成交数量缩势明显 楼市调整脚步声渐行渐近

　　北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，人们似乎听到了楼市调整的脚步声。 　　“有价无市”愈演愈烈 　　“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的小张认为，开发商囤地、捂盘是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力将住房需求变为现实的人没有那些研究报告估算的那么多，再加上近年来一系列调控政策对投资性需求的遏制，他相信房价很有可能会在近两年回归。目前，持有与小张观点类似的购房人不在少数，再加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。 　　在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月以来的市场成交低迷状况，10月深圳新房市场日均成交较9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。 　　与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。据当地媒体报道，只升不降的房价也开始松动，不少高端楼盘已暗自降价，消失许久的打折、送车位、赠装修费、送70年物业管理费等促销方式再次粉墨登场。 　　尽管深圳、广州部分楼盘价格松动，但北京、上海的房价依然坚挺，只是成交萎缩状况有加剧之势，两地上周的住宅交易环比跌幅均超过20%。 　　市场博弈加剧 　　高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息呢，还是楼市下跌的开始呢？截至11月14日14时，据调查显示，分别持这两种观点的调查者数量相当，均为39%左右，还有20%多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，市场各方的分歧还相当大。 　　业内专家指出，房价收入比的合理范围一般是3至6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3至4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。 　　北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，整体成交走势的持续疲软侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力，未来房价涨幅趋缓是肯定的。他说，高档二手房已出现部分抛盘，新房价格还要看11月、12月的数据，这两个月是买卖双方最较劲的时候。“如果连续3个月成交量依然不理想，很难说开发商不会降价。” 　　但长期看好房地产行业的阵营依然强大，日信证券研发部日前的一份报告可谓是“看多”观点的代表。其认为，从土地开发面积的速度跟不上土地购置速度，商品房竣工增速大大低于销售速度等方面来看，供不应求的楼市矛盾依然尖锐；而从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。 　　国家发改委最近公布的数据似乎证明了这种判断。10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，第五次改写今年6月以来的房价涨幅最高纪录。调控预期仍然强烈。 　　面对继续“高烧”的房价和仍需继续规范的房地产市场，大多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善。其中，物业税的出台呼声最高。 　　国民经济研究所所长樊纲、财政部财政科学研究所所长贾康等国内著名宏观经济专家和财税专家纷纷建议早日开征物业税。他们认为，此举有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少投资性需求，还可把目前地方政府短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。贾康建议，物业税应加快从当前的“空转”试点进入“实转”，征税时要考虑区分营业性和非营业性房产，如果非营业性房产开征物业税，应从独立的别墅、豪宅开始。 　　国家信息中心的一份报告建议，通过调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施，加大对闲置土地的清理力度。