成都楼市不可复制的2007 房价成游戏洗牌成必然

　　不难发现，业界对2005年至2007年的成都房地产走势预测大体相似，平稳发展、涨幅放慢、郊县发力一直是关键词。但是临近2008年，一切让人安稳的情绪都不复存在。“天欲其亡，必令其狂”，开发商似乎从来没有像现在这样抓狂过，市场在哪里？利润在哪里？ 　　也许，我们真的再也没有第二个2007年，成都楼市很难再有今年这样强劲的购买力，房价很难再能如此快速高涨，成都郊县也很难再因房地产而一天一变……时至岁末，好景不再，前途难测，我们值得为2007年回眸。 　　房价开发商的疯狂游戏 　　关于2007年成都房价的预测，的确应验了。“地价继续猛涨，房价随之而涨，外来购房比例增大，几个冷僻的郊县也会骤然发力。”这是在网上随便一搜便可以找到的，年初业内各界对2007年的预言。 　　“我们就只剩这一套房子了，而且均价每天都不同，所以要定请赶紧。”售楼小姐这样的话语每每尽显开发商的心理优势。2007年房地产卖房市场的怪异现象，造就了开盘即售罄、买房要走后门、一天一价的罕见“神话”。连以利润为主要目标的开发商都不时担心，这房价是不是也涨得太快了！ 　　由于大量外来开发企业的介入、单宗出让土地面积的变小、需求持续旺盛等原因，成都2007年的地价上涨非常迅猛。中心城区好几千万每亩的天价地块频频出现，郊区地价也呈4—5倍的增涨，温江一块70多万/亩的地块，到了2007年下半年已经飙升到了300多万/亩！9月20日成百地块的土地拍卖价格更是将这种涨势发挥到极致，8800万元/亩，一个全新的地王此时诞生。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，价位已经到了4000多万/亩，没想到结果却在这个基础之上又翻了一番。九龙仓即将开发的这个项目，楼面地块价达到16499.99元/平方米。如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000元/平米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平米以上。 　　这种成本压力成就了2007年房价的强劲刚性，不会因为宏观调控、需求不足等原因而下调。从官方公布的数据看，2007年五城区商品房均价已经突破5000元/平米。这种房价上涨速度会远超居民人均收入的增长速度，中等收入人群在即将过去的一年，明显感到了越来越大的购房压力。 　　政策宏观调控效果终显 　　2005和2006的政策重拳并不算少，但是没能有效地打压房价，对政策效果的预期石沉大海，这不仅引起了不少民怨，也让中央政府甚为不满。 　　2006年国六条刚出台不久，记者曾赴京采访某大开发商，问到国六条对京城房地产会带来怎样的影响时，此人竟一脸不屑地说到：“北京的购买力那么大，我们压根儿不担心。”这让记者听得一身冷汗。但这样的嚣张气焰，在2007年年末奄奄一息。 　　在房价与地价在相互作用下，两者都节节攀升，开发商向银行贷款、承建商向银行贷款、购房者向银行贷款……当所有的目光都投向房地产、所有的手伸向银行时，这个国家的命运开始渐渐依附于一个国家金融系统。抵御这种风险已经成为了一种使命，因此，今年的调控政策没有停歇。对交易市场的严格管制，对开发进度的强力监管，还有已经记不得多少次的加息，终于让越调控房价越涨的怪诞现象开始改变。基于总体经济良性发展考虑和群众居者有其屋的要求，政府对房地产行业采取了进一步的调控措施。但从方法和手段上看，和前面几次调控一样，反复性和不确定性仍然存在。调控内容是否抓住了房价高涨这条“猛蛇“的七寸？力度是否能够再大点？动作和效果可否再明显一些？这些成为了购房者对2007年调控政策的疑问，同时也成为了开发商对2008年的担忧。 　　洗牌市场竞争的必经之路 　　市场当然离不开竞争。在行业发展到急流猛湾、暗礁频见之处时，能顺利过关的只能是强大而勇敢的少数。 　　2007年的竞争更加激烈，主要表现在内外两个方面。从外部大环境上看，成都进入了成就特大型城市的规模、提高区域性中心城市地位、经济快速发展的上升阶段。特别是6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，这个历史性的战略契机使得成都的投资环境进一步优越，各开发商重新审视未来的发展空间，各个郊县也在趁此机会展露拳脚。但试验区不同于以往的经济特区，指望中央给资金、给政策都不显示，如何在这样的空间中发挥自己的优势？谁能调整步伐循序渐进，而不是着急着一蹴而就？谁能将机会用到关键之处？这些都很考“手艺”，并且这种竞争态势是持续的，长期的。 　　另外是企业之间的竞争。大量外资的介入，外企、外地、外行的资金激烈地争夺成都的房地产市场。2007年我们所熟知的，已经不再仅限于中海、万科、华润这几名字，深圳中信、华人置业、香港新鸿基、广州恒大、河南鑫苑、重庆金科等巨型企业在今年相继露脸，显得十分活跃，还有很多已瞄准成都市场的大财团、国际性投资基金、大型房地产企业也表现出跃跃欲试的姿态。他们的进入，让本身就异常激烈的成都市场再添火药，竞争层面提升的结果是，地块的争夺战与购房人群的瓜分已经到了登峰造极的境界。正是这种境界的快速的到来，使得2007年以后的房地产市场更加危险。 　　总之，“外部环境更加不确定，供应量迅速增加，房价保持快速上涨，竞争更为激烈”，这样的评价将2007年的成都房地产状况一言以蔽之。