年终盘点:2007影响成都楼市的十大事件
又是一年的离去，在这一年里，成都楼市可以说是刀光剑影、钞票横飞，未取得商品房预售许可证的项目，不得变相预售商品房；建筑层数达标才能取得预售证，这些政策让一年的开端，就让成都楼市感觉了一场倒春寒，成渝试验区的成立、集体建设用地使用权流转终于让楼市在火热的夏天里，再次躁动了起来。九龙仓天价地王的诞生、成渝地产军团的交锋让楼市更充满了浓重的火药味；第二套房贷款首付比例的提高、住房保障制度的再次重申，更是让人们看到了国家对于保证人们住有所居的决心。这一切无法伴随着２００８的钟声远去，它们对成都楼市的影响，也许才刚刚开始……
一、取得预售证前不得发布预售广告
根据12月27日成都市房管局下发的《成都市房管局关于进一步加强商品房销售管理规范商品房销售行为的通知》要求：
房地产开发企业在申请办理商品房预售许可时应把项目开盘销售时间、每套商品房的销售价格作为商品房预售方案的必备内容进行申报。未取得商品房预售许可证的项目，不得预售商品房，不得以内部认购、内部登记、排队选号等形式收取预订款性质费用等变相预售商品房。
商品房项目自取得预售许可证之日起10日内必须将取得预售许可证的房屋全部对外销售，不得无故拒售和分期销售，严禁捂盘惜售。
房地产开发企业在未取得商品房预售许可证前，不得发布有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等商品房预售广告。
点评：这则通知虽然在元旦前夕出台，但真正受影响的则是０８年的成都楼市，并且一些楼盘也因违反了《通知》被罚处，相比热闹的年关，楼市广告着实冷清了一些日子。
二、建筑层数达标才能预售商品房
年初四川建设厅发布《关于征求〈四川省城市房地产交易管理办法(草案)〉意见的紧急通知》,规定：房地产开发企业预售商品房，应当依法取得商品房预售许可证。
商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；六层(含六层)以下的，已完成基础和主体结构工程；七层以上九层(含九层)以下的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的70%以上；十层以上的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的60%以上，该《办法》拟于今年2月开始执行。
点评：这样的工程进度要求使得开发周期延长，对一些公司来说，步子一慢下来，资金就紧张了。
三、土地增值税清算
今年 １月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，通知宣布：全国各地将从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，国家正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。随后，房地产市场出现不同程度的观望情绪。
权威数据显示，1月成都土地市场拍卖和挂牌的土地供应面积同比减少了44.42%，成交面积和成交平均规模均大幅下降了53.75%。2月，主城区有六宗土地挂牌到期，均为南部副中心的商业用地，仍有一宗流标。
点评：有人说土地增值税的清算政策将会改变开发商的利润模式及开发经营思路，同时资金实力不足的开发商可能就因此短命。不过时至今日，究竟能不能真正清算还是一个问题。
四、《物权法》高票通过
十届全国人大五次会议高票通过了《物权法》。这部法律历经了１３年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。该法将于２００７年１０月１日起施行。
《物权法》规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。
点评：１３年，一直以来都说小家服从大家，个人利益服务国家利益，而《物权法》却提前私有财产也要同等保护，《物权法》的酝酿过程，也是一场思想认识上的博弈，其实，二者并不矛盾，就如蛋和鸡的关系。
五、成渝试验区成立
6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，通知要求成都市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域（查看地图）的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。
点评：虽然此次试验区不同于以往的经济特区，也不能指望中央给资金、给政策，道路要靠自己去开拓，不过一些精明的开发商已经看到了试验区规划所带来的契机。
六、集体建设用地使用权流转
7月27日，成都市国土资源局出台了2007第296号文,即关于印发《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知，按《办法》要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，成都12390平方公里土地从此“解禁”。
《办法》规定，实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。
点评：集体建设用地使用权放开，在推动农村发展的同时，又通过土地整治的指标调配，满足了整个城市发展过程中的用地结构需要，尤其是产业用地的需要，是城乡统筹发展的步骤之一，是继成渝试验区成立之后成都出台的一重大举措。
七、九龙仓８８００元／亩拿下成百地块
9月20日上午11点10分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九龙仓收入囊中,楼面地价达到16499.99元/平方米。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是会在4000多万/亩，然后结果却在这个基础之上翻了一倍。如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000元/平米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平米以上。
中原地产分析师认为，从地块位置看，项目建成后春熙路和红星路两大商业步行街将全面形成，成为一个以春熙路、大慈寺为中心，沿总府路、东大街两条线，融合春熙商圈和大慈寺历史文化保护区的商业、旅游片区，在拥有繁华商业的同时，还兼有历史文化的沉积，地块口岸俱佳；从规划容积率、建筑高度和建筑密度分析，该地块可开发总面积接近50万平米左右。参考地块北面的甲级写字楼时代广场（查看地图），成百地块项目未来必成为春熙商圈的标志性建筑，同时具大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐场所等于一身的超级综合性商业项目，并将是中国西部最大的商业项目，真正成为春熙路商圈的商业地标。
点评：每次经过这块围墙那头价值７２亿的地块，都觉得不可思议。成都的地价一高再高，回想不久前上一次的成都地王，成交价格仅成百地块的起拍价还不到。在人们纷纷猜测这幅地块的未来规划以及命运的同时，一些未经证实的小道消息也随之而来，比如土地补偿金，比如实际成交价等等。
八、成都、重庆地产军团短兵相接
成都、重庆，两座兄弟城市的“暗战”由来已久，在地产江湖上，2005年底，随着重庆龙湖地产吹响渝军进军成都第一声号角，此后的两年多时间里，金科、华宇相继入蓉，重庆地产前三甲企业“重兵”集结成都。2007年6月，成都、重庆同时被批准成为城乡统筹综合配套新试验区，成都地产双雄置信、蓝光先后进军重庆，成、渝地产巨头的江湖“暗战”步入了“主客场”作战。
点评：华宇项目一面世，就在成都楼市掀起了一阵价格风暴。明年金阳项目也将伫立于楼盘云集的光华大道。成渝试验区的成立使两地房地产开发军团由暗战，转向了互有攻守的激烈争夺战。
九、购第二套房贷款首付比例提高
９月２７日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。然而各地区各商业银行在第二套房的认定上不一致，有的以户为单位，有的以个人为单位，有的是只要有过贷款，就算第二套，而有的是结清了贷款，就不算第二套。有些银行，还对第三套、第四套房子的贷款制定了更高的门槛，甚至有的银行还停止了第二套房的贷款业务。一时间成都楼市掀起退房潮，交易量也大有下降。
点评：不久以前还有人吵着叫我帮忙买房子，第二套房首付政策一出台，就又吵着要退房了，市场上退房率几乎达到１０％，而且一段时间来成交量也大幅下跌。人们不禁猜测，在一系统宏观调控政策之下，楼市的拐点是否已经来临？
十、住房保障制度再度提上重要议事日程
一九九八年的“二十三号文”开启了中国住房制度改革的序幕，然而在近十年的时间里，即使在发展廉租房较快的城市，这些年新增廉租房的总套数占城市居民户数总和比例也还不足百分之零点五。
１１月，国务院总理温家宝在新加坡访问时说，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。从经济适用房被异化成低收入(甚至只是最低)者的“穷人专利”，到大多数经济适用房要“面向中产阶级”，这标志着住房政策正在发生根本性的变化。
１１月底，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定。《办法》将于12月1日起正式实施。
１２月１日，建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，在经济适用房的准入和退出、监管等方面进行了严格的规定。
点评：住房保障制度快十岁了，虽然一直在努力，但始终象婴儿学
