成都温州炒房团割肉退市 二线城市房价会否雪崩?

　　雪崩这两个字，对中国楼市而言，真是有着无穷的含义。既不代表房价全面狂跌，这种局面是政府不愿意看见的；也不代表房价局部回调，因为不符合楼市发展趋势；雪崩两个字，象征着局部狂跌，然后在前期投机过度的地方引起连锁反应，是局部的是狂跌的是挡不住的，一直到房价理性回归。 　　雪崩的发生地很有可能就是深圳。一是今年1至7月，深圳房价涨幅超过70%，且有65%以上的房子被炒家买走；二是深圳房价已经连续5个月的地量成交，新房存量从年初的2万余套不断上升至39700余套，直逼4万套；三是半年后，如果市场持续维持地量成交，深圳新房存量将突破5万套，中小发展商资金链开始断裂，雪崩正式开始，其效应远远不是中天置业倒闭所能比拟的。 　　广州是紧随深圳楼市雪崩的第二个城市。北京上海现在还很难说，关键取决于成交量是否会放大，如果维持低量成交，奥运后，雪崩也就说来就来。原因是，一线城市房价的前期涨幅已经过度，投机现象一样严重，高端住宅已经无人问津。如果新房卖不动，存量价值超过银行房地产贷款余额的一倍以上，发展商资金链将会嘎嘎作响。 　　那么，二线城市将会如何呢？最近，我与长沙，武汉，重庆，沈阳，南京，杭州，成都，济南等城市的知名地产博客，开发商总经理和业内人士做过广泛的沟通和交流，应该说，各地发展状态是不平衡的，房价涨幅也不一致，但有一点是一致的，那就是不同程度的存在过度投机。 　　先说长沙吧，我的好友陈真诚博客说，2007年11月23日晚间，在长沙，不少被万科在长沙开发的一楼盘所认定的目标对象者，均不约而同地收到一条短信：万科在长沙开发的某楼40-140平方米主力商铺全城热销中，现认购额外享受1-5万元/铺优惠。这条短信，让不少人强烈感觉到了品牌主力开发商在长沙进一步带头降价优惠促销一手房的信号……尤其是象万科那样房价定得太高、没几个人买他的帐的楼盘（长沙业内有人指出，万科比同一条街上同样的铺面要高一倍，），不得不降价促销。 　　陈真诚认为，在房市中，中小开发商，或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只得采取跟随策略。在市场中，中小开发商，往往跟着象万科、中海、招商这样一些大品牌开发商的市场行为。而且，在时下房市情势下，一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越于大品牌开发商，以期望获得更好的利益效果。 　　高房价始自品牌发展商，也同样终于品牌发展商。只有这些发展商，采取的是全国战略，不停的开疆扩土攻城略地。因为他们具有本土开发商所没有的竞争实力，在房市不好时，带头降价是必然的。现在的问题是，对长沙，武汉，成都等城市而言，异地投机十分严重，长沙就有置业者打出“深圳购房团滚回去”的横幅，对楼市炒家提出抗议。通过这几个月的观察，除成都有温州购房团割肉退市外，其他的异地炒家还在坚守。深圳的炒家本来就有很多是成都人，实力强的已经准备做长线，不再买也不卖，大不了撤离深圳后自己住。 　　分析起来，一是相对北京上海广州每年的2200万平方米至2600万平方米销售总量而言，二线城市大多在500万平方米至900万平方米之间，盘量较小，俗话说：船小好调头。二是除南京，杭州外，其他二线城市尽管涨幅巨大，但价位很多还在5000元至7000元之间，相对民众的购买力来说，房价是太高了，但相对投机资金来说，还有空间。三是二线城市的社会保障性住房实施太慢，且总量不大，就2008年来说，还不足以影响到房价雪崩。 　　那么，二线城市的房价走势究竟如何呢？让我们先来看看宏观经济对二线城市的影响。现在最能影响市场行为的是通货膨胀，中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定昨日表示：“4%已经是我国经济能够承受的通胀极限了，我认为通胀率应保持在4%之下，如果通胀率超过了4%，就是给央行明确了一个方向，即必须采取紧缩政策，使通货膨胀率降下来。” 通货膨胀过高，是中国二线城市民众所深恶痛疾的，我非常认可4%是通胀极限的说法，央行的加息不应停止。 　　余永定给出了自己的建议：央行可以更频繁地小幅升息，让名义利率的上升速度快于通胀率的上升速度，尽快实现正利率；继续提高准备金率和销售央票；减少对外汇市场的干预，允许人民币有更快、更大的升值空间；进一步加强资本流动性的管理，严厉打击非法的跨境资本流动；使用财政手段配合货币政策；当股市出现巨大动荡时，不排除政府直接入市干预的可能性；加速经济体制改革，规范资本市场等。他还提出，在中国最终完成经济改革，市场机制进一步完善之前，人民币不应该实现自由兑换，“我不认为五年之内我们可以实现这么一个目标”。 　　代表着中国最高决策咨询机构的观点，对政府决策将是极为重要的，对二线城市的楼市来讲也是如此。伴随着一线城市房价的雪崩，二线城市的房价也将出现一个滞涨和稳步下降的过程，毕竟实现房价的理性回归是中国民众的一致愿望，也是现阶段中国的社会理想。