楼市还能疯狂多久 高房价下房产投资胜算几何？

　　要说时下省会楼市的热点，可以说，除了房价还是房价。 　　在日益高涨的房价面前，买房越来越成了一种奢侈品，而曾经给不少人带来巨大收益的房产投资，还会一如既往地具有特殊魅力吗？高房价下，房产投资将胜算几何？本文就从多个角度阐述现阶段省会楼市的投资价值。 　　被扭曲的"全民投资"理念 　　一直以来，我们在谈论房地产市场时，总是认为自住需求占据主流，话虽如此，但在房价快速上涨的今天，楼市在某种意义上却已进入了"全民投资"时代。 　　为什么这样说？对市场购买力进行简要分析后就不难得出这样的结论。决定今天省会房地产市场购买力的，至少有这样几种因素。首先就是自住型的买家，特别是首次置业者，石家庄市场刚性需求的巨大是不可否认的，并且随着外来人口的不断增加，呈逐年上升之势。其次就是一些长线投资的买家，但随着省会房价狂飙，部分注重长线投资的买家也开始逐渐采取观望态势。可以说，目前影响市场的，则是大量的社会闲散资金，房地产市场的火爆，就成为他们最佳的投资平台。因此，说省会目前进入了全民房地产投资热，并非言过其实。 　　但事实上，"全民投资"并非水到渠成的事情，至少反映了两个问题，一是公众个人投资渠道不足；二是我们缺乏财商教育，进而无法提高公众个人投资的理念和素质。对房地产深有研究的河北新业律师事务所主任律师张霄云认为，正是由于房价不断上涨，导致许多人缺乏创业激情，盲目投资房地产，以期快速获得收益，这种情况并不正常。高房价透支长线回报 　　高歌猛进的房价严重地透支了房产的利润。据联合国人居中心的调查，房价收入比在2∶1到3∶1之间，属于一个合理范围。但我国许多城市的房价收入比早已超过了12∶1。在这种现实情况下，一向以稳健为特点的长线投资日益黯然失色。 　　业内人士用一组数据说明：比如投资一套50万元的房子，无风险收益（例如3年国债）是3％，则无风险年收益应当有1.5万元；如果希望实现5％的收益，则应当有2.5万元，月租金需达到2000元；而如果加上折旧，例如20年，每年折旧需要1万元，则月租金需达到近3000元。然而从省会目前的出租市场看，要达到3000元的租金水平是比较困难的。 　　高房价如以投资未来楼市价值为代价，投资者就应当提醒自己好好算笔账。据了解，专业理财公司对评估物业有一个公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年≤房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年≥房产购买价值，则该物业的升值空间就要打上问号了。 　　宏观调控显现"叠加效应" 　　楼市越疯狂，其还能持续多久就越值得置疑。在过去的一年里，无论是舆论还是政策，都在不断地抑制投资行为，但是投资大潮并没有因此而消退，相反，民众投资的热情越来越高涨。是不是房地产业已经对政策变得麻木不仁？ 　　情况并非如此。现在的"全民投"资房产有点类似2000年"全民炒股"的那一幕。当时，有人引用美国人事后总结上世纪30年代发生股灾的那句话："连马路上擦皮鞋的男童都跑去炒股票了，华尔街的好日子快到头了。"而如果大多数人都把房地产当做主要投资渠道，那么楼市的好日子也不长久了。 　　对于高位运行的楼市，政府已经开始显示调控的决心。央行在今年以来，已经连续多次加息，贷款利率和准备金率均已达到历史最高点。而提高第二套房贷首付比例的措施，也是剑指投机甚至是投资性购房行为。有业内人士认为，如果现在还有人对政策不当回事，那就太落伍了，因为当宏观调控的"叠加效应"显现时，无疑是对房产投资的重重一击。 　　房产投资要学风险教育 　　在股票市场高涨的同时，中国证监会近期一直在对股票投资者进行风险教育，这种风险提示有利于投资者冷静地认识股市中的投资风险，逐渐从一个短期的投机者变成一个理性的投资者。其实，我国房地产市场同样需要这样的风险投资教育。 　　如果要有效抑制房价，首先就应该使房地产过热的投资、投机热降温，如何降？一方面，需要通过财政、税收、信贷等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要对投资者尤其是那些被动的投资者进行风险教育，以防止炒房热的蔓延。房产的投资风险是真实存在的，但许多风险被忽略了。 　　姑且不论已经实施的各项政策今后显现的作用，一直充满悬疑的物业税始终对房产投资是一个巨大风险。目前，物业税已经在北京、辽宁等10个省市进行房地产试点，虽然具体时间表没有确定，但是早晚的事情。物业税不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要面对的问题。