推进落实五里河项目全面启动的相关工作。2007年公司的半年报显示，公司共接待投资人实地调研四次，其中三次为机构投资者，其中个人投资者李洗文则为了解公司浑北项目进展有关情况专门到公司进行实地调研，反映出市场对该项目的关注程度非常高。 时间进入2008年，全国的楼市拐点说悬在大家心头，是全国江山一片“绿”地向下拐呢，还是“结构性”(近期的时髦词之一)地涨跌互现呢？我们拭目以待吧。