以住宅价格买商铺 成都楼市近两年住商倒挂

　　“美国一家著名国际品牌近日委托我们在成都帮忙寻找可以开连锁的大型商业铺面，成都一公司老总准备一次性购买几十间商铺……”近段时间以来，四川鑫易居房地产经纪有限公司总经理刘臧秦经常为这些“大单”兴奋着，“从下半年开始，商业物业开始回暖了。” 　　不仅是商铺，房地产顾问机构中原地产四川中原物业最近也在为外地客户寻找高端写字楼而苦恼着。 　　“由于政府在新住宅上的调控政策，以及二手房销售价格已经到达一个高位，商业物业从今年底开始将有一个好转。”戴德梁行地产顾问（重庆）有限公司成都分公司总经理李国明分析说。 　　以住宅价格买商铺 　　“近两年，成都的商品房其实一直是住商倒挂。”专门作商铺中介的刘臧秦表示。 　　相关资料显示，2006年成都城西新增商业地产均价仅为6860元/m2；成都市中心部分商业物业如铂金城、新城市广场（查看地图）、第一商业广场（查看地图）等项目商铺价格都不高，并且其中还有不少商铺价格仅为5000多元/m2，一些商业项目甚至打出了“以住宅价格买商铺”的广告。截至今年9月份，成都官方数据显示，主城区商铺均价为每平方米8336元，写字楼均价为每平方米5728.6元。 　　另一方面，成都住宅价格一路攀高，市中心住宅目前有的已每平方米价格上万元。房地产分析机构尺度地产最新数据显示，今年10月份成都主城区商品住宅均价为每平方米5960.9元。 　　“近年来成都商业物业呈现不景气的状态，一些投资客户转向住宅，商业物业处于供大于求的状况，使得商业物业租金水平涨幅较小。”深圳星彦地产顾问成都分公司研究员孔祥虎分析说。 　　戴德梁行的数据显示，成都甲级写字楼的均价在每月每平方米100元左右。“对于处在西南中心的成都来说，这样的租金价格显然是偏低的。”成都分公司的李国明认为，无论是商铺还是写字楼，势必还有很大的增长空间。 　　就此，四川中原物业客户经理徐东深有感触：我们不缺少客户，缺少的是高端的写字楼。徐认为，目前成都高端写字楼价格最高不过每平方米150元左右，处于供不应求的状态，使得一些高端客户到酒店去办公，而威斯顿联邦大厦（查看地图）、时代广场（查看地图）等几乎没有空置房，一些还没有投入使用的高端写字楼如力宝大厦（查看地图）、国航大厦销售和出租情况非常不错。 　　据成都市房管据统计，1-9月份，成都写字楼新供应面积44.98万平方米，销售面积44.90平方米；主城区商业物业新供应面积70.34万平方米，新建商铺销售面积52.12平方米，二手商铺销售面积20.76平方米。可见商业物业基本处于供销两旺。 　　隐性压力依然存在 　　据深圳星彦地产成都公司的统计，今年1-11月份成都主城区拍卖各类商业用地共30宗近870亩土地，其中多数为不兼容住宅的商业金融用地，新加坡凯德置地、吉宝置业，香港九龙仓，中航地产等成为主力的开发商。 　　“对于明年来说，商业地产将是成都房地产开发的一个热点，主要区域集中在城南副中心及东大街一线。”孔祥虎预计说，这些商业地产的开发体量将在150万平方米以上，而这在短时间内是没有办法消化的，“销售压力是非常大的，但也不排除一些开发商将部分物业持有的战略。” 　　据了解，九龙仓在成都以72亿巨资竞拍下来的市中心红星路步行街82亩土地，主要就是看好未来市场，其开发的商业部分主要自己持有。另外，花样年等在成都开发的酒店、商业等物业也都采取自己持有的战略。 　　就此，在刘臧秦看来，开发商持有物业不外乎三种情况，第一是卖不起价钱，第二是卖不出去，第三就是等自己开发的社区成熟了再待价而售。“对于二环路以内的商业来说，商铺供应少，转手率高，升值潜力大；但二环以外一些新社区由于放量大，显然销售有一定压力。” 　　与此同时，成都的写字楼虽然高档物业供销两旺，但对于中低端写字楼来说，却面临着压力。“现在成都中低端写字楼的空置率应该超过30%了。”中原物业的徐东预计说，他们公司80%的客户都是外地来的，主要的落脚点都是高端写字楼，就使得成都写字楼冰火两重天。 　　在土地大量放量的情况下，戴德梁行的李国明预计到2009年成都写字楼的供应量将达到90万平方米。“这样的供应显然有一定销售和出租压力。”李国明认为，成都写字楼出租均价到每平方米140元-150元之间的时候，将趋于稳定，因此对于投资者来说必须谨慎。