一站式打破成都地产格局 商业物业迎来里程碑

　　据了解，香港九龙仓的东大街项目、成百地块项目和置信凯德的莱佛士都将建成集购物、休闲、娱乐与一体的“一站式”商业中心，这几个项目的建成必将打破成都现有的商业格局，成都的商业物业也即将迎来新的里程碑。 　　一站式商业地产新趋势 　　在90年代初，成都的商业处于无序状态，市场占主导的都是聚集在一起的零散商户，而到了90年代中期，作为西部的重要城市，随着城市的不断扩张、人们收入水平的不断提高和成都外来人口的不断进驻，给成都的商业发展也带来了很多契机，大量的世界的知名商家看好成都市场，纷纷进驻，其中以太平洋、王府井百货的进入，带动了全市商业的规模化发展，大量的商业地产项目也上市开发。其商业运营模式也打破传统的聚集零散商户经营模式，而以通过整体规划并引进商家经营，并且出现了不同的商业运营模式，而即将推出的九龙仓东大街地块、置信凯德的莱佛士等都将是“一站式”商业运营模式，而前几年的麦德龙和现在宜家的“仓储式”运营模式在缺少密集人群的南三环应该说都取得了成功。为什么缺乏密集人群的地方会成为“仓储式”商业最为活跃的区域呢？ 　　尺度地产陈泓达认为，市政府的南迁，给该区域带来了很多的商机。另外，城南便利的交通和相关产业的发展为该区域带来了相对固定购买群；以宜家为例，他们的交通不仅便利，而且卖场内动线规划明晰，解决了传统商业缺乏人气的问题，而宜家的自助式购物和仓储式领货对客户来说也相当便捷。其次，商业的灰空间也很重要，宜家吸取了传统的shoping mall的优点，注重休闲、餐饮、娱乐以及儿童乐园的发展，从而有力的聚集了人气，真正解决了可持续经营的问题。总的来说，仓储式物业不仅仅是对地产发展的贡献，而更多的是对商业发展的贡献。 　　新模式 　　升级成都商业品质 　　经过多年发展，成都的商业物业应该是比较成熟了，从最初的王府井、太平洋百货到现在的仁和春天百货、美美力诚百货等，商业品质都在不断的提高，越来越接近国际水平。而即将推出的九龙仓东大街地块和成百地块将要大规模引入国外高端品牌甚至奢侈品品牌，从而又进一步使成都的商业品质得到了提升。大量高端品牌的进入，他们在成都是否有足够的市场份额？ 　　“成都作为西部代表性城市，吸引了大量的消费人群，随着实验区的成立，将会有更多的外地企业和先进产业的进驻。因此，他们的市场前景应该是被看好的。但很重要的一点就是要注意对市场的把握，做好经营，经营做成功就是最大的成功。”全心地产的林森对此发表了自己的看法。 　　错位经营 　　传统商业的出路 　　由此可见，仓储式商业不仅仅是商业发展的进步，而且带动了区域的发展，而作为被九龙仓、置信凯德等众多开发商所看好的“一站式”经营模式，他是否具有更大的市场竞争优势呢？ 　　带着疑问，我们采访了全心地产的林森，他表示，“一站式的经营模式是国内比较先进的模式，是开发商高瞻远瞩的表现，同时该模式也利于商家对自身品牌的塑造，这种自己持有式的经营，从它的业态规划到经营理念都是领先的，而体系化的管理也是它的一大优势。”九龙仓、置信凯德等的“一站式”的经营模式得到众多开发商和商家的认可，那么，作为传统的王府井、太平洋、伊势丹等百货商场，它们的出路又在哪里呢？“九龙仓、置信凯德的一站式经营模式和传统的王府井、太平洋、伊势丹百货它们首先是业态选择上的差异，九龙仓、置信凯德等他们依托以前先进的经验和资金实力，促进商业物业大发展，而王府井、太平洋等是以百货为主，所代言的是整个城市的商业活跃度，它们的定位指向性不同。”林森说道。 　　营销转变 　　销完走人到自主经营 　　与此同时，在销售上也发生变化，以前的开发商都售完走人，经营不管，或者成立一个商业管理公司，至于结果就听天由命。但是现在所开发的项目开发商都会自己保留一部分自己经营，有的更是只租不售。 　　众所周知，开发商以前对商业物业几乎都是“全产权销售”、“售后包租”的模式，从而把更多的风险转嫁到投资者身上。而现在，开发商则有了新的入市方式，对商业物业几乎都是大规模的自己持有，自己运营，甚至有部分物业出现了只租不售的经营方式，这样做对开发商来说有巨大的风险。那么，开发商为什么会采取这样的入市方式？这样是不是意味着成都的商业更加成熟? 　　对此，红星国际的推广总监冯珏表示，就成都目前的市场情况而言，开发商自己持有商业应该是一种发展趋势，从国际商业发展趋势来看，持有商业物业在物业的打造以及经营上将更有序，拿九龙仓以及和黄在全国的商业开发模式来看，大量的商业物业均自行持有，一方面可以在商业口岸的培育上更加有计划。另一方面，因为资金实力雄厚，他们可以花更多的时间运营好自己的物业，同时也为了追求经营的安全性和争取更多的高端客户，他们多以多种物业共生，打造复合性物业，集商场、大型超市、休闲娱乐、写字楼、服务式公寓、商务酒店等多业态的商业物业综合体，用更多的商业物业抵消单一物业可能带来的经营风险,从而也解决了消费者分散的一次性消费的问题。其次，对于实力强劲的开发商来说，与世界知名商家的联合经营将比开发期销售物业获得更大的利润空间。 　　不难看出，雄厚的资金实力是一些开发商自己持有物业的基础，也正是在这个基础上，通过与世界知名商家的合作，来获得更大的利润空间。相信依靠他们多样化且成熟的运营模式，成都的商业发展会更加成熟。