新政影响显现 3月内全国性楼市拐点必现?

在多家银行相继公布“第二套房”贷款细则后，已经实施一个月的央行新政对全国楼市的影响开始显现： 北京：房地产交易管理网数据显示，10月份商品住宅日均签约318套，比9月份减少36套，降幅达到10%。12247套、10608套、9861套，从8月到10月的数据中不难看出，北京商品住宅预售签约量在以往的“金九银十”中走起了下坡路。进入10月，北京多个楼盘销量放缓，个别楼盘甚至滞销，与之形成鲜明对比的是在9、10月中取得预售许可证的项目多达100个，其中8成以上为住宅项目。 上海：房地产官方网站“网上房地产”数据显示，10月份，上海一手住宅成交量总量为231.68万平方米，仅为9月份的74.8%，环比跌幅超过1/4。这也是今年第三季度以来，上海一手住宅市场首次出现成交量下滑，与往年相比交易量则下降五成。 深圳：进入10月，前15天深圳新房市场成交5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年以来成交量最低的8月相比，也仅达当月全部销量的27%。 广州：10月广州市十区新建住宅成交量仅为55万平方米、4491套，环比和同比都下降了近两成。 成都：10月的成都楼市已经步入了更加理性的消费时期。据相关数据显示，10月成都住宅销售9591套，合计94.595063万平方米，销售总量相比9月下降35.2%；10月成都商业销售228套，合计3.582891万平方米，相比9月下降38.2%。 。。。。。 新政目前对国内许多中心城市的楼市已经产生了巨大的影响，部分地区不但需求下跌，房价也开始下跌。但我认为，由于银行紧缩银根的政策在基层还没有完全开始执行，房贷新政的威力还没有完全开始体现。目前的观望还仅仅只是开始，等到大量的客户正常贷款因为银行无钱可贷而被拒绝，新开盘项目因为预期降低而调低房价的时候，市场波动将更大，调控新政的威力才会充分显示。 近期国家出台的宏观调控的政策都有一个共同特征，不管是第二套房首付及利率的提高，还是保障性用房土地供应量要达到7成，确切的说，政府通过系列政策，在给市场传递一个信息——住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要，政府是绝不允许住宅成为一种投机和投资工具的。所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。因而，房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心。 而针对投资行为的第二套房房贷新政，我们认为是近几年最有效的打击投机炒房的手段。首付由三成提高到四成，意味者投资客的成本提高了30％，同时也意味着收益下降30％（因为计算投资收益率时，投资者通常是以自有资金来计算，而不是总价），同时，更重要的是第二套房利率从原来下降10％到上浮10％，前后利率差了20％，炒房的收益空间被极大的挤出，风险也就极大提升。第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重的打击了市场的投资需求。根据我们的测算，房贷提高10％，市场需求将至少下降20％，市场需求在短期之内急剧下跌，销售压力剧增。 “价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，可以说，在目前中国的多数核心城市，很多人不是不买房，而是已经买不起房。所以，笔者认为，与其说市场出现观望，倒不如说市场已经无力再支撑房价走高！ 相比市场观望，银行的全面紧缩银根对开发商的打击或许要更为致命。下半年以来，出于对房价上涨所带来的利润预期，使得众多开发商选择囤积房源，期待通过涨价获取更大的利益，而资金的需求，则通过融资解决。然而，就在众多开发商好不容易熬到传统的“金九银十”，央行新政却不期而至，给市场一个沉重打击。需要提醒的是，年底是开发企业资金需求量最大的时候，工程款、市场费用、银行贷款到期。。。。。绝大多数开发商都将面临巨大的资金压力，一旦资金链断裂，后果不堪设想。 今年商业银行放贷可谓一路高歌猛进，远远超出了央行划定的全年2.9万亿元的预定目标。9月末到10月中旬，央行和银监会分别召集各大商业银行的负责人开会，要求严控信贷增长。央行要求各家商业银行的全年信贷规模保持在当前水平，而银监会的指令更为直接，要求“贷款规模逐月递减”。在这种政策环境下，各家银行纷纷收紧房贷业务将成为未来数月必然趋势。 央行第三季度的货币政策执行报告已经明确指出，央行将继续执行实行适度从紧的货币政策，综合运用多种工具，进一步加强流动性管理，有效缓解银行体系流动性过多问题。报告特别强调要加强对房地产行业的宏观调控，可以预见，年内央行还将通过提高存款准备金、发行定向票据继续加强对流动性过剩的控制，并通过提高贷款利率、加息抑制房价的过快上涨。对于平均负债率超过70％的中国房地产企业，绝大部分房地产公司在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。 所以，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大 促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。 相比05年上海楼市的波动，我认为本轮房地产的危机要严重得多。当时只是几个别城市房价过高，存在泡沫，中国整个房地产行业还大体健康，因而也不可能导致国家对整个行业采取过于严厉的打击。这也是我当时旗帜鲜明的反对谢国忠、易宪容等专家房地产泡沫论观点的原因。但这一轮全国性房价的飙升，已经让泡沫在整个行业蔓延。央行的《第三季度货币政策执行报告》显示，9 月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9410 亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2 个百分点。保守估计，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.3万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！ 这还仅仅统计了贷款余额，还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金。房地产行业是否整体过热、是否存在泡沫已经不需要争论，已经没有疑问，唯一的疑问是国家会下多大的决心去控制这个行业所带来的风险。 正如笔者在《政府抑制房价其实很容易》一文中所说——本人一直强调，政府抑制房价其实很容易，只不过政府在权衡调控所需要付出的代价。 所以，笔者认为，业界对本轮调控的危机感远远不够，正如之前分析，把本轮调控同05年调控相比是不正确的，相比之下，其性质更接近于93年的调控。 笔者认为，在金融和土地调控（关于土地调控新政，在笔者《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》等文中已有详细阐述）威力逐渐显示之后，半年内，全国大部分中心城市房地产可能都会出现拐点，部分泡沫比较严重的城市在年底开发商资金最紧缺时候就会出现，北京市场由于有奥运利好的支撑，楼市整体拐点或许将延迟到奥运会之后，但3、5个月内，部分新盘降低售价、老盘促销等变相降价必将出现，拐点将现。 后记：笔者认为，将房地产等同于一种金融产品是一件极其可笑的事，坚持这种理论的人明显缺乏经济学常识。房地产作为最特殊的商品，住宅也好，商业用房也好，不管流通多少次，最终还是要有人用，如果无人使用，那其实就是一文不值，所以，房地产最终的价值还是以使用价值为衡量依据的——也就是说，房地产最终价值是以租赁收益为衡量标志，这也是国际上一直把租售比作为衡量房价是否过高最重要依据的原因。在目前北京上海等核心城市，大量商品房租售比已经远远超过1：300，而部分泡沫严重的城市如福州，一套售价200万的住宅，月租金却只有3000元左右，租售比甚至超过1：600，市场价格偏离真实价值简直是偏得离谱。 事实上，过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求，我认为，对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。 之所以呼吁业界理性对待房地产市场，是笔者认为，我们需要的是一个持续稳定健康发展的房地产市场，而不是一个如股市般暴涨暴跌房地产市场。那不但是行业的灾难，也是整个社会的灾难！