成都楼市遇冷但仍然乐观

　　“房贷新政”实施近一个月以来，对疯狂的楼市产生了强烈的冲击，引起了市场参与各方连锁反应，楼市逐步向理性健康的轨道回归，宏观调控的效果初步显现。 　　9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），通知要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。这被业内人士称之为对房地产调控的“房贷新政”赶在国庆黄金周前夕出台，，从多个城市十月份的交易情况看，日交易量大多数走低。业内人士认为，这说明房贷新政在一定程度上起到了敲山震虎的作用，抑制了投机性购房需求，下一步随着各银行实施细则的出台和执行，这一新政的效果还将更加清晰地突显出来。 　　多个城市楼市交易锐减 　　“十一”黄金周，不少城市举办了秋交会，相当多的开发商原本指望通过秋交会多卖几套房子，但从实际交易情况看，不少开发商都很失望。10月1日—5日成都举办了秋交会，从有关部门公布的数据看，除了首日和结束日现场成交量超过200套以外，其它三日成交量均未超过200套，如果五天平均算，日成交量也不足200套，接下来的6日、7日成交更低，6日成交63套，7日成交73套。这与之前几个月日均500-600套的成交量形成鲜明对照， 　　放眼全国，成都市的情况似乎还算得上良好。黄金周期间，上海也举行了为期四天的秋交会，但交易情况并不乐观。上海“网上房地产”的纪录表明，4-6日三天上海分别成交了437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末（9月28日）一天的水平。再如深圳，黄金周期间举办的秋交会的相关数据显示，最低单日新房成交量仅6套，市场人士介绍，从此次深圳秋交会不难看出，房贷调控影响下的深圳楼市已提早进入“寒冬”。据报道，为了抢黄金周楼市，重庆主城区在“十一”期间有4000多个新盘扎堆上市，可售商品房20多万套，然而在黄金周的前四天，重庆主城区商品房的日均销售量仅为平时的十分之一左右，楼市销量明显走低。今年以来一向领涨房价的北京，在房贷新政出台后，也逐渐呈现交易清淡的局面，个别楼盘的售楼处甚至出现退房的情况。 　　从各地秋交会及之后的市场反馈情形看，有炒房欲望而经济能力较差的投资者，因首付和利率相应提高，被挡在了市场之外，同时由于投资成本的提高，经济实力较强的炒房者也不敢贸然下手，因而，出手者绝大多数是自住购房者。“国家决策部门赶在‘十一’前出台房贷新政，为楼市降温的意图十分明显，从多个城市举办的秋交会看，购房者的观望情绪已经开始显现，目前开发商也在继续观察房贷新政的后续效应。”成都一位本土开发商如是表示。 　　购房者观望情绪加重 　　央行与银监会联手发布的房贷新政是否会真正影响购房者的购房计划？从全国多个城市特别是十一期间举办过秋交会的城市来看，房贷新政已经对投资炒房者起到了一定的挤出效应，同时，一些自住房购房者也产生了观望情绪，希望房价因此能有所下降。 　　记者从某网站关于“房贷新政的影响”的专项调查中看到，截至目前已经有超过10000人参与投票，42.6%的人认为新政会对楼市产生一定影响，“毕竟首付和贷款利率的增加，会给很多人不小的压力。” 27.2%的人认为新政会导致很多人持币待购，楼市可能降温。对于新政能否抑制房价选项，53.7%认为会有一定作用，但可能不会太大，另有33.7%的购房者认为新政可能使购房者下单速度放缓，开发商房源囤积，或将放缓涨价频率。由此看出，多数人士对这一新政的后续效果充满期待。 　　国庆期间，一位从重庆来成都看房的购房者原打算有满意的房子就买，没就不买。但当他从一房产研究机构的朋友那里了解到房贷新政可能带来的变化后，决定放弃买房。据了解，像这种可买可不买的投资者，以及有意炒房赚取差价的投资者甚至一些炒房团，近段时间都暂时偃旗息鼓了。 　　有机构在成都房交会现场以随机抽样方式对221名有二次及二次以上购买意愿的购房者进行了问卷调查，在回收的200个有效样本中，70%的市民明确表示提高首付后会影响他们的购房计划，25%的市民认为提高首付后不会影响他们的购房计划，还有5%的市民认为提高首付后对他们的购房计划将在一定程度上有影响。从中可以看出，房贷新政让二次置业的投资者产生了观望心理。 　　提前还款现象增加 　　根据359号文有关规定，购买第二套房,首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前基准利率为7.83%，投资者原本可以享受8.5折的优惠利率6.6555%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到29.4%。首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加，使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。以投资一套130平米3居室为例，如果总价95万元，贷款期限20年，首付三成要28.5万元，比例提高至四成后则需要38万元，增加了9.5万元；由于利率执行基准利率的1.1倍，虽然首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万，利息多支付近10万元的情况下，许多人就会不得不算算投资收益比了。 　　“我准备先去把第一套房子的贷款还完，然后再去买套房子投资，这样就可以规避房贷新政的影响，同样可以享受首付三成和贷款利率优惠。”成都市民郑先生看了媒体对房贷新政的有关报道分析后，作出了提前还房贷的计划。 　　央行及银监会对第二套住房的界定为：“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而在当前二手房市场中，升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍，为了避免买第二套住房时首付提高一成、利率提高三成的情况，众多消费者都生出了郑先生一样的想法，先提前还款，把第一套住房的贷款还清，在实际购买第二套住房时，就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策。据银行的人士观察，国庆后，到银行提前还款的客户明显增加。