逼成都小中介走向四种死法

　　无论哪个行业,总会经历一个从不规范到规范的过程,这也是一个过滤、换血、洗牌的过程,二手房市场也是如此。市场、政策、人才和资本就像四座大山,要想继续在二手房市场叱诧风云,就必须翻越它们。修炼了内功的规范品牌中介自然可以身轻如燕如履平地,但小中介却难以翻越。 　　市场 挤死小中介 　　二手房市场就像一块蛋糕,当品牌中介占有的市场份额越来越多时,小中介公司的市场份额自然就会挤压了,而这正是二手房行业未来的发展趋势。 　　前不久,许先生着急买房,大大小小的中介门店去了十多家,终于在一间门脸不大的中介“淘”到一套比较满意的房子,用老板的话说,这是紫荆片区性价比较高的“绝版”房,如果不是卖家急等用钱,根本不可能把“肉”卖成“白菜”价。 　　随即,催促签约的电话和其他客户看房的讯息强烈冲击着许先生的神经。许先生最后去验房时,意外从其他住户处得知,房主夫妇即将离婚,正为房子的归属闹得不可开交。他不禁倒吸了一口凉气,差一点无辜地陷入一场莫名其妙的财产纠纷,最后,他还是通过正规的品牌中介选到了合适的房源。类似这样的二手房交易陷阱很多,许多通过小中介公司购买过二手房的消费者往往都有这样的体会:房源推荐不够专业、信息传递不够及时,甚至会隐瞒房屋缺陷、吃差价,如果交易之后房屋出了什么问题,小中介公司往往会以“拖”字诀应付消费者,搞得消费者苦不堪言。 　　在这些方面,品牌中介则会规范很多。21世纪不动产、富房等品牌中介会提供非常详细的代看服务,将房源情况整合成照片、文字交给消费者,最大程度地节省消费者的时间。对于一些存在问题的房源,品牌中介也会老实地告诉消费者,不做隐瞒。此外,品牌中介还能提供代办权证、担保、垫资借款等一条龙服务。 　　目前二手房购房大军中,30年岁以下的年轻人占六成的比例,因为年轻人更愿意选择品牌中介,品牌意味着更高的品质和更好的售后服务。随着年轻购房者数量的增多,“宁可多花钱选择品牌中介”的思潮将渐渐取代以往“为了省钱选小中介”的思想,小中介没有了顾客自然难以活下去了。 　　由于小中介公司抗风险能力差,每一次市场动荡,都将挤掉一部分小中介公司。尽管市场变好后,一部分小中介可以卷土重来,但另一部分市场份额却已经流向了品牌中介。 　　随着市场的透明化,小中介公司难以靠吃差价为生。明年即将实施的二手房网上交易更彻底绝了小中介公司吃差价的路子。届时,房源信息将在网上公布,从各中介公司汇集的全市房源信息将全面公开,房源信息将包括房屋的地理位置、面积、楼层、户型、用途、构造等状况,中介公司的联系电话等。对于向多家中介申报的房源,将来系统可能在该房源后显示多家中介公司,或者可能在不同中介公司后列出相同的房源,以方便购房者在最短时间内向房源所属中介公司咨询或购买意向房屋,中介想要向消费者隐瞒房屋的真实报价是不可能的了。 　　为了保障自身权益,越来越多的消费者将倾向于选择品牌公司,没有了消费者,小中介公司无生意可做,只剩下死路一条。 　　政策 箍死小中介 　　小中介公司的经纪人如果难以达到持证上岗的要求,连上网查房源、下载证书都办不到,这就像农夫无地可种一样,可谓彻底绝了生路。 　　政策是中介生死的风向标,明年即将实施的二手房网上交易系统就是如此。实现二手房网上交易后,只有在房管局取得机构资质备案证书、无重大投诉,并拥有相应数量、满足资质要求经纪人员的经纪机构才能在网上进行交易。经纪人员则需取得全国房地产经纪人注册证书或四川省房地产经纪人协理注册证书并经过网上交易培训。每个有资格进行网上交易的经纪机构及经纪人通过密钥认证后才能进入操作平台。 　　今年下半年提高二次置业首付、利率,以及银行停止二手房贷款的政策更是收紧了中介的血管,有数据显示,银行新政策实施以来,成都二手房交易量已经下滑了两成,有的小中介公司甚至一个星期都开不了张。为了抑制投机性需求,国家对多次置业的打压还不止于此,虽然不能预知具体政策,但在疾风暴雨的政策打压下,无单可接抗不下去的小公司只能关门大吉。 　　2006年时,二手房市场一系列疾风暴雨的政策令许多公司活得非常艰难,甚至有一些大公司因为没能抵御政策的压力而经营额大幅缩水,最后只能关门退出。值得一提的是,“沪新”这家在上海颇有实力的中介公司,在成都市场开设了10家中介门店,但也没能熬过2006年这道坎,只能无奈关门撤资。 　　明年的中介行业将迎来一次大洗牌,这与以往政策诱因有所不同的是,明年已经在成都具有一定规模的品牌中介,将会加大布控的力度,同时还会有国内一些知名公司的进驻,可能不需要三年的时间,成都的中介公司就只剩下了一半。 　　人才 急死小中介 　　将自己的收入和前途放到品牌中介和小中介公司上衡量时,优秀的经纪人一般都会选择品牌中介,小中介公司招募不到优秀人才,不是选择退出市场,就只能选择被品牌中介吞并。 　　成都中介行业人才流动大、优秀人才匮乏早已是公开的秘密。每次到21世纪不动产、顺驰等各大中介公司采访,记者都能遇到前往中介公司面试的人,品牌公司尚且如此缺乏人才,小中介公司可想而知了。对优秀的经纪人而言,他们显然更愿意去大品牌中介或者自己开店创业,而“高不成低不就”的小中介公司,显然难以招募到优秀的经纪人。 　　大品牌中介公司除了给经纪人提供很好的平台和服务外,福利待遇显然比小中介公司更好。在中原地产,业务员最高月收入可以超过十万,比老总收入都高,这也是中原地产能够吸引到人才,并且留住人才的原因。此外,品牌公司还会定期举行员工培训,交流学习,经纪人可以借此提高自身素质、开阔眼界,而这些优势都是小中介公司做不到的。 　　资本 逼死小中介 　　以往,二手房市场的准入门槛很低,租个门店就可以开业了。但是,这种空手套白狼的形式已经行不通了,行业成熟后,没有上千万的资金,已经很难在二手房市场立足了。 　　有数据显示,发达国家的二、三级市场交易比例为1:4,而国内仅为1:0.25。国内房地产三级市场潜力巨大,其年成交量也以30%的速度增长。随着地产开发资源的进一步稀缺,二手房市场势必将迎来快速的发展时期。 　　易居(中国)早在去年3月时,就吸引到了瑞士信贷集团的DLJ房地产基金、崇德基金、SIG等4家基金公司的联合注资,获得2500万美元风险投资基金。随后,其扩张迅速突显,营业额也大幅度上涨。同样顺驰、21世纪不动产在获取资金注入后也高调扩张店面,加大经营力度。2007年,总部位于深圳的创辉租售计划投入五亿元,发展其在全国的拓展计划,其中以上海和成都为重点。在成都仅半年多的时间就已经完成了160多家门店的落地,迅速成为成都以直营为发展模式的中介公司门店最多的一家。成都本土中介富房奋起直追,在11月16日同开20家店。品牌中介如此大规模的布店,无非就是为了占有市场份额。试想在一条街道,同时有品牌中介和小中介公司,消费者自然会倾向品牌公司。大规模布店的背后,是强大资金实力,有数据显示,没有上千万的资产,想在成都中介市场发展下去是不可能的。在成都曾经红极一时的金丰易居,在政策的打压、市场低迷的情况下,由于没有足够的资金进行后续发展,也只能无奈易主。大公司尚且如此,小中介公司在品牌公司越做越强的背景下,自然会显得日渐势微,最终只能灰溜溜地从这个市场上消失。 　　■链接 　　2007年1~11月二手房大事记 　　2007年1月1日起实施由建设部发布的《中国房地产经纪执业规则》,明令禁止房地产中介“吃差价”:“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用”。 　　2007年1月22日起实施由建设部、中国人民银行联合出台的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,确禁止二手房地产中介机构的代收代付行为,要求对交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。二手房地产中介机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。 　　2007年3月1日起实施由成都市出台的《关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》,将住房分为了普通住宅和别墅两大类,再按照建筑结构将其分为钢混、砖混以及砖木、木等。多层钢混结构住房在指导价调整以后所受影响很大,有近1300~1400元/平方米的上调。 　　2007年7月,成都市房管局表示,成都明年将启动二手房网上交易系统。该交易系统功能将包括二手房房源信息、网上委托、网上交易、合同下载等内容。只有获得相关资质的正规中介机构才能获得密钥进入该系统从事中介活动,这样就可以从技术上杜绝市民在不知情的情况下找到无证或非法的中介机构为其提供中介服务。 　　2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。 　　2007年11月5日,国内中国、工商、农业以及建设等四大银行已停止对二手房买卖的贷款。原因是时近年底四大银行年度房贷额度已发放完毕,再次发放至少要过完阴历新年再说。