21项物管制度为成都业主撑腰

《成都市物业管理条例》(下称物管条例)将于2008年1月1日起生效施行。作为《物权法》颁布后的首个物业管理立法，物管条例设立和完善了新建住宅交付制度、业主大会制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，其中2/3的篇幅用于规范物业的规划、建设、交付等监管事项和业主自治规则体系，在某种意义上可被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”。 昨日，市人大召开新闻通气会，专门就条例的立法理念、主要内容等立法情况进行通报，并针对“业主自治”“物业服务质量”“住改商”“车位”等市民关注的焦点条款进行解读。 ○新闻背景 历时两年 创多项地方第一 《成都市物业管理条例》的制定历时两年，创下了成都20年地方史上的数项第一：首个大规模征集市民意见的法规，共收到2900多条社会各界的意见、建议；首个经市人大常委会4次审议才交付表决的法规；首个开展立法听证的法规；首个专门组织全省范围内专家论证会的法规。 此外，它与《物权法》的制定时间有所重合，市人大专门调整了立法重点，其中大部分内容与《物权法》良好地契合，这是《成都市物业管理条例》与外地物业管理法规最大的不同之处。 ○名词解释 区分所有建筑物管理法规 “区分所有建筑物管理法规”针对建筑物区分所有权这一复杂的社会关系专门立法，法律需要调整业主间区分所有关系、业主与开发建筑单位间的房屋买卖合同关系、业主与物业服务企业间的物业服务合同关系、业主与业主委员会间的信托关系等大量社会关系。 《成都市物业管理条例》之所以被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”，正是因为它超越了传统“物业管理”范畴，在内容上涵盖了物业的规划建设、管理维护、物业服务等诸多领域。 关键词：建筑区划 楼盘内可划分多个小区 案例 近日，市民张芮相中了城南某楼盘中的独栋别墅。可是，这个楼盘中既有别墅，又有多层公寓，还有高层电梯公寓，电梯公寓楼下还有一些商用物业。 张芮担心买这个楼盘的人比较杂，同属一个小区会对别墅区的环境、安全造成影响。她为此很困惑：“有没有可能分为几个小区，分别管理？” 解读 “小区”或“物业小区”，在《物权法》中都被界定为“建筑区划”，一般是把一个楼盘划分为一个建筑区划。 不过，按照即将施行的物管条例，如果这个楼盘内已按规划分割成两个以上自然院落或封闭区域，就可以分别划分为独立的小区，分别设立业主大会进行管理。对张芮这样的购房者来说，这是个好消息。 今后，开发商与消费者的房屋买卖合同中，应该包含《建筑区划划分意见书》，其中将对小区划分、设施使用等问题进行详细说明。此外，物管条例允许对已划定的小区进行重新划分或合并等调整，前提是调整后更有利于改善业主的生活环境。 建筑区划的调整方案今后由区(市)县房产行政主管部门会同街办、乡(镇)人民政府及社区居委会共同拟定，并经过相关小区的业主大会分别同意。 关键词：业主大会 筹备经费由开发商承担 案例 截至去年底，成都共有2712个物业小区，但规范设立业主委员会的小区仅932个，约占总数的30%。70%的小区里，业主们还没有一个能为自己打点家事、争取合法权益的组织。 在电视塔附近的一个楼盘，业主肖先生已经搬进新居6个多月，却仍然没见业主大会、业主委员会筹备的动向，他说：“我对开发商安排的物管不满意，但没有业主大会和业主委员会，想炒掉他们很难。”今后，这种状况将可能改变。 解读 业主大会、业主委员会设立难的问题，是物管条例关注的焦点之一。因为，这两个业主自治组织的设立和有效运转是物业管理得以开展的前提。 物管条例第24条规定：“同一建筑区划内专有部分交付使用占总面积50%以上，或20%以上但首次交付满两年的，必须设立业主大会、业主委员会。” 一旦交付情况符合这一规定，开发商就应向主管部门报送相关资料，由相关部门逐级协调和筹备召开首次业主大会会议。如果开发商为了自身利益，拒不向有关部门报告，物管条例也规定，业主可以直接向街办提出申请，由街办组织业主设立业主大会、业主委员会。这种情况，开发商将被处以1万元以上5万元以下罚款。 值得注意的是，不管开发商是否履行书面报告义务，业主大会筹备组的必要经费都将由开发商来承担。 关键词：住改商 限而不禁 但“限”字很严 案例 文女士家住八宝街某高档公寓，绿化环境不错。但她最近却不太喜欢回家，因为对门的套房被房东租给了一家公司。文女士说：“这家公司白天人来人往的，吵得不得了，让人觉得是住在办公室旁边。” 有这种忧虑的人还不少，记者在采访中发现，一些公司工商登记的地址甚至就是居民小区。对这种情况，物管条例也将有所规定。 解读 市人大法制办负责人表示，目前市政府各有关部门正在制定物管条例的相关细则，他说：“今后办理工商注册登记的时候，工商局很可能要对公司所登记的办公地址进行审查，如果房屋性质是住宅，且不符合物管条例的相关规定，将不予登记注册。” 物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，这个“限”字是相当严格的，除了依法报请规划、卫生、消防等部门审批外，还必须取得“利害关系人”的书面同意。 市人大法工委认为凡是因业主或房屋使用人的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，而不能单纯理解为指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，也不能理解为整个建筑区划内的所有业主。 对于已经“住改商”且影响到周边居民生活的情况，市人大法工委表示，权益受到损害的相邻各方，可以根据成都市已有的《成都市城市建设规划条例》《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等法规，提起侵权之诉。 关键词：小区车位 可对外出租 不可对外卖 案例 某小区拥有规划车位1000个，而2008年小区业主拥有汽车500部。按照通常的优先权实现方式，开发商可以对外出售，并且业主可以优先购买。 这种情况下，无车的业主一般会放弃优先购买权，致使部分空余车位为业主之外的其他人购得。两年后，若业主车辆总数增至1000辆，新增加的500辆车无处停放。物管条例对这种情况又如何规定的呢？ 解读 车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部门，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故而它的利用应当服从于业主购买及使用专有部门的需要。 市人大法工委认为物权法第74条第一款的规定已经隐含了开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库的立法意图，但短期的对外出租是允许的。 在小区里丢了车该不该由物管赔偿？市人大法工委认为，物业服务是一种公共服务，小区全体业主在给付同样标准服务费、享受同等服务、车位使用人在没有额外付出保管费的情况下，要求物业服务企业提供车辆保管服务，对其他未使用公共车位的业主不公平。 另外，车辆保管合同应当是独立的合同关系，未经当事人明示缔结之则不能成立和存在。况且，若将小区停车统一规定为保管合同关系，必将意味着停车费的突飞猛涨，对车主而言也不是什么好事。 关键词：屋顶绿地 业主共有的 不能随便送 案例 市民刘玉珍不久前到新都看房，开发商向她承诺：“你如果买顶楼，我们就可以把屋顶赠送给你，你就相当于平白多了一块花园。” 这让刘玉珍有些动心，但一个朋友却劝告她三思而后行，说现在因赠送屋顶、底楼绿地一类的纠纷很多，遇上了太烦心。刘玉珍考虑再三也拿不定主意，想打听物管条例的规定。 解读 开发商向顶楼住户赠送或出售顶楼是不恰当的，将使全体业主的权利受到侵害。市人大法工委认为，可上人屋顶的所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用，除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。 开发商与顶层业主约定楼顶空间的专有使用权，不发生法律效力，如果顶层业主为此付出了费用，应由开发商返还。 至于底楼绿地，如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。 这种绿地具有的特征是：土地所有权归国家所有，土地使用权归全体业主所有，底楼业主仅对绿地上的植物有所有权。