“包租”杀回 成都中介蒙在鼓中

　　“房屋银行”，这个最早在成都二手房市场兴起，随即又很快消亡的房屋租赁方式，据悉又悄然杀回蓉城了。但令人不解的是，这家公司以“包租”的形式运行了一年多，业内人士竟毫不知情；而当事公司的低调行为，更让“包租”之举笼罩着一层迷雾。 　　急出手 　　施先生遭遇“房屋包租” 　　上周三晚上，施先生按照与房产中介经纪人约定的时间到了锦都（查看地图）。对此次中介看房，施先生充满了好奇，因为这次看房的公司与以往不同。 　　两天前，施先生接到该中介公司的电话，对方称他们可以将其锦都的那套新房包租下来，从挂牌出租到后期收房租、交物管费等杂事一并全权代理，相当于施先生把房租给了中介公司，从此放心当起“甩手房东”。代价则是，包租12个月施先生只能收到10~11个月的租金，其中1~2个月必须作为中介公司寻租的时间。包租合同一签订，中介公司当即就可预付一个季度的租金，之后也按季度付款。 　　施先生这套房子虽然从装修到家具、家电都是新配置，品质也相当不错，但在网上和几家中介公司挂了3、4个月都没租出去。如果真能包租成功，对平日忙于工作的施先生及家人来说会省很多心。毕竟从没接触过这种方式，出于种种考虑，施先生通知了记者一同前往看房。 　　当晚，中介公司一下来了5、6个人，把房子仔细打量了一遍后，对方要求施先生不仅要添置部分家具、装饰，还必须提高家电档次，比如电视机最好是液晶的，如果是知名品牌则更好。其中一名中介经纪人声称，锦都、长富新城（查看地图）、银唐（查看地图）国际等高档电梯公寓有不少房子都包租给了该公司，如果想租到2000元以上，屋内配置必须齐全、上档次，起码要是新的。因为，能花两千元以上租房住的人大都是外地来蓉工作的白领。施先生粗略算了算，要达到中介的要求，他起码还得花1万余元。即便如此，中介给出的每月2200元租金也离他的心理价位2500元差了一截。 　　“把房包租给我们你就省心了，以后马桶坏了、修热水器、交物管费、水电费，以及收房租这些事情都由我们来处理，你根本不用管。”见施先生摇摆不定，几名经纪人开始轮番“轰炸”。但施先生心里难免有点打鼓：“如果我租给你们一年，而你们租出去一年半，或者一年两个月怎么办？再说，谁都知道出租房的家电折旧最厉害，过两三年这些家电就不能用了，这么算下来我根本赚不到什么钱。”一番讨价还价，双方仍未能谈妥。 　　抢市场 　　这家公司秘密运行一年多 　　和施先生一样，许多人根本不知道什么叫包租。对此，该公司几名经纪人笑得非常诡秘，他们告诉记者，这是因为该公司考虑到同行竞争等因素一直未对外宣传，而事实上早在去年 5月该公司就已启动了这一业务。记者设法联系到该公司一名负责人并表达了采访意图，但被拒绝。对方解释，这是公司最高层的意思，公司目前不想宣传这一业务。 　　据该公司员工透露，包租这种形式在北京已非常普及，家家都在做。但是在成都，除该公司外还没有其他中介公司做。按照公司高层的计划，他们将在明年年中再作宣传，到那时公司已将这项业务开展到一定程度，无论是操作经验还是房源，其他中介公司都无法赶超了。“每次我们找到房主谈包租，他们都不知道包租是什么，但经我们一解释，他们大都愿意采用这种方式。”目前，该公司传统的挂牌租赁业务只占很少一部分，包租占了绝对份额。 　　由于竞争太大，北京的房屋中介公司不分高低贵贱，所有房子都可以做包租，但在成都因为没有竞争压力，该公司将包租锁定为电梯公寓等高端物业。原因是高档物业管理到位，可以最大限度避免出租房内设施的丢失。为大量吸引租房者，该公司还可承诺为承租者代缴物管费、水电费等。由于包租房繁杂的后续服务，做包租业务的店面人员比普通中介公司多了许多，其中大多数人都是专职做后期维护的。 　　包租也有一定风险，有的房子两个月都租不出去。该公司掌握了时代凯悦（查看地图）约200套房源，至今还有十多套房没租出去。之所以坚持做包租，这位员工透露，包租合同签约时间通常2~3年，有的甚至5年，在这么长的时间内，可以保证一定的租金差价收益。另外，该公司更看重的是包租业务所带来的房屋销售利润。据他解释，通常该公司做的包租业务主要涉及以投资为目的的高端物业，这类投资型房产最终会流向二手房买卖市场，而作为承租者，该公司必然会比其他中介公司优先获知可售的二手房源信息。 　　5年前富房不动产即在成都尝试过“包租”(当时叫“房屋银行”)，最后却因种种问题无法维持，不久便退出了市场。对此，这位员工有些神秘地说：“我们和富房做的完全是两码事儿，包租这个东西看起来简单，其实其中诀窍非一年半载是学不会的。” 　　而就在记者调查采访期间，施先生的房子已在4天前通过另一家中介公司成功出租，一下就签了两年，每月2500元，且无须再添置设备。 　　冷眼看 　　业内人士不敢轻易“包租” 　　这家“包租”中介公司运行了一年多，成都业内人士竟浑然不觉。当被问及是否在做房屋包租这种全程托管业务时，成都几家知名的房屋中介公司都作了否定回答。不过，在得知有这么一家公司时，他们的反应并不强烈。其中大部分表示，早已对此进行过研究，甚至手头上就有现成的操作流程、表单等资料，由于包租的运行风险及政策等原因，他们暂时不会考虑开展这项业务，但如果下面的加盟店愿意尝试，他们可以提供全套流程和资料。他们同时认为，成都二手房市场太大，仅凭一家公司开展包租业务，是不可能对成都房屋中介行业带来什么影响的。 　　同荣地产总经理冯军认为，做包租必须依靠一个强大的后台做支撑，进行统一管理，方能支持其收租金、缴物管费、维修等持续性的后续服务。前端业务人员没有那么多的精力，如果中介公司专门成立一个部门来负责包租的后续服务，很可能得不偿失。单从二次开发的角度来说，包租不是吸纳二手房源的主流方式，吸纳房源靠的是市场拓展和开发等一整套的组合拳。 　　富房不动产副总经理刘应忠也认为，包租虽然有一定的利润，但所带来的风险和麻烦更大，还必须投入大量的人力物力，5年前该公司尝试“房屋银行”之所以失败，其中一个原因就是人员没有跟上。 　　21世纪房产成都区域部副总经理贺阳说，其实成都一些个体中介也在做类似包租的业务，不过通常是以长期理财的名义代房主管理物业，而且要收取一定的手续费或代理费。贺阳指出，包租和限时包销、现金收购等一样，都是中介公司控制房源的一种手段。目前北京的包租业务虽已很普及，但仍有不少问题，当地部门也为此出台了相关政策予以规范，比如说专门确定了一批有租赁代理资质的经纪公司，并要求每家交纳60万元的保证金。从这个角度上来看，包租带来的将不仅是运营过程中的风险和麻烦，还可能会面临法律或政策风险。 　　链接　 　　包租是一种全程托管的租赁方式，目前在北京、深圳等城市非常火爆。根据北京房屋经纪公司采用的流程，实现包租主要分为几个步骤：房主登记出租信息———确定为全程代理———中介公司实地勘察评估物业状况———双方协商出租价格———进行物业交验并签订代理合同———银行开户———房屋中介按期向业主支付租金。