成都本土开发商 土地市场王者归来？

　　蓦然回首，雄风再现！ 　　11月30日的土地拍卖会上，成都本土开发商打了个翻身仗。当天拍卖7宗地，有6宗地被本土开发商斩获，可谓扬眉吐气。当天的拍卖会上，成都置信是最为引人注目的对象，斥资近4亿元拿下两宗地。同样是本土企业，成都交大双流置业也出手非凡，一举斩获两宗土地，总面积近40亩。另外两家本土企业则是成都天盛置业和晗语道文化。 　　限制外资令初见成效？ 　　“这将是一场充满悬念的拍卖。” 　　拍卖之前，不仅房地产界人士充满关切，就连土地供应方也心怀疑虑——在诸多政策作用下，外来开发商会不会再度疯狂拍地？土地争夺是否依然火爆？本土开发商还有没有机会？ 　　“没想到场面仍然火爆，我还以为卖不出去呢。”当天的拍卖会结束后，成都市土地交易中心一人士长舒了一口气。据了解，从这次拍卖会的报名者来看，几乎没有一家海外投资开发商，全是国内企业，省外企业都比较少，报名的主要是本地企业。交大双流置业公司完全是一家本土企业，置信则联合汶辉置业举拍拿地。至于本次拍卖会的另一大赢家——成都万科则联合北京万信公司，拿下当天最大一宗79亩地块，紧邻万科城市花园。事实上，成都万科把自己视为本地企业，但成都房地产界一直把万科视为外来开发商。 　　出现这一格局的原因是什么？对此，该人士分析认为，国家限制外资投资房地产业，目前政策已初见成效。今年7月下旬，人民银行、建设部、商务部、外汇局等联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。11月初，国家发改委和商务部又联合颁布了 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对外商投资房地产业的限制有：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项；三是虽然“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录，但对“土地成片开发（限于合资、合作）”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。 　　本土企业楼市再称雄？ 　　近几年，随着成都房地产市场看涨，外来投资开发商可谓蜂拥而来，本土开发商则不断萎缩，在土地拍卖会上更是难以抬头，“强龙”完全压住了“地头蛇”。能够在拍卖会上拼搏拿地的本土企业仅有蓝光、金房、正成等少数企业，更多的本土开发商只有当旁观者的角色。如果从2004年以来新储备的土地量来看，成都本土开发商新储备总量不及外来开发商的三分之一，就今年的开发面积和销售额来看，外来开发商肯定胜过本土开发商。 　　有数据显示，2004年外来开发商共拍走土地3838亩，占成都市全年出让总面积的70%；2005年1-12月份，成都市中心城区公开拍卖土地24次，成交土地62宗，成交面积2883亩，成交金额60余亿元；挂牌出让土地13次，成交土地26宗，成交面积2291亩，成交金额41余亿元，在上百亿元的成交金额中，外来巨头占据了65%以上，囊括了成都各大黄金口岸的地块。在2006年，成都本土开发商也不是没有动作，但总体实力难以与外来巨头抗衡。今年，1－10月，外来投资开发商在成都共拿走7300余亩地，共投资385亿元（详见本报11月22日报道《385亿资本升级2007成都楼市》）。 　　也许，本土开发商被压抑得太久，本土地产人有理由为 “11·30拍地”欢欣鼓舞，但因此就认为本土开发商就能再度称雄楼市，也许过于乐观，或许这是一种趋势，但就目前的土地储备和资本实力看，本土开发商总体都无法和外来投资开发商抗衡，而且企业的运营能力、开发能力、产品设计理念等方面都有待提升，要称雄成都楼市依然任重而道远。 　　新闻链接 　　政府储备土地两年内须供应上市 　　11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，目的在于完善土地储备制度，加强土地调控，提高建设用地保障能力。 　　促使储备土地尽早供应上市，防止政府性圈地囤地，可以说是本《办法》的重要目的所在，也是最大的亮点之一。根据该《办法》第二十三条规定，“依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标”。这样将迫使各地方政府及时供应土地，减少政府性圈地囤地行为。 　　最新数据显示开发商囤地10亿平米 　　据《第一财经日报》4日报道，日前，由北京师范大学金融研究中心撰写的 《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。在2002年-2006年间，山东、江苏、浙江和四川省是土地囤积最多的省份，大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800-2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。 　　国家统计局建议取消囤地企业买地资格 　　东方早报消息，国家统计局最新一份研究报告《防止房地产开发投资由过快趋向过热》指出，房地产投资一季度同比增长26.9%，上半年上升到28.5%，前三季度增长30.3%，增速比去年同期提高了5个百分点。报告还建议，为从源头上防止开发商对土地的炒卖和囤积，建议改进土地使用权“招拍挂”出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。 姜必刚整理