成都新商业地产生猛登场

■一周内超甲写字楼奠基 ■超大综合体开业 ■超百万平米体量重新布局 12月22日，东二环。总建面近40万平方米、号称“立体春熙路”的成都万达广场将盛大开业，这无疑是本年度成都楼市的又一重磅事件。囊括了伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、大药房、电影城、写字楼、歌城、酒店、动玩城、服装等多种业态的万达广场，成为成都全新商业版图上的一股生猛力量，与富力强势入主的熊猫城以及已经和将要启动的来福士广场、财富又一城、天府时代广场、SM广场、世纪城等10余个大型商业项目，共同推动和改写着成都崭新的商业格局。 据不完全统计，仅仅以上所涉猎的项目，其商业总体量已经达数百万平方米。有关人士认为，这些项目的集中释放和火热的市场表现，标志着成都已进入了大商业地产复兴时代。众多商业地产项目、众多知名地产大鳄在商业地产的集体发力，众多外来资本对成都商业的“不谋而合”，众多大型商业项目在传统商业中心之外的落地生根，使2007与2008之交的成都商业，已经呈繁花照眼蔚然勃兴之势—— 新“天文图谱” 10余商城群星环绕 记者调查显示，已建成、正在修建和即将修建的10余个大型商业项目遍布成都各个城区，尤以二环路上居多，如成都万达广场，红牌楼广场、SM广场、首创爱这城、华润二十四城等项目。另外，在城市核心区域也有诸多项目分布，如天府时代广场、仁恒广场、成都国际商城等。 据悉，由富力全新入主的熊猫城二期即将开建，包括住宅、酒店，加上此前的商业部分，总建筑面积达50万平方米；首创爱这城包括写字楼、住宅和为伊藤洋华堂定制的购物商场；位于盐市口的成都国际商城将于明年修建，其中也包括商场、写字楼、酒店、住宅；位于二环路红牌楼的红牌楼广场，位于跳伞塔由新加坡凯德置地打造的来福士广场，以及由香港九龙仓打造的天府时代广场，由菲律宾SM集团打造的SM广场，由华润集团打造的华润二十四城以及占地1500多亩的世纪城，都犹如一个个“城中之城”一样，拥有多种功能，满足人们的多样化需求。多业态支撑的复合性商业地产，基本上成为这些项目共同的特征。 在新城市广场记者了解到，因为拥有大量的繁华的商业配套，人气商气鼎盛，一般35平方米的小户型房屋可以租到1000-1500元/月，而且供不应求，只要房源一挂出来就会被人租走。据了解，两年前在新城市广场推出来时，房屋售价不过4000元/平方米，计算出来的租售比是相当高的。与此相应的是，财富中心的住房租金也相当高且房源紧俏，显示出了这种新兴复合性商业地产的巨大投资价值。 新商业格局 改变居家生活 迎面而来的大商业地产时代，使成都人的居家生活方式将发生全新的变化。也许你不再单纯为了到春熙路购买东西而驱车到市中心，在绕树三匝后终于庆幸找到停车位，花费几个小时买一件衣服；不再因为要看一场电影就要驾车赶几里路，来往也得花1小时；也不再因为要上班就得赶公交车，每天都得在路上往返奔波2个小时。 这一切的改变，皆拜点状大型商业的环形分布和新型商业的多业态共生所赐：包括写字楼、酒店、购物中心、电影院、歌城、酒吧、动玩城、书城、电器、特色酒楼、服装一条街等。据了解，万达广场除了24万平方米的商业城，还有16万平方米的住宅万达·锦华城，2000余户业主。万达·锦华城售楼小姐晏雪这样描述居住在锦华城里的生活：“你距城市繁华生活就只有2分钟的距离，你可以乘坐电梯到达伊藤洋华堂超市购物，或到万千百货掏相因；饿了就吃肯德基，晚上到电影院看场电影；平时要真正想逛街打望，也只要乘坐电梯来到商业城里溜达就可以了。” 大品牌挺进 催生商业地产复兴 在2000年前后，成都的商业地产一度繁荣，让无数人认为成都的商业地产的春天已经来临。然而事实证明，那时候的商业地产因为定位、规划以及其他一些原因，仅仅是昙花一现，并没有成就一个商业王国，相反，还给成都带来了一定的后遗症。在三年前，由深圳合能集团投资成立的成都合能新城市广场在成都掀起了一场商业地产的热潮，当时号称最具时尚吸引力的新城市广场在经过几年的发展后终于开始实现复兴骡马市商圈的梦想。但那也仅仅是知名企业对成都商业地产的试水，并没有掀起商业地产开发的狂潮。 但随着2007、2008年的来临，特别是随着众多知名房地产企业如香港九龙仓、富力地产、上海世贸、万达集团、上普国际等全面建设商业地产项目，使成都的商业地产进入了复兴的时代： 2006年，财富中心、SM广场分别在盐市口、建设路口隆重开业； 2007年9月20日，九龙仓以72亿的总价拿得成百地块，有人预测这块地很可能成为成都第二个“海港城”； 2007年9月22日，成华区政府与上海世茂房产签订协议，将以四川电视塔为中心，整合猛追湾片区各类优势资源，打造成都最具有城市魅力的RBD（休闲商务区），将该片区建设成“成都会客厅”和“成都的浦东”； 2007年12月12日，富力地产投资11亿的熊猫城及二期项目正式举行了奠基仪式，该项目将建成为成都最完善最齐全的CBD； 2007年12月22日，万达商业广场将正式开业，体量近40万平方米的成都万达广场为万达商业地产开发的第三代产品——“城市综合体”，该项目是继成都花园一期、河滨印象、索菲特万达大饭店之后的又一个里程碑式巨作，标志着万达集团在成都打造的航母级商业项目全面加速…… 由此可见，在沉寂了一段时间之后，成都的商业地产已经迎来了发展的春天，特别是随着如万达、九龙仓、富力、上海世茂大牌公司以及他们雄厚的资本的全面进入，成都的商业地产的复兴时代已经来临。 与几年前还在试水成都商业地产的房产公司相比，最近两年角逐成都商业地产的开发公司都有共同的特点：拥有雄厚的资本和强大的品牌，在不同城市都有成功的商业地产项目，具有超强的运营能力和丰富完善的管理经验。 在成都掷下72亿拿下红星路地块的香港九龙仓集团，目前是香港最具规模的地产投资公司之一。旗下的旗舰投资物业——海港城及时代广场是香港商业地产中最成功的两例，不仅有完善的CBD，更成为港人和内地到港游客娱乐、购物的必选地，两项核心物业共占集团资产总值逾半。 在成都开发第三代城市综合体——万达广场的大连万达集团经过19年发展，已形成以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产300亿元。商业地产是万达集团的第一支柱产业，其在全国首创了“定单地产”和城市综合体的全新商业模式，已在北京、上海、宁波等城市结出硕果。 而中国纳税百强的广州富力地产，则拥有一个多元化的优质物业组合。2005年7月，富力地产在香港联交所主板上市，两年来取得了卓越的业绩，2006年度销售额达116亿元。最近几年陆续在广州、北京推出了多个商业地产项目，都取得了成功。此次投11亿巨资在熊猫城，则是富力地产进入成都的重要战略步骤。 全新模式 焕发商业地产活力 曾经，成都的商业地产遭遇寒流而沉寂，其主要原因除了市场的因素之外，更重要的原因还是同质化严重，众多商业地产项目无法满足商家、企业的需求。在需求与供应产生矛盾的情况下，商业地产的开发必将遭遇发展瓶颈。如何在商业地产的开发模式上寻求突破，成为众多开发企业积极探索的原动力。经过多年的探索，目前市场上比较成功的商业地产开发模式主要有订单开发模式、整体规划建设模式无一例外地都进入了成都商业地产开发领域。 订单模式 代表企业：大连万达集团等 开发模式：商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单地产”的万达集团商业地产开发模式的转变也充分说明了这一点。作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。与以往单一靠主力店招揽人气和盈利的模式不同，“订单”式房地产则是以商家前期介入为操作形式，根据多个品牌店的需求量身定做运营方案，以符合当地市场需求。 整体规划建设模式： 代表企业： 上海世茂集团 开发模式：未来的猛追湾片区将建设成融休闲娱乐、都市观光、商务会展、文化创意、总部经济等新兴产业为一体的现代服务业集中发展区，包括生态休憩游乐区、现代化“水上运动中心”、国际电视会展中心、西部第一家穹顶开合式游乐中心以及城东大型五星级酒店和商务楼宇。建成后的猛追湾将与骡马市商务区、春熙路—盐市口两个中央商贸区一道，构成“成都第三核”。 区域CBD城市综合体模式： 代表企业：广州富力集团、大连万达集团 开发模式：广州富力集团开发模式：投资11亿开发熊猫城二期，将进一步完善骡马市商圈的商业配套功能，并将建设成为成都最完善最齐全的CBD。 大连万达的城市综合体开发模式：目前，万达集团已与沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等30多家跨国及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设城市综合体（酒店、停车场、写字楼、shoppingmal、会议中心、公寓）。这种模式不仅可以为社区及周边居民提供便捷的娱乐、休闲、购物环境、满足各种日常生活需求，更是融入城市经济发展建设的一个新商业中心，是一个典型的城市综合体项目。 商业地产 见证成都10年变迁 ——成都商业地产发展回顾 上世纪90年代末 关键词：沿街为市时代 特点：住宅业的发展带来了商业地产的繁荣。随着众多社区的迅速涌现，社区商铺和临街商铺占据了成都商业的半壁江山。 代表：金沙商业中心、成都花园商业步行街、中华园商业广场、同辉购物中心、玉林生活广场、银河商业广场、交大圣马可广场、天府汇城等商业地产项目因此应运而生。 2003年 关键词：巨量增加、供大于求 特点：2003年将投入建设的项目可以用巨量来形容。当业界内外强烈关注住宅市场进入大盘时代的同时,成都的商业地产格局也进行<