看成都华龙路诸神演义 价值几何

华龙路，即华阳——龙泉，在双流境内，这条道路因为麓山国际的落地生根而开始引人注目，从而被命名为麓山大道。这条约20公里的道路，距离不长，却藏龙卧虎，都市稀缺的丘陵地貌注定了它的开发价值将是独一无二的。短短的半径之内掩藏着几个超级大盘：4000多亩的麓山国际社区、2008亩的雅居乐花园、1600多亩的河畔新世界以及规划占地近3平方公里的东山国际新城。华龙路也因此成了成都成片开发最集中的“大腕之地”。 麓山国际在此打造的高尔夫别墅，一举提升了华龙路的高端价值，但现在花园洋房、电梯公寓等各种建筑形态开始充斥其中。有人说，太快的城市化进程完全覆盖了这个本该属于高端区域的气质，现在的“百花齐放”意味着对这块土地属性的不尊重。也有人说，城市圈层骨架的不断拉升，华龙路将作为新的城市中心板块出现，土地向高密度发展只是顺时而为。 这是一个两难的抉择，也是一个区域在城市化进程中所必须面对的现实…… 华龙路“家谱” 连接华阳与龙泉的华龙路，东邻白沙乡，南连兴隆乡，西依华阳镇，北靠新兴乡，幅员面积30.17平方公里，原本就是双流县万安乡内的一条交通要道，再加上其是成都两条南北交通大动脉天府大道、红星路南延线的终点，因此显得颇有些与众不同。整条道路两侧森林面积达15900亩，该区域也是成都周边唯一一个无污染的纯居住区。 早在2001年，万华房产、心怡地产等公司就开始在华龙路沿线区域排兵布阵。而随着雅居乐花园、河畔新世界、宏信南樾、阳明山庄、大连海昌项目、蓝山美树等10多个中高档住宅和商业项目的相继入驻，更是让这个板块变得风起云涌。有业内人士估计说，未来两年内，华龙路沿线的地产开发总量将超过500万平方米。 2005年，双流政府萌生了打造麓山大道高尚社区的想法，意图利用高档小区房地产开发的示范效应，带动房地产业及生态观光旅游、体育休闲等产业发展，打造具有文化气息和国际化氛围、配套健全的国际型新区，并邀请万华地产参与前期的策划、规划工作。 正在开发麓山国际的万华地产于是请来美国著名的规划设计公司，对整个天府大道南延片区进行整体规划，而华龙路作为南面经济走廊的一个重要节点，作为未来城南一个核心居住价值的区域，受到高度推崇。 由于麓山国际的一炮走红，它的高端定位犹如“定海神针”一般将这里打造成了一个财富洼地，4000多元的起价现已轻松越过万元，并还在受到更多人的追逐，在很多成都人的眼里，这里就是一种富人经济的形态，而非中产阶级享有。 麓山国际项目高端定位的初衷是因为与城市“若即若离”的距离，但是随着城市居民潮汐般地向南涌入后，这里的定位也随之发生了微妙的变化。 华龙路“价值” 成都房地产在此前的6年发展历程中，“沿路买房”几乎是购房者一贯的置业思维。翻开成都居住版图，东大街东延线、西区大道、光华大道、天府大道南延线、红星路南延线，东西南北，四通八达的路网正在不断延展着成都的居住范围。然而，这些道路几乎无一例外的都是纵向道路。 南延线作为成都市的主轴道路，一直承担着城市向南蔓延的交通功能，而对于城市来说，纵向的道路光扮演一个城市往外运输的交通功能，始终是一个无法延展开去的带状的发展，只有加上横向的道路，这个构架才是真正完整的网状结构。而连接华阳与龙泉的华龙路，则是成都真正意义上的第一条横向核心道路，华龙路的打造在很大程度上将南延线作为中轴的价值发挥出来，因为有了横向的连接，几个片区的功能也顺应延展开了。这几个片区在未来的规划看来，将是一个新兴的、复活的区域，某种意义上将替代华阳现有的功能，成为一个新的南部中心。 在华龙路以北，据说有几千亩的土地储备正在谋划当中，一个新的华阳将诞生在这里。因为老华阳及南延线已经没有新的土地配置，地铁带来的土地增值效应没有办法体现，所以今后的地铁可能不会顺着南延线直接向下，而是过了府南河就偏东，顺着红星路南延线偏1公里到达这里。虽然这种说法还在论证当中，但是遵循TOD模式（公共交通导向型发展模式），地铁原有的规划有可能发生改变，所以华龙路是一条随时准备和地铁嫁接的道路。 而在华龙路以南，正在崛起的正兴镇，将在很大程度上丰富这个片区的产业形态。南延线向南延伸至正兴镇已经成了既定的事实，据了解，正在规划建设中的正兴镇将准备吸引大批国际、国内知名投资商入区，实现现代服务业聚集发展，最终形成产业特色突出、区域功能完善、承载能力强、人气商气俱旺的现代服务业都市经济圈。一旦形成气候，离正兴镇最近的华龙路将是最直接的受益者。 目前已有一些企业开始进驻华龙路，从麓山国际社区至白沙段，中国移动投资10亿元将在这里打造成都管理中心。华龙路的居住价值、产业价值将在一个很短的时期内得到巨大释放。 华龙路“质疑” 1、到底是尊重城市化进程？还是尊重土地的自然属性？ 双流政府早在2005年的时候就对华龙路做出了详细的规划。华龙路板块拥有一大片成都绝无仅有的城市浅丘坡地，森林覆盖率极高，且东边就是超过15000亩的东山生态保护林。按照规划，这里将作为城市未来发展的居住中心之一，结合原生生态环境，以低密度住宅开发为主，建设以高尚居住和娱乐休闲产业为主的“国际高尚住宅走廊”。 尽管这个规划只是含糊地将此地定义为以高尚居住和娱乐休闲产业为主的“国际高尚住宅走廊”，并未明确表明将来这个区域的产品形态，但华龙路将被打造为成都市乃至四川省最高档也是唯一的一个别墅走廊，已经成为一个不争的事实。 作为成都绝无仅有的城市浅丘坡地，依托原生自然坡地依山而建高端别墅产品在多数人看来似乎是理所当然的选择，而且率先问世的麓山国际也在某种程度上印证着人们的猜测。 然而，后续的发展却出乎人们的意料，用华龙路板块一个开发商的话来说就是“事情并非都能沿着理想的方向去发展”。因为随着该区域内其他项目的逐渐呈现，我们可以很明显的感觉到，这个片区的项目产品正向着高密度产品发展，正在建设的如宏信南樾、海昌项目、河畔新世界甚至雅居乐花园，都不约而同的在项目规划中存在着相当体量的高层建筑产品，整个片区原有的别墅主力产品的比例正在慢慢缩小，周边正迅速增加大量高层建筑。 记者在某业内人士处了解到，10月中旬，成都市新的规划修编就即将出台，此次修编将取消原有的几个圈层的概念，而只存在城区和郊区之分。很显然，随着城市化进程的发展，华龙路这个位置是将被纳入城区范畴的。事实上，随着新开发项目的增加，本区域将涌现出越来越多的城市化气质的高层建筑产品。 原本是一块拥有成都绝无仅有的城市浅丘坡地地势和极高森林覆盖率，天生就是修建别墅的极佳区域，却因为受到城市化发展进程的影响，逐渐转变了产品形态，很难简单的定义这是一件好事还是坏事。到底是应该尊重城市化进程，还是尊重土地的自然属性？这不是一纸规划就能完全决定和回答的。 2、项目定位的参差不齐是否影响走廊的精品气质？ 如果说这块土地的自然属性和生态环境已经不可避免的将受到城市化发展带来的影响，高层产品必将逐渐取代原本假想的别墅群落，但只要区域内的项目均定位在相当水准之上，整条道路高品质的区域属性是仍然可以担当起其“国际高尚住宅走廊”的定位。 但是记者日前在华龙路见到的状况是，华龙路在双流境内的路段，也就是人们通常所称的麓山大道的两旁，麓山国际社区、蓝山美树等项目已经成形，雅居乐花园、河畔新世界也开始全面动工，整条道路正在改建中，据说将全部建为双向八车道，然而过了韩婆岭进入龙泉境内的道路则仍旧是未经改造的区县道路，除了道路端口的东山国际社区，项目几乎都集中在双流境内，整条道路呈现出明显的虎头蛇尾态势。 记者从龙泉相关方面了解到，华龙路龙泉段土地暂时不会拍卖，将预留给经开区，以后与高新区连在一起，走综合发展道路。 虽然这个想法还未得到正式明确，但是华龙路的房地产开发明显呈现出“剃头担子一头热”。在华龙路末端，只有东山国际新城一枝独秀，虽然东山国际新城体量庞大，但由于没有更多的项目加入进来，无法与华龙路起点连成一片，形成一脉相承的精品走廊。 而即便是集中多个大项目的华龙路起点段，也因为各个项目开发时间不一，开发思路不一，从而形成参差不齐的开发风格。 在这些项目中，麓山国际社区作为一个标杆式起点，其打造的高尔夫别墅形态在一定程度上提升了华龙路的高端气质，但是随着整个片区城市化进程的加快，高层产品的逐渐增多，越来越多的电梯公寓开始紧挨着麓山国际出现，一些项目打出的卖点就是站在电梯公寓的阳台上就可以享受麓山国际的高尔夫草坪，这让麓山国际作为高端别墅的隐秘性大打折扣。而随着更多高层项目的出现，如何统一华龙路两侧的建筑风格也是一件比较头疼的事。 3、华龙路会否成为下一个“华南板块”？ 当年风光无限的“华南板块”开创了中国板块开发的先河，成了中国大盘开发的最好教材。“华南板块”的一些地产商也纷纷将此大盘模式复制到全国各地，当“华南板块”高歌猛进、笑揽无数鲜花之际，质疑之声却接踵而来。批判的矛头直指“华南板块”总体规划以及各小区的规划观念存在明显的硬伤。在“华南板块”红得发紫时，万科董事长王石就冷静地评价：“华南板块”规划未体现科学性、超前性，必自食苦果。进入2003年，“华南板块”整体乏力的市场表现，向世人昭示着曾经的风光已然不在了，“华南板块”脱下了“神话”的外衣，回归平庸。 据统计，在未来两年内，华龙路沿线的地产开发总量将超过500万平方米。这是一个庞大的数字，它意味着一个庞大的购买人群将会选择在这里下单，然而，这个庞大的购买人群的交通如何解决，将是决定华龙路区域会否成为下一个华阳或者说下一座空城的关键所在。 毋庸置