受"限外令"冲击外资掉头中小城市 上海楼市狂跌

据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。分析人士指出，外资退出市场是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。 “在上海，已经很难找到新的优质项目可以开发，但是二、三线城市还是有很多机会，存在很大的赢利空间，我们正在准备转战中小城市。”在一家外资投资公司工作的李成(化名)说。 外资投资高位撤退 上海高档房价回落 李成所在的外资地产公司从90年代进入中国内地房地产市场后，主要在北京、上海、广州以及天津等一线城市拓展业务，定位于高端消费群体，开发的物业往往选择城市中心的优质地段，以高档别墅、住宅、写字楼为主。 到2007年，李成所在的外资企业已经在广州、北京、上海和深圳分别占据了不小的市场份额。但是，进入2007年下半年之后，这家企业就没有再在一线城市拿过地了。 “一是价格太高，开发成本太高，利润率太低；二是一线城市的房价在一轮疯狂飙涨后上涨空间越来越小，加上国家宏观调控政策的打压下，下半年上涨的幅度大跌，部分一线城市楼价甚至开始下跌，这时候再将资金投向一线城市不太明智。”李成说。 而就在2007年下半年，先是深圳，随后是广州和上海，房价上涨的幅度均大幅下跌，甚至出现了房价下跌的现象。 据佑威房地产研究中心提供的最新数据显示，10月5日至11日的7天内，上海的一手房商品住宅仅成交了39.28万平米，环比大幅下降26.57%。价格方面，全市商品房成交均价环比下降11.37%，为10148元/平米。 而据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。以被誉为“大上海基尼斯最高江景住宅”的世茂滨江花园为例，外籍人士几乎占据了该楼盘的二手房交易的半壁江山。 “上海高档房价的走低，不仅仅是一种时段性，可以说是房价长期飙升后的一个回落，而外资退出市场则是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。”商务部市场运行调控专家洪涛说。 “近些年，由于中国的房地产市场发展迅速，加上政府给予外商投资很多政策优惠，外资投资中国国内房地产市场的增量，每年基本上都是以超过100%的速度在增加，这其中还不包括一些先进入国内别的行业，再进入房地产行业的企业。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说。 洪涛指出，此次政府再次发布限外令，显然会进一步遏制外资投资房地产行业的迅猛势头，抑制大城市的房价上涨。 转战二、三线城市 买老项目进行开发 但是，外资从一线城市退出后，却并未就此在中国市场消失。一直在上海开拓市场的李成最近被调往了东北，考察大连的土地发展项目。 “到二、三线城市拿地，只要有足够资金，相对于在一线城市，要容易得多。”李成说。 洪涛指出，这里存在着政策滞后以及地方政府喜欢对外资开绿灯的问题，因为地产行业的暴利，各地地方政府都比较欢迎地产开发商，外资也是一样。 “外资流向投资环境比较好的二、三线城市，是其资金出路之一，而目前的形势看，部分二、三线城市的发展前景很可观。”洪涛说。 曹建海则认为，地方政府在执行力上不能很快与中央取得一致，是外资的出路之一，还有一些外资企业，则可以通过买进老项目的办法来进行开发，这在二、三线城市操作起来更加容易。 “在上海，已经很难找到新的优质项目可以开发，但是二、三线城市还是有很多机会，存在很大的赢利空间，这是公司转战的主要原因。”李成说。