成都:新政有望撬动城北楼市

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”。 央行、银监会负责人在介绍此次调整的背景时称，“为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，人民银行、银监会从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施。”由此可见,该政策的出台,在某种层面上是就此前国家对房地产宏观调控政策相关政策落实效果的一种完善与补充。 　　“首付新政”有望撬动城北楼市 　　低总价城市小户型的销售成绩，在一夜之间变得出奇的好，而这基本上集中发生在上月27日之后。在城北，以“生在城市中，舒居风景里”吸引购房者的天府江南，将于本月27日推出每套22万元左右的城市小户型，受到消费者的热烈抢筹。记者在销售现场了解到，不少购房者看重这种低总价的城市小户型，是因为可一次性付款免除加息之忧，还可以享受开发商额外的一次性付款给予的买房优惠。 　　不仅许多城北楼盘最近都表现出这样的特点，城东、城南也一样。针对这种现象，有业内人士认为，这个“首付新政”的出台甚至有望直接启动城北板块，因为优势摆在那里，不仅这个片区的宜居指数越来越高，而且提供物业质优、低总价永远是不小的诱惑。 　　对于购置第二套房首付比例提高以及利率增加这项新政的出台，成都市场反应不一。一份来自专业机构的最新调查表明，33%的销售人员表示对销售暂未影响或基本没有影响，45%的销售人员表示对投资客户有影响但影响有限，22%的销售人员表示对投资客户有很大的影响。就其原因，主要因各项目目标人群定位及产品特色不同而异。 　　反应没什么影响的，以自住型居住项目为主，多为首次置业者；表示影响较大的，主要是一些年轻人希望投资房产增加收益，但其手里钱一般并不太多，首付比例的提高将限制其二次置业。另一方面，对于以投资为主的项目，例如市中心部分以投资的小户型为主的项目来说，由于首付和贷款利率的提高，对投资者的经济能力要求提高，风险性也增强，亦将影响其项目的整体销售。 　　近期出现了退房现象 　　业内人士普遍认为，该政策对近期内房地产市场的持续高涨将起到平抑作用。另外，对协调市场供需、平缓目前高房价及防范金融风险等方面将起到重要作用。清溪玫瑰园陈经理就认为，“让首付款提升至四成，贷款利率在同期同档的基础上上调10%，在很大程度上表明了政府抑制投机、遏制房价的态度，这在极大程度上将影响到购房者对未来房价的预测，对近期房产成交量会有所影响。” 　　在秋交会举行的一项调查表明，新政出来后，成都楼市在售项目中，近6成项目表示有退房现象，其中55%的退房与新政实施有关，其中就包括人们对市场发展预期的下降、利率提高对资金的压力、以及观望态度等等。 　　不过，五度营销总经理樊旭则认为，“首付新政”的出台，只是造成目前市场波动的一个引子，前段时间成都房价的涨速过快、涨幅过高，是造成目前部分项目销售趋缓的前因。而作为投资类项目在秋交会上火了一把的“拉姆则林卡”的销售经理罗蓉则坦言，虽然项目二次投资客较多，但因为它是投资旅游物业，其客户源本来就比较有经济实力，所以项目之前的首付比例就在5成，新政策对于她们并没有什么影响。 　　“对一手房市场中端楼盘的影响较大，很多客户再购房首付就有影响了；对二手房投资市场有影响，因为投资者更看中资金的利用率和入市门槛”，中原地产策划经理柴春梅谈道。 　　未来房价涨幅将趋缓 　　据来自《2007年成都秋季房交会购房者置业需求调查报告》显示，购房者的首付款承受能力正在越来越强：本次秋交会首付款选择在30万元以上的占16.33%，而在春交会上承担首付款在26万元以上的购房者比率仅为2%。在某种程度上，能承受高额首付款的购房者比率有所上升；而选择15万元以上首付款的购房者比率则达到了37.13%，较今年春交会增长超过20%。因此，有业内人士认为，目前由于第二套首付比例提高这项新政带来的楼市波动，会因为市场的强劲与刚性需求，而在未来得到稀释，目前观望心态会造成近期楼市的晦涩，但房价的涨幅会减慢则是必然。 　　对于首付比例的改变，大部分开发者与购房者表示坦然接受，但因部分银行关于第二套房尚未确定标准，因此不少抱有如御城杨经理般所想，“政策的地方细则一天不明、一天不统一，人们就会观望、猜测，市场就存在波动的可能，这让今后新政下的市场前景显得难料。”