“第二套房”标准讨论：应该统一还是因地制宜？

2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。（资料图） 中新社发 马健 摄 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为“通知”)。 通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 一石激起千层浪，社会各界对于实施细则为何迟迟不出、外资银行是否应纳入、“第二套住房”如何认定等问题展开了热烈讨论。与此同时，各商业银行纷纷制定了各自的执行方案，因为对通知认识和理解的不同，公众也是莫衷一是。 为此，本网邀请专家学者，法律界人士，就上述问题进行探讨和辩论。 “第二套住房”界定标准当以统一为宜 房贷新政的必要性和及时性 政策的频繁出台与我国当前房价的持续上涨是密切相关的。同普通商品价格上涨一样，房价的上涨自然也是由于供求缺口所致，但对于我国的购房需求却需具体分析。 在我国目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资(投机)型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，更有流动性过剩背景下的住房投机需求高涨的影响。这种以投资、投机为主的购房行为，不仅对广大群众自住性购房形成“挤出效应”，也使房地产市场的内在风险加剧。由于我国利率正处上升通道，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，使得大量炒房客对房价预期发生逆转，并诱发大量投机性抛盘，导致房价在大涨之后发生大跌。 因此，采取保护自住房需求、抑制投机的方式来遏制高房价、进而规范房地产市场的发展，这应当是当前房地产市场调控的主线。由此来看，央行、银监会针对限制“第二套住房”贷款发布的通知是十分必要与及时的。该通知出台后，社会各界普遍叫好，也有部分拟购“第二套住房”的人选择观望或退避，部分城市二套房交易明显变小、房价趋于回稳。可以说，该政策对稳定房价预期、遏制房价上涨正在发挥积极的作用。 标准不一易导致经营混乱和无序竞争 通知出台以后，在执行的细则上，至今仍存在不少遗留问题。特别是在判断“第二套住房”到底是以个人为单位还是以户为单位，目前各家银行仍存在各自为政、尺度不一的现象，大体上形成了两派：一是中小银行为主采用以个人为单位来界定“第二套住房”；另外是建设银行提出的采用以户为单位来界定“第二套住房”，并且其他三大国有商业银行都有采用这种方式的趋势。 中小银行采用以个人为单位来界定“第二套住房”是出于一种市场经济主体的理性行为，因为不论是在资金实力还是客户资源方面，中小银行都不如四大国有商业银行，在国内的个人房贷市场上无法与四大国有银行抗衡。而四大国有银行采用以户为单位来界定“第二套住房”的措施大大提高了申请个人房贷的门槛，必然会导致一部分客户流失，而中小银行采用的以个人为单位的界定方式所带来的相对低门槛则会吸引这些流失的客户。甚至会导致在四大国有商业银行申请房贷的投资者把房屋出售以后再转向中小银行申请贷款进行房屋投资，根据中小银行对“第二套住房”的界定标准，这些投资者则不用承担在国有商业银行那里申请贷款所需承担的“第二套住房”成本。这样就可以增加中小银行的个人房贷市场份额，成为其利润增长的筹码。如此一来就会发生中小银行倒逼国有商业银行的现象：即导致国有商业银行在执行通知中的规定时采取一些规避措施甚至是违规违法措施进行房贷发放来防止客户的流失，最终会对监管当局的政策起到抵消作用，这当然也就违背了通知的初衷。 另外值得注意的是，据报道，这次通知中的规定并不包括外资银行。这意味着外资银行仍然可以按照自己的意愿进行个人房贷的发放。自从去年年底对外资银行全面开放国内金融市场以来，外资银行在零售业务方面就与中资银行形成了激烈的竞争，通知出台后，中资银行都采取了相应的措施提高了个人房贷的申请门槛，而本来在零售业务方面创新就占有优势的外资银行，这次相当于又得到了一次“隐性政策”支持，这无疑是外资银行争夺中资银行房贷客户的一次绝佳机会。导致了中资银行和外资银行在竞争中的政策不公平，不仅违背了市场经济下的公平竞争原则，同时也有“搬起石头砸自己的脚”的嫌疑。 目前当以统一标准为宜 笔者认为，统一“第二套住房”界定标准已然成为央行、银监会当务之急。统一标准的明确，既可以防止各商业银行采用不同界定标准从而导致操作过程的混乱，同时也给市场投机者们一个明确的信号，那就是央行、银监会对房地产投资(投机)的控制绝不手软，也不会留下政策漏洞让投机者们有空可钻，最终达到通知所期望的效果。 至于是采用以个人为单位还是以户为单位来界定“第二套住房”，笔者认为如果目前央行征信数据库基础资料很完整的话，以家庭为单位来判断“第二套住房”是未尝不可的。因为央行和银监会出台政策的初衷，就是要向当地房地产市场各方向传递一个清晰的信号，显示政府“保障住房、抑制投资、打击投资、平抑房价”的决心。 因此，为了使政策效果更为显著，显然以家庭为单位来进行判断效果更好。有人担心这会导致社会离婚率的上升，我想，该问题已经超出经济学范畴本身了。当然，为避免一些市场人士担心的行政“一刀切”，发挥中国银行业协会等机构的作用，以行业自律的方式来规范银行行为亦是可选之策。 (作者：中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授) 商业银行应承担房地产市场的社会责任 商业银行为高价房推波助澜 近几年来，国内房价为何越宏观调控涨得越快，这既与房地产政策和发展模式的缺陷有关，与房地产开发商利用缺陷极力扩张市场有关，与投资者借助银行金融杠杆涌入房地产市场有关，也与国内商业银行为了其短期利益对房价上涨推波助澜有关。 国内各商业银行为追求最大利益，以房地产信贷是优质资产为幌子，让大量银行信贷进入房地产市场，从而推高了各地的房地产市场价格。因为，这样做，不仅银行信贷业务得到迅速的扩张，利润水平快速增长，银行不良率迅速下降，而且单位成员的业绩与资金快速增长。也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为主要和便利的赢利模式与工具。 因此，国内各商业银行为了争取在住房信贷中更多的份额，纷纷以各种方式来突破监管部门对商业银行风险管理的规则来进行大规模的信贷扩张。比如，本来对住房按揭贷款，根据银监会的指引，购买住房的借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。但现实情况是，在商业银行及律师事务所的“帮助”下，这一条规定完全是形同虚设，借款人完全可以开虚假的收入证明到银行办理按揭贷款。正因为商业银行破坏现有规则，从而使许多信用不佳、还款能力不足的借款人进入房地产按揭信贷市场。商业银行不仅如此，还以各种金融创新的名义设计出转按揭、加按揭的金融产品，让信用不足的人进入银行住房信贷市场，套取大量的银行信贷资金。 优质资产隐含的风险 如果完全按照监管部门的要求执行，在房价上涨时，个人住房按揭贷款当然是优质资产，各商业银行贷款后坐收利润就是。但这种假定是周期性的，即房地产市场价格不可能只涨不跌，也不可能是只跌不涨，这是谁也无法改变的客观规律。当房地产市场的价格处于上升时期，个人按揭贷款的风险当然很低，但是当房地产市场的价格发生周期性变化，个人按揭贷款的风险也自然就显现了。美国房地产市场发生的事实就很好的证明。在2006年8月以前，美国房地产市场发展与繁荣了近10年，房价上涨近50%。但是，从2006年8月之后，美国房地产市场价格开始下降，从而引发2007年次按危机。近8年来，中国房地产市场的价格上涨是美国的几倍，而国内按揭贷款的质量也比美国要差。如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。 通知的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的神话，从商业银行的角度来规避风险。事实上，从目前中国商业银行个人按揭贷款的质量来看，如果国内房地产市场的价格出现周期性的变化，那么国内商业银行个人按揭贷款的风险肯定会比美国高。也就是说，从自身风险控制的角度来说，国内商业银行也得认真执行通知，而不是为短期利益所迷惑。 我国商业银行的责任 从国内商业银行性质来看，既与现代商业银行相同，又有所区别。其相同点是以商业化、市场化的方式来运作，区别是，它又是国有商业银行即国有股权为主导。国有商业银行既要有提升企业商业价值的责任，也要有承担社会公共政策的责任，并且要在两者之间选择一个合适的平衡点。特别是对于后者，商业银行承担基本的社会责任是它能够发展的根本。 现在国内不少商业银行往往只强调提供企业商业价值责任，而忽略社会责任。比如，在个人住房信贷上，不少商业银行不遵守诚信法则，不遵守监管部门的有关规定，盲目的信贷扩张，从而使得房价飚升，导致国内两大资产价格泡沫迅速吹大，造成经济严重失衡。 国内房地产市场的许多问题是与国内银行的金融支持和政策密切相关的，在目前国内房地产市场矛盾与问题重重的情况下，就得重新调整国内银行关于房地产市场的信贷政策。通知就是这种银行新信贷政策的一次尝试。 笔者认为，通知是房地产市场的一项公共性政策，而不是一种商业行为，国内各商业银行必须严格执行。现在国内的一些商业银行，特别是一些国有商业银行，赚钱时总想着国家出台有利政策，要其承担社会责任时候，就不知道跑哪里去了。央行和银监会应以通知的公共性来要求各商业银行，避免其“各自为政”，并制定<